El mercat residencial d'alt nivell a Catalunya continua batent rècords històrics en preus i demanda. Barcelona lidera amb valors des de 8.000 euros/m² a l'Eixample i revaloracions del 100 % en una dècada, mentre que el Maresme registra un creixement interanual del 5,4 % que el consolida com a alternativa residencial per a famílies. A la Costa Brava, les vil·les a primera línia arriben als 10.000 euros/m², impulsades per un 57 % de demanda internacional. Segons Barnes, la tendència comuna a tot el territori és clara: menys producte, més qualitat i una competència creixent per les millors ubicacions.
Barcelona: el luxe urbà més cobejat de la Mediterrània
La capital catalana reafirma la seva posició com a epicentre del luxe al sud d'Europa i encara el 2025 amb un mercat residencial de luxe en màxims històrics. La ciutat registra rècord en preus i volum de transaccions, especialment en zones com l'Eixample, que es consolida definitivament com el gran pol d'atracció per al comprador internacional. Allí, els preus de tancament per a habitatges d'alt estànding ja parteixen dels 8.000 euros/m², una xifra que fins fa pocs anys estava reservada únicament a operacions molt singulars.
El perfil d'habitatge més sol·licitat continua sent el pis reformat amb caràcter: uns 150 m², elements modernistes i una ubicació prime, amb preus que ronden els 1,2 milions d'euros. Aquest tipus d'habitatge ha esdevingut el producte estrella per als que busquen una residència per viure o un pied-à-terre amb valor patrimonial.
El segment de luxe ha experimentat una pujada mitjana del 6 % interanual, tot i que hi ha zones i propietats que arriben a revaloracions del 10 %. Mirant-ho amb perspectiva, l'increment de preus a l'última dècada ha estat al voltant del 40 %, i ha arribat fins i tot al 100 % en aquelles operacions en què el comprador va apostar per habitatges per reformar en ubicacions prèmium. Tot i aquesta tendència alcista, Barcelona continua sent una destinació competitiva davant d'altres capitals europees, cosa que manté molt activa la demanda internacional.
Però la novetat d'aquest any és el moviment del comprador espanyol. A partir del milió d'euros es comença a detectar un augment significatiu de demanda domèstica, en part empesa per l'escassetat d'oferta d'habitatge per sota d'aquesta barrera. La manca de producte accessible redirigeix a compradors espanyols cap a immobles de més import, on competeixen directament amb el comprador estranger.
La rotació d'habitatges entre 800.000 euros i 2 milions és especialment alta a causa de l'escassetat de producte disponible davant d'una demanda que no cedeix. Segons els agents consultats, el 90 % de les propietats de segona mà per sota de 2 milions d'euros ja s'han venut durant l'any. En paraules col·loquials, "a Barcelona, tot es ven".
Tot i la limitada oferta a les zones més exclusives, la "marca Barcelona" manté l'atractiu global. Molts compradors internacionals que arriben amb la intenció d'instal·lar-se a l'Eixample acaben descobrint i apostant per altres barris, sigui per necessitat o per inexistència de producte. La ciutat, en aquest sentit, continua expandint el mapa del luxe.
La tendència apunta cap a un mercat consolidat al segment alt, una demanda internacional que no desapareix i un comprador estatal que comença a guanyar presència, de manera que es configura un escenari en què la competència pels millors immobles promet intensificar-se durant el 2025.
"No hi ha previsió de baixades de preus a curt termini a causa de l'alta demanda i l'escassetat d'oferta. No obstant això, cal començar a activar mecanismes per reactivar l'oferta i generar un mercat més accessible", comenta Albert Milián, director de Barnes Barcelona.
De cara al 2026, la previsió no apunta a un canvi de tendència: Barcelona continuarà funcionant amb un mercat on la demanda supera amb escreix l'oferta disponible. No s'espera una baixada de preus i, tal com ha passat el 2025, es calcula que al voltant del 90 % dels habitatges de segona mà per sota dels 2 milions d'euros es tornaran a vendre gairebé sense arribar a publicar-se. La ciutat continua sent un mercat de rotació ràpida, especialment a les zones més consolidades, on molts immobles troben comprador fins i tot abans de sortir a l'aparador digital.
Alhora, alguns promotors han adoptat una estratègia de wait & see, fet que alenteix el llançament de nous projectes en un context marcat per l'eliminació de l'ITP bonificat, cosa que encareix l'operació final per al comprador i complica la generació d'oferta renovada. El comprador espanyol, a més, continua condicionat per la dependència del crèdit hipotecari en un entorn de preus a l'alça. Per això el sector insisteix en la necessitat d'activar nous mecanismes que incentivin la creació d'habitatge disponible amb l'objectiu d'evitar que l'accessibilitat residencial es continuï deteriorant a la ciutat.
Maresme: la residència ideal per a famílies i nous inversors
A menys de 40 minuts de Barcelona, el Maresme s'ha consolidat com una de les zones residencials més dinàmiques de Catalunya, ja que combina qualitat de vida, proximitat a la ciutat i un entorn privilegiat al costat del mar. El preu mitjà de l'habitatge se situa actualment en 2.736 euros/m², amb un creixement interanual del 5,4 %, encara que a localitats exclusives com Sant Andreu de Llavaneres, Alella o Teià se superen de manera habitual els 4.000 euros/m². La demanda es manté alta i estable, amb una rotació constant del producte que presenta bones qualitats i una ubicació cuidada.
El perfil de comprador ha evolucionat en els darrers anys: cada cop més famílies —nacionals i internacionals— busquen instal·lar-se de manera permanent en habitatges amb jardí, piscina i vistes al mar. L'existència de col·legis internacionals, la bona connexió per carretera i tren amb Barcelona i una vida local tranquil·la i segura han convertit la zona en un enclavament especialment atractiu per als que busquen una alternativa al ritme urbà sense renunciar als serveis. Aquí, el concepte de segona residència ha donat pas a un model de residència principal durant tot l'any.
Paral·lelament, el Maresme ha captat l'atenció de l'inversor internacional, que identifica la zona com a estable i amb potencial de revaloració. Es tracta d'un perfil que busca combinar ús personal amb rendibilitat invertint en habitatges que mantinguin un valor patrimonial sòlid en el temps. Aquesta tendència ha estat reforçada per l'arribada de compradors que comparen el Maresme amb altres enclavaments mediterranis on els elements clima + mar + proximitat a una capital també marca el comportament del mercat prime.
L'oferta residencial eleva el nivell arquitectònic i de disseny, amb noves promocions i habitatges reformats que incorporen eficiència energètica, materials naturals i espais pensats per al teletreball. Aquest salt qualitatiu està redefinint l'estàndard residencial de la zona i consolidant-ne la posició al mapa del luxe contemporani. El resultat és un mercat en expansió, on la demanda supera de manera sostinguda l'oferta i on el Maresme es confirma com una de les grans alternatives residencials per als que busquen espai, llum i una connexió directa amb el paisatge mediterrani.
Costa Brava i Empordà: el luxe discret i atemporal
Al nord, la Costa Brava i l'Empordà conformen un mercat residencial de luxe consolidat on conviuen dos estils de vida complementaris: el litoral, associat al mar, les vistes i l'exclusivitat, i l'interior, vinculat a l'autenticitat rural, la privadesa i el contacte directe amb la natura. Aquesta dualitat atrau compradors que busquen segones residències diferenciades però properes entre si, cosa que permet combinar estades prolongades, escapades de cap de setmana i teletreball. A primera línia de costa, els preus se situen entre 4.000 i 6.000 euros/m², encara que les vil·les amb localitzacions privilegiades poden assolir els 10.000 euros/m².
La demanda internacional té un pes determinant a la Costa Brava: al voltant del 57 % dels compradors són estrangers, principalment francesos, neerlandesos, britànics i belgues, amb un perfil solvent, edat mitjana de 57 anys i escassa dependència de finançament. Aquest comprador prioritza la discreció, la privadesa i una qualitat de vida mediterrània sense ostentació, cosa que encaixa amb l'evolució del mercat cap a l'anomenat quiet luxury: propietats autèntiques, disseny contingut i materials naturals que s'integren en el paisatge sense artificis.
A l'interior de l'Empordà, el protagonisme recau en els masos restaurats i en projectes rurals d'arquitectura contemporània. Aquí, al voltant del 65 % dels compradors són espanyols –molts procedents de Barcelona– que es desplacen buscant més espai, tranquil·litat i una relació més directa amb la natura. El 35 % restant el formen compradors internacionals, entre ells els nord-americans, suïssos, neerlandesos i belgues, atrets per projectes vitals vinculats a la viticultura, la producció d'oli o models d'inversió sostenible que combinen ús personal i preservació patrimonial.
Es tracta d'un mercat sòlid i selectiu, on l'oferta és limitada i estable en el temps, cosa que garanteix resiliència fins i tot en fases econòmiques canviants. La Costa Brava i l'Empordà ofereixen una combinació difícil de replicar: alta qualitat de vida, connectivitat amb Barcelona, Girona i el Pirineu, identitat cultural i gastronòmica, i una comunitat internacional consolidada. El resultat és una destinació mediterrània atemporal, on el valor es mesura més en qualitat i benestar que en volum o exhibició.
Alvise Da Mosto, Managing Partner de BARNES Spain, subratlla: "Catalunya combina el que avui defineix el nou luxe: història, estil de vida i valor patrimonial. La nostra aposta és acompanyar el comprador global en una experiència integral, no només immobiliària, sinó d'art de viure, que situa la regió al mapa del luxe internacional".