El mercado residencial de alto nivel en Cataluña continúa batiendo récords históricos en precios y demanda. Barcelona lidera con valores desde 8.000 euros/m2 en el Eixample y revalorizaciones del 100% en una década, mientras el Maresme registra un crecimiento interanual del 5,4% que lo consolida como alternativa residencial para familias. En la Costa Brava, las villas en primera línea alcanzan los 10.000 euros/m2, impulsadas por un 57% de demanda internacional. Según Barnes, la tendencia común en todo el territorio es clara: menos producto, más calidad y una competencia creciente por las mejores ubicaciones.
Barcelona: el lujo urbano más codiciado del Mediterráneo
La capital catalana reafirma su posición como epicentro del lujo en el sur de Europa y encara 2025 con un mercado residencial de lujo en máximos históricos. La ciudad registra récord en precios y en volumen de transacciones, especialmente en zonas como el Eixample, que se consolida definitivamente como el gran polo de atracción para el comprador internacional. Allí, los precios de cierre para viviendas de alto standing ya parten de los 8.000 euros/m2, una cifra que hasta hace pocos años estaba reservada únicamente a operaciones muy singulares.
El perfil de vivienda más demandada sigue siendo el piso reformado con carácter: unos 150 m2, elementos modernistas y una ubicación prime, con precios que rondan los 1,2 millones de euros. Este tipo de vivienda se ha convertido en el “producto estrella” para quienes buscan una residencia para vivir o un pied-à-terre con valor patrimonial.
El segmento de lujo ha experimentado una subida media del 6% interanual, aunque hay zonas y propiedades que alcanzan revalorizaciones del 10%. Mirando con perspectiva, el incremento de precios en la última década ha sido de alrededor del 40%, llegando incluso al 100% en aquellas operaciones en las que el comprador apostó por viviendas a reformar en ubicaciones premium. A pesar de esta tendencia alcista, Barcelona continúa siendo un destino competitivo frente a otras capitales europeas, lo que mantiene muy activa la demanda internacional.
Pero la novedad de este año es el movimiento del comprador nacional. A partir del millón de euros empieza a detectarse un aumento significativo de demanda doméstica, en parte empujada por la escasez de oferta de vivienda por debajo de esa barrera. La falta de producto accesible está redirigiendo a compradores españoles hacia inmuebles de mayor importe, donde compiten directamente con el comprador extranjero.
La rotación de viviendas entre 800.000 euros y 2 millones es especialmente alta debido a la escasez de producto disponible frente a una demanda que no cede. Según los agentes consultados, el 90% de las propiedades de segunda mano por debajo de 2 millones de euros ya se han vendido durante el año. En palabras coloquiales, “en Barcelona, todo se vende”.
A pesar de la limitada oferta en las zonas más exclusivas, la “marca Barcelona” mantiene su atractivo global. Muchos compradores internacionales que llegan con la intención de instalarse en el Eixample acaban descubriendo y apostando por otros barrios, ya sea por necesidad o por inexistencia de producto. La ciudad, en este sentido, continúa expandiendo su mapa del lujo.
La tendencia apunta hacia un mercado consolidado en el segmento alto, una demanda internacional que no desaparece y un comprador nacional que empieza a ganar presencia, configurando un escenario en el que la competencia por los mejores inmuebles promete intensificarse durante 2025.
“No hay previsión de bajadas de precios a corto plazo debido a la alta demanda y la escasez de oferta. Sin embargo, urge empezar a activar mecanismos para reactivar la oferta y generar un mercado más accesible”, comenta Albert Milián, director de Barnes Barcelona.
De cara a 2026, la previsión no apunta a un cambio de tendencia: Barcelona seguirá funcionando con un mercado donde la demanda supera con creces a la oferta disponible. No se espera una bajada de precios y, tal y como ha ocurrido en 2025, se calcula que alrededor del 90% de las viviendas de segunda mano por debajo de los 2 millones de euros volverán a venderse sin apenas llegar a publicarse. La ciudad continúa siendo un mercado de rotación rápida, especialmente en las zonas más consolidadas, donde muchos inmuebles encuentran comprador incluso antes de salir al escaparate digital.
Al mismo tiempo, algunos promotores han adoptado una estrategia de wait & see, ralentizando el lanzamiento de nuevos proyectos en un contexto marcado por la eliminación del ITP bonificado, lo que encarece la operación final para el comprador y complica la generación de oferta renovada. El comprador nacional, además, permanece condicionado por la dependencia del crédito hipotecario en un entorno de precios al alza. De ahí que el sector insista en la necesidad de activar nuevos mecanismos que incentiven la creación de vivienda disponible, con el objetivo de evitar que la accesibilidad residencial siga deteriorándose en la ciudad.
Maresme: la residencia ideal para familias y nuevos inversores
A menos de 40 minutos de Barcelona, el Maresme se ha consolidado como una de las zonas residenciales más dinámicas de Cataluña, combinando calidad de vida, cercanía con la ciudad y un entorno privilegiado junto al mar. El precio medio de la vivienda se sitúa actualmente en 2.736 euros/m2, con un crecimiento interanual del 5,4%, aunque en localidades exclusivas como Sant Andreu de Llavaneres, Alella o Teià se superan de forma habitual los 4.000 euros/m2. La demanda se mantiene alta y estable, con una rotación constante del producto que presenta buenas calidades y una ubicación cuidada.
El perfil de comprador ha evolucionado en los últimos años: cada vez más familias —nacionales e internacionales— buscan instalarse de manera permanente en viviendas con jardín, piscina y vistas al mar. La existencia de colegios internacionales, la buena conexión por carretera y tren con Barcelona y una vida local tranquila y segura han convertido la zona en un enclave especialmente atractivo para quienes buscan una alternativa al ritmo urbano sin renunciar a los servicios. Aquí, el concepto de “segunda residencia” ha dado paso a un modelo de residencia principal durante todo el año.
Paralelamente, el Maresme ha captado la atención del inversor internacional, que identifica la zona como estable y con potencial de revalorización. Se trata de un perfil que busca combinar uso personal con rentabilidad, invirtiendo en viviendas que mantienen un valor patrimonial sólido en el tiempo. Esta tendencia se ha visto reforzada por la llegada de compradores que comparan el Maresme con otros enclaves mediterráneos donde el binomio clima + mar + proximidad a una capital también marca el comportamiento del mercado prime.
La oferta residencial está elevando su nivel arquitectónico y de diseño, con nuevas promociones y viviendas reformadas que incorporan eficiencia energética, materiales naturales y espacios pensados para el teletrabajo. Este salto cualitativo está redefiniendo el estándar habitacional de la zona y consolidando su posición en el mapa del lujo contemporáneo. El resultado es un mercado en expansión, donde la demanda supera de forma sostenida a la oferta y donde el Maresme se confirma como una de las grandes alternativas residenciales para quienes buscan espacio, luz y una conexión directa con el paisaje mediterráneo.
Costa Brava y Empordà: el lujo discreto y atemporal
En el norte, la Costa Brava y el Empordà conforman un mercado residencial de lujo consolidado, donde conviven dos estilos de vida complementarios: el litoral, asociado al mar, las vistas y la exclusividad; y el interior, vinculado a la autenticidad rural, la privacidad y el contacto directo con la naturaleza. Esta dualidad atrae a compradores que buscan segundas residencias diferenciadas, pero cercanas entre sí, lo que permite combinar estancias prolongadas, escapadas de fin de semana y teletrabajo. En primera línea de costa, los precios se sitúan entre 4.000 y 6.000 euros/m2, aunque las villas con localizaciones privilegiadas pueden alcanzar los 10.000 euros/m2.
La demanda internacional tiene un peso determinante en la Costa Brava: alrededor del 57% de los compradores son extranjeros, principalmente franceses, neerlandeses, británicos y belgas, con un perfil solvente, edad media de 57 años y escasa dependencia de financiación. Este comprador prioriza la discreción, la privacidad y una calidad de vida mediterránea sin ostentación, lo que encaja con la evolución del mercado hacia el llamado quiet luxury: propiedades auténticas, diseño contenido y materiales naturales que se integran en el paisaje sin artificios.
En el interior del Empordà, el protagonismo recae en las masías restauradas y en proyectos rurales de arquitectura contemporánea. Aquí, alrededor del 65% de los compradores son nacionales —muchos procedentes de Barcelona— que se desplazan buscando más espacio, tranquilidad y una relación más directa con la naturaleza. El 35% restante lo forman compradores internacionales, entre ellos estadounidenses, suizos, neerlandeses y belgas, atraídos por proyectos vitales vinculados a la viticultura, la producción de aceite o modelos de inversión sostenible que combinan uso personal y preservación patrimonial.
Se trata de un mercado sólido y selectivo, donde la oferta es limitada y estable en el tiempo, lo que garantiza resiliencia incluso en fases económicas cambiantes. La Costa Brava y el Empordà ofrecen una combinación difícil de replicar: alta calidad de vida, conectividad con Barcelona, Girona y el Pirineo, identidad cultural y gastronómica, y una comunidad internacional consolidada. El resultado es un destino mediterráneo atemporal, donde el valor se mide más en calidad y bienestar que en volumen o exhibición.
Alvise Da Mosto, Managing Partner de BARNES Spain, subraya: “Cataluña combina lo que hoy define al nuevo lujo: historia, estilo de vida y valor patrimonial. Nuestra apuesta es acompañar al comprador global en una experiencia integral, no solo inmobiliaria, sino de arte de vivir, que sitúa a la región en el mapa del lujo internacional”.
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