Les reparacions en habitatges de lloguer generen dubtes freqüents entre llogaters i propietaris. Una aixeta que degota, una caldera que s'avaria en ple hivern o un endoll que provoca talls de llum són situacions comunes.
La resposta no depèn de la voluntat de les parts, sinó del que estableixen la Llei d'arrendaments urbans (LAU) i el Codi civil espanyol, que determinen amb claredat quines despeses ha d'assumir cadascuna en cada situació.
Reparacions en habitatges de lloguer: què diu la Llei d'arrendaments urbans
L'article 21 de la LAU és molt clar: el propietari està obligat a fer totes les reparacions necessàries per mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat durant tota la vigència del contracte.
A la pràctica, això vol dir que l'arrendador ha d'assumir el cost de totes les obres necessàries i executar-les sense retards injustificats, garantint en tot moment que l'habitatge es mantingui en condicions d'habitabilitat.
L'arrendatari no està obligat a pagar aquests arranjaments, ni el propietari no pot incrementar el preu del lloguer a causa d'aquestes reparacions. Si l'arrendador incompleix la seva obligació i l'habitatge perd les condicions mínimes d'habitabilitat, l'arrendatari té dret a resoldre el contracte de manera immediata i sense penalització.
Quan paga el llogater les reparacions en un pis de lloguer
L'article 21 de la LAU contempla una excepció important: si l'avaria o el deteriorament es deu a un ús inadequat de l'habitatge, la despesa recau sobre l'arrendatari. Els articles 1.563 i 1.564 del Codi civil espanyol reforcen aquesta idea en establir que el llogater és responsable dels danys o les pèrdues que pateixi l'habitatge, llevat que pugui demostrar el contrari. Això també inclou els desperfectes provocats per les persones amb qui convisqui el llogater o que estiguin sota la seva cura.
Obligacions del propietari i del llogater
La normativa també recorda que el propietari no es pot desentendre del manteniment, ja que durant tot el contracte ha de garantir que l'immoble es mantingui en condicions de ser habitat.
Per part seva, l'arrendatari ha de tenir cura de l'habitatge i només fer-se càrrec dels danys que es derivin d'un mal ús. Aquest equilibri protegeix els interessos de totes dues parts i evita conflictes innecessaris.
Electrodomèstics d'un pis de lloguer: qui paga si es fan malbé
Si l'electrodomèstic estava inclòs al contracte —per exemple, el frigorífic, la rentadora o el forn—, el propietari és responsable de la reparació o substitució, sempre que l'avaria no es degui a un mal ús del llogater. En canvi, si l'aparell es malmet per un ús incorrecte o per manca de cura, serà l'arrendatari qui es farà càrrec d'arreglar-lo.
Què passa si el propietari es nega a una reparació urgent?
Quan la reparació és urgent —per exemple, una fuita d'aigua, un problema elèctric que impedeix l'ús de l'habitatge o una caldera que deixa sense calefacció—, el propietari no s'hi pot negar.
En cas que s'hi negui, l'arrendatari pot requerir la reparació per escrit, i si la negativa persisteix, acudir als tribunals per exigir-ne el compliment. Fins i tot podria resoldre el contracte i, en alguns casos, reclamar danys i perjudicis.
Si el llogater paga la reparació, pot reclamar el cost al propietari?
Si la reparació té caràcter urgent i no admet demora —per exemple, una fuita d'aigua susceptible de provocar danys significatius o una avaria elèctrica que impedeixi l'ús habitual de l'immoble—, el llogater pot avançar el pagament sempre que hagi intentat contactar amb el propietari i no se n'hagi sortit.
És fonamental guardar totes les factures i notificar per escrit el que ha passat com més aviat millor, indicant el problema, el motiu de la urgència i l'import abonat. Amb aquesta documentació, l'arrendatari pot reclamar el reemborsament íntegre al propietari.
Petites reparacions que ha de pagar el llogater en un lloguer
Les anomenades "petites reparacions" són les derivades de l'ús quotidià de l'habitatge, i l'article 21.4 de la LAU estableix que corresponen al llogater, ja que formen part del manteniment ordinari.
Entre aquestes despeses menors s'inclouen, per exemple, canviar una bombeta o un fusible, desembussar una pica obstruïda per restes de menjar o ajustar una persiana que s'hagi despenjat amb l'ús diari.
En canvi, el desgast natural, com parets que s'esgrogueeixen amb el temps o terres que perden el seu acabat després d'anys d'ús, no es pot imputar al llogater i la seva reparació correspon al propietari.
Quan pot el llogater resoldre el contracte per falta de reparacions?
Si el propietari no manté l'habitatge en condicions d'habitabilitat —per exemple, humitats greus, problemes elèctrics o sanitaris que no es puguin utilitzar de manera normal—, l'arrendatari pot resoldre el contracte. Per evitar conflictes, convé notificar-ho per escrit i donar un termini raonable.
Qui paga les avaries de lampisteria en un contracte d'arrendament?
Dependrà de l'origen de l'avaria. Si es tracta d'un problema estructural, com una fuita en una canonada interior o un trencament al sistema d'aigua, el propietari n'ha d'assumir el cost. No obstant això, quan l'embús o el dany es deguin a un ús inadequat per part del llogater —com llençar objectes no adequats pel vàter—, serà aquest qui se n'hagi de fer càrrec.
En els casos en què el problema afecti elements comuns de l'edifici —com baixants generals, instal·lacions comunitàries o zones comunes—, la reparació anirà a càrrec de la comunitat de propietaris, però correspondrà a l'arrendador gestionar l'avís i coordinar l'actuació, ja que és el titular de l'habitatge.