Prepara’t: l’habitatge seguirà pujant més a Madrid i Barcelona que a la resta d’Espanya

El preu de l’habitatge no mostra símptomes d’esgotament i si es compleixen les previsions dels experts del sector immobiliari, ens queden almenys tres anys de pujades.

Segons l’últim informe que ha publicat la consultora JLL sobre el mercat residencial, les cases es podrien encarir al conjunt d’Espanya al voltant del 3,8% durant els propers tres exercicis, un repunt que serà superior tant a Madrid com a Barcelona.

“Gràcies a la millora dels paràmetres macroeconòmics i a l’accessibilitat al crèdit, la demanda plasmada en l’augment significatiu de les transaccions ha provocat una pujada dels preus de l’habitatge a Espanya, especialment a les grans ciutats, i s’espera que sigui pujant”, sosté la firma.

Les dades de l’INE mostren que l’encariment mitjà es va situar en el 7,2% només el 2017, tot i que les comunitats de Madrid, Catalunya i Balears van superar la mitjana. En els dos primers casos, el repunt interanual va ser de dos dígits. Així, el m2 de l’habitatge lliure es va situar al tancament de l’any passat en 1.558,7 euros/m2, segons el Ministeri de Foment, tot i que en diversos municipis se supera per molt la mitjana.

Els preus més alts es troben a Sant Sebastià (3.437 euros/m2), Sant Cugat (3.060 euros/m2), Barcelona (3053 euros/m2), Santa Eulària des Riu (Eivissa, 3.004 euros/m2), Eivissa (2.939 euros/m2) i Madrid (2.861 euros/m2). Unes zones on no només influeix la demanda nacional, sinó també l’estrangera, ja sigui per compra d’una segona residència o per inversió. En canvi, els municipis amb menors preus se situen a Alacant i no superen de mitjana els 600 euros/m2.

Aquestes dades tornen a posar sobre la taula que l’habitatge és un mercat que avança a diferents velocitats i que, tot i que es preveuen més pujades de preus generalitzades, les majors es produiran en les grans ciutats, on la demanda de l’habitatge supera tranquil·lament a l’oferta i el sòl comença a escassejar, fet que afegeix pressió addicional al preu de les cases. No podem oblidar que els terrenys suposen pràcticament la meitat del preu final que paga el comprador per l’immoble.

JLL recalca en el seu informe que la major activitat promotora i l’escassetat de sòl en els grans municipis i àrees consolidades estan impulsant a l’alça els preus (l’any passat va créixer un 0,7% fins a situar-se en 162,2 euros/m2) i s’esperen més increments en els propers exercicis. De nou, la consultora posa el focus en Madrid i Barcelona, tot i que també en el Llevant, Costa del Sol, País Basc i Balears.

“Actualment, la demanda d’habitatge és principalment de reposició i inversió i es concentra en àrees consolidades i turístiques. Això es trasllada a una demanda de sòl finalista, que a la vegada provoca un increment del preu. Davant d’aquesta manca de sol finalista en els principals nuclis urbans i zones costaneres, s’espera que els preus segueixin registrant grans pujades en zones prime i consolidades”, recalca la consultora.

Tot i l’esperat repunt dels preus, JLL també vaticina pujades en la compravenda de cases, que podria superar les 60.000 unitats els propers exercicis. L’any passat es van tancar més de 532.000 operacions, la majoria vinculades a cases de segona mà. I l’última dada disponible del Col·legi General del Notariat segueix mostrant pujades. El maig es van traspassar gairebé 52.000 habitatges, un 7,7% més interanual.

El lloguer anirà a més... incloent el preu

El lloguer està guanyant terreny en el mercat residencial, tot i que Espanya és un país on mana l’habitatge en propietat. I des de JLL creuen que el pes seguirà incrementant-se per diversos motius.

“Molts són els espanyols que no disposen d’estalvi suficient per pagar una entrada o que tenen dificultats per accedir al finançament, cosa que unida a un canvi de mentalitat i canvis sociodemogràfics fan preveure que el mercat del lloguer seguirà desenvolupant-se. A més, el Pla Estatal d’Habitatge 2018-2021 contempla ajudes tant a inquilins joves i amb menys recursos com a promotores enfocades en el desenvolupament del mercat de lloguer a Espanya”, aclareix la consultora.

I què passarà amb les rendes? Com veiem en el cas de la compra d’habitatge, també s’esperen més pujades en el preu del lloguer, on també existeix un desfasament entre l’oferta i la demanda.

“La pressió de la demanda de lloguer és cada cop més gran en un mercat on l’oferta ha estat tradicionalment en mans de particulars i on l’existència de grans carteres d’habitatge de lloguer gestionades per empreses és encara limitada. L’oferta no és suficient o és de poca qualitat per atendre la demanda, cosa que està pressionant les rendes a l’alça. Així, als principals centres urbans del país seguiran pujant els preus el 2018”, afegeix l’informe.

Tanmateix, les dades del mercat apunten que, si hi ha pujades, aquestes seran limitades. Segons un informe recent d’idealista, a les ciutats on els preus són més alts és on es van registrar més rebaixes en immobles anunciants durant juny. De mitjana, a Madrid i Barcelona la renda va caure un 7% mentre que a Palma es va reduir un 9% i a Sant Sebastià, un 12%. Tot un senyal que els lloguers ja no es tanquen a qualsevol preu.