L’exempció del pagament de l'IRPF per reinversió en habitatge habitual és una cosa molt comuna en el mercat immobiliari. La gran majoria de les transaccions es produeix per l'anomenat habitatge de reposició, és a dir, es realitza la venda de l'actual habitatge habitual i es dedica el guany patrimonial obtingut a la compra d'una nova llar principal en un termini estipulat per Hisenda de dos anys (anteriors o posteriors a la venda).
Però què passa en cas que el nou habitatge habitual sigui d'obra nova i s'incompleixi el termini exigit de dos anys per culpa de retards en el lliurament per part del constructor? José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico, analitza l'última sentència del Tribunal Suprem sobre aquest tema.
Els terminis per reinvertir quan s'adquireix un habitatge en construcció
En cas que s'adquireixi un habitatge en construcció, el termini per reinvertir és de dos anys posteriors a la venda de l'anterior habitatge habitual.
Fins el 31-12-2012, l'article 54 del Reglament d'IRPF assimilava el concepte d'adquisició, construcció i ampliació d'habitatge habitual. En el cas de la construcció, exigia que les obres finalitzessin en un termini no superior a quatre anys des de la data d'inici de les obres, però això era només per a la deducció per inversió en habitatge, tal com va declarar el TEAC a la resolució del 8-9-2016.
“Per tant, el criteri de l'Administració és que el termini de reinversió en aquests casos és de dos anys, sense que es pugui ampliar als quatre anys des de l'inici de les obres. A més, ha de produir-se l'adquisició jurídica de l'habitatge”, afirma José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico.
La Direcció General de Tributs, a la consulta V3253-19, declara que “en els supòsits de lliuraments de quantitats al promotor, s'entén produïda l'adquisició de l'habitatge quan, subscrit el contracte de compravenda, es realitzi la tradició o lliurament de la cosa venuda”.
“Si és el contribuent el que autopromou, la data d'adquisició s'entendrà produïda amb la finalització de les obres, qüestió que es podrà acreditar per qualsevol mitjà de prova vàlid en Dret”, aclareix l'expert.
Aquesta qüestió quedarà resolta definitivament pel Tribunal Suprem mitjançant l’Acte del 16-4-2018. Aquest tribunal va acordar “determinar, per a aquells supòsits de reinversió del guany patrimonial obtingut gràcies a l'alienació d'habitatge habitual en obra futura, quin és el termini per reinvertir l'import obtingut per la transmissió de l'habitatge habitual”.
El recurs encara no ha estat resolt, afegeixen des d'Ático Jurídico.
I si el constructor es retarda i entrega l'habitatge fora de termini?
Independentment de tot l'anterior, el que sí que acaba de resoldre Tribunal Suprem amb la sentència de 23-7-2020 és el que passa si el constructor es retarda i entrega l'habitatge al contribuent fora de termini.
En el cas plantejat al Suprem (anterior al 1-1-2013), “la normativa de l'IRPF sí que contemplava l'assimilació de l'adquisició de l'habitatge habitual a la construcció. Per tant, la reinversió de l'import obtingut en la venda de l'anterior habitatge s’havia de produir en el termini de dos anys posteriors a la venda”.
“A més, les obres havien de concloure en el termini dels quatre anys següents a l’inici. Finalment, l'article 55 del Reglament de l'IRPF llavors vigent es referia a la possibilitat d'ampliar el termini de lliurament de l'habitatge en quatre anys més en cas de concurs del promotor o de paralització de les obres per circumstàncies excepcionals no imputables al contribuent. En aquest últim supòsit, l'ampliació de termini s’havia de sol·licitar a l'Administració”.
“Doncs bé, el contribuent, que no va rebre l'habitatge per les circumstàncies excepcionals al·ludides, no va sol·licitar l'ampliació de termini i, per tant, va acabar incomplint els requisits per accedir al benefici fiscal de l'exempció per reinversió”, comenta José María Salcedo.
La resposta del Suprem és taxativa, ja que no va admetre cap mena d'ampliació de termini independentment de les circumstàncies concretes al·legades pel contribuent. Així, afirma el Tribunal que “no es pot considerar exempt el guany patrimonial obtingut com a conseqüència de la transmissió d'un habitatge habitual quan, havent-se reinvertit l'import d'aquest guany en la construcció d'un nou habitatge habitual en les condicions de l'article 41 RIRPF, les obres no concloguin en el termini de quatre anys a partir de l'inici de la inversió, tret que aquest termini s'hagi ampliat de conformitat amb el que es disposa als apartats 3 i 4 de l'article 55 RIRPF i s'adquireixi la propietat del nou habitatge”.
“En definitiva, el Tribunal és clar i no admet excepcions al termini de reinversió no previstes per la normativa. Es tracta d'una sentència que cal tenir molt en compte perquè suposa un autèntic avís per a navegants. El missatge és clar: no hi haurà perdó per a aquells que incompleixin els requisits de termini de reinversió”, concreta l'advocat José María Salcedo, d'Ático Jurídico.