Els darrers anys, els canvis d'ús han estat a l'ordre del dia, sobretot per reconvertir locals comercials en habitatge, encara que la pandèmia també està disparant l'interès dels propietaris de petites oficines.
Segons expliquen des de la xarxa Alfa Inmobiliaria, "amb la generalització del teletreball i els dubtes que ara mateix hi ha que tornem als esquemes tradicionals de treballar principalment fora de casa, els centres de les ciutats s'estan omplint d'oficines buides que podrien tornar a la seva condició inicial". Afirmen que fins el 50% d'aquests propietaris es planteja la remodelació dels seus immobles en habitatge, un fenomen que és especialment evident en ciutats que tradicionalment han estat pols empresarials com Madrid, Barcelona, València, Màlaga o Sevilla.
L’empresa puntualitza que, de moment, no hi ha sobre la taula els canvis d'ús de grans edificis d'oficines, com sí que passa als EUA, el Regne Unit o els Països Baixos, "on les administracions públiques s'estan implicant en afavorir la reconversió en habitatges de grans edificis d'oficines ja obsolets sense cap interès especial, ni a nivell arquitectònic ni de sostenibilitat, i que poden tenir una nova vida amb una adequada planificació i recuperació".
En el cas d'Espanya, la tendència s'està imposant més a petita escala i entre propietaris particulars de petites oficines situades en "zones urbanes estratègiques que, si bé originalment van ser construïdes com a habitatges, els propietaris van optar per donar-los un ús professional i els van donar ús d’oficines, consultes mèdiques, despatxos o de qualsevol altra activitat", subratlla la xarxa d'immobiliàries.
Tanmateix, per canviar l'ús d'una oficina i reconvertir-la en habitatge és necessari comptar amb el vistiplau de l'ajuntament i tenir en compte algunes especificacions dels habitatges.
"Ni una oficina ni un local estan preparats per a un ús residencial, de manera que legalment no és possible viure en un immoble que no tingui aquest tipus d'ús. Ara bé, sí que es pot convertir en habitatge de forma legal mitjançant un canvi d'ús a l'ajuntament, més encara quan aquesta ha estat la seva concepció original i les condicions de l'edifici ho permeten", expliquen des d’Alfa Inmobiliaria.
Aspectes que cal tenir en compte
El primer de tot és saber quin ús té l'immoble i quins es poden implantar. A més, cal tenir en compte quants habitatges hi ha permesos a la zona de l'oficina.
La xarxa Comprarcasa recorda que l'immoble ha de complir amb els requisits d'habitabilitat vigents de cada ajuntament, que varien en funció del municipi i la comunitat autònoma, de manera que conèixer la normativa local és el primer pas en aquest tipus d'operacions. A més, és imprescindible que els estatuts de la comunitat de l'immoble no prohibeixin aquesta operació i que el barri o districte de l'edifici no superi el nombre d'habitatges per hectàrea.
El mateix recalca Pablo García, d’Atrezo Arquitectos, que afegeix que "el nombre d'habitatges o la intensitat d'ús en una zona pot estar limitat pel planejament. Un dels objectius dels plans generals és l'equilibri entre els diferents usos, com són el residencial (habitatges), el dotacional (col·legis) i el terciari (comerços, hotels, oficines)".
Si res ho impedeix, també cal tenir en compte una sèrie de requisits per transformar una oficina en un immoble on es pugui viure:
- Els habitatges han de ser exteriors. És a dir, han de tenir almenys un lloc en una façana que doni a la via pública o a un espai lliure públic, o bé a un espai privat o un pati. En tot cas hauran de complir les condicions i dimensions que estableixi el Pla General d'Ordenació Urbana (PGOU).
- La longitud de façana. Com a mínim, ha de tenir tres metres.
- La façana, peça habitable. Aquesta peça habitable ha de tenir com a mínim 12 m2 i s’hi ha de poder inscriure-hi un cercle de 2,70 metres de diàmetre tangent al parament on va el buit de ventilació i il·luminació. Excepte el lavabo, els vestíbuls, passadissos, safareig, etc, totes les peces que conformen l'habitatge han de ser peces habitables.
- Superfície i estances mínimes. L'habitatge ha de tenir com a mínim una superfície útil de 38 m2 i ha de constar d'estança-menjador, cuina, dormitori i lavabo. "Aquesta superfície útil mínima es pot reduir fins a un mínim de 25 m2 quan l'habitatge consti d’estança-menjador-cuina, que pot servir de dormitori i lavabo", diu García. El passadís ha de tenir una amplada mínima de 85 cm.
- Condicions mínimes. L’arquitecte explica que "la cuina ha de disposar d'evacuació dels fums i gasos provinents de la combustió pròpia d'aquest tipus de peça, independentment dels buits de llum i ventilació (finestres). Aquesta evacuació ha de ser mitjançant un conducte independent amb sortida a coberta, mai a façana ni a pati (si no es pot complir aquesta condició, es podrà instal·lar una campana amb filtre de carbó) ", sosté l'arquitecte.