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Los aspectos que debes tener en cuenta para transformar una oficina en una vivienda

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Autor: @Lucía Martín (colaborador de idealista news)

Cada vez es más habitual ver una oficina u local comercial convertido en vivienda. Con los precios del mercado residencial y la falta de oferta no es de extrañar que se esté produciendo el cambio de uso, pero ojo, no siempre es posible y debes tener en cuenta determinados aspectos para no tener que llevarte después las manos a la cabeza posteriormente.

“Tener una vivienda con oficina en casa es posible y tener una oficina con vivienda no lo es. Principalmente es debido a que el programa de vivienda es más estricto y necesita de mayor confort para ser implantado. Un ejemplo: si viviéramos en una oficina que tiene una vivienda, el nivel de ruido que pueden emitir nuestros vecinos es mucho mayor ya que no se contempla que tenga estancias protegidas como son los dormitorios”, dice el arquitecto Pablo García, de Atrezo Arquitectos.

Este profesional pone el acento en un aspecto fundamental en este tema: el uso del inmueble. “Es muy muy importante, y no pararé de decirlo,saber qué uso está permitido o que se pueda implantar cuando se alquile o se compre un inmueble. Si no es así, solo habrá problemas”, advierte.

Si, con la información en la mano, vemos que el cambio de uso está permitido, hay que tener en cuenta que generar viviendas tiene un límite. “El número de viviendas o la intensidad del uso en una zona puede estar limitado por el planeamiento. Uno de los objetivos de los planes generales es el equilibrio entre los diferentes usos como son residencial (vivendas), dotacional (colegios), terciario (comercios, hoteles, oficinas)”.

Suponiendo que pudiera hacerse, estos son los aspectos fundamentales que debes valorar:

 1- Las viviendas deben ser exteriores, es decir que tenga al menos un hueco en una fachada que de a vía pública o espacio libre público; o espacio privado o patios siempre y cuando cumplan las condiciones y dimensiones que establece el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), como el de Madrid (PGOUM).

2- La longitud de fachada: debe tener como mínimo 3 metros.

3- Fachada pieza habitable: esta pieza habitable debe tener como mínimo 12 m2. Y debe poder inscribirse en ella un círculo de 2,70m. de diámetro tangente al paramento donde va el huevo de ventilación e iluminación. Excepto el aseo, los vestíbulos, pasillo, tendedero, etc, las demás piezas que conforman la vivienda deben ser piezas habitables.

4- Vivienda mínima: La vivienda debe tener como mínimo una superficie útil de 38 m2 y debe constar de: estancia-comedor; cocina; dormitorio y aseo. “Esta superficie útil mínima se puede reducir hasta un mínimo de 25 m2 cuando la vivienda conste de: estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio, y aseo”, dice García.

5- Condiciones mínimas: el arquitecto explica que “la cocina debe constar con la evacuación de los humos y gases provenientes de la combustión propia de este tipo de pieza, independientemente de los huecos de luz y ventilación (ventanas) Esta evacuación debe ser mediante conducto independiente con salida a cubierta, nunca a fachada ni a patio (de no poder cumplir esta condición se podrá instalar una campana con filtro de carbón). El pasillo debe tener un ancho mínimo de 85 cm. El tendedero (>3m2) debe contar con un sistema de protección visual para evitar la visión de ropa tendida desde la vía o espacio público”.

Y continúa: “La altura libre de piso es de 2,50 m. Puertas de acceso a la vivienda: 2,03m. de alto por 0,825 m de ancho. Puertas de paso: 2,03m. de alto por 0,725 metros y finalmente, las puertas de pasos aseos: 2,03m. de alto por 0,625 m. De todos modos lo ideal es no tener que cambiar los usos de las oficinas y los locales porque falten viviendas, sino el desarrollo del suelo en zonas de la capital como es el proyecto Madrid Nuevo Norte, un excelente proyecto de regeneración urbana”, finaliza.