Deixem enrere un any marcat de nou per la pandèmia de la COVID-19 i per la llei antifrau fiscal que ha vingut per revolucionar el mercat immobiliari a partir de l'1 de gener del 2022. Una de les principals novetats que porta aquesta normativa és el nou valor de referència del Cadastre, que serà la nova base imposable d'impostos tan importants com l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP), que es paga en comprar un habitatge de segona mà, o l'impost de successions i donacions (ISiD).
Així, el contribuent no pagarà impostos en funció del que li hagi costat la casa, sinó del valor de mercat, i la llei entén que aquest és el valor de referència aprovat per la direcció general del Cadastre. Què suposa aquesta modificació? Aquest valor de mercat es calcularà a partir de preus de compravendes d'immobles, segons informació facilitada per Notaris i Registradors, amb la qual cosa no caldrà visitar l'immoble i, per tant, no caldrà saber l'estat de conservació, els materials emprats, si està reformat o no, etc. Igualment, tampoc no tindrà en compte si l'habitatge està per reformar i el comprador l'ha comprat per sota del preu de mercat.
En què consisteix el nou valor de referència del Cadastre
Un dels dubtes principals que genera aquest nou valor als contribuents és si és el mateix valor cadastral, el de tota la vida. Però es tracta de conceptes diferents. El nou valor de referència el determina la direcció general del Cadastre i, com hem explicat, es basa en el càlcul a partir de preus de transaccions d'immobles que es fan davant de notari i en funció de les característiques cadastrals de cada propietat. Aquest valor es determinarà any a any i simultàniament a tots els municipis.
En canvi, el valor cadastral es calcula sobre la base de la ponència de valors del municipi corresponent i se solen tenir en compte la localització de l'immoble, la ubicació dins de la ciutat, l’antiguitat, la qualitat de la construcció, reformes o renovacions de l'edifici i l’estat de conservació. Aquest valor s'actualitza per la llei de pressupostos, encara que no de manera simultània ni uniforme a tots els municipis.
En ambdós casos, els valors són objectius: tant el valor de referència com el valor cadastral valoraran igual dos habitatges de la mateixa planta d'un edifici que tinguin la mateixa superfície encara que un estigui reformat i ofereixi les màximes qualitats i l'altre, no. És a dir, aquests dos valors no tenen en compte les característiques pròpies de cada immoble.
Els impostos afectats pel nou valor de referència del Cadastre
Aquest nou valor de referència del Cadastre serà, a partir de l'1 de gener de 2022, la base imposable de l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITPAJD) i de l'Impost de Successions i Donacions (ISiD), tal com està establert a la Llei 11/2021 de mesures de prevenció i lluita contra el frau.
A efectes pràctics, això significa que el nou valor de referència del Cadastre serà el valor mínim pel qual es tributarà si es compra un habitatge o s’hereta una casa. En cas que el contribuent escrigui l'operació davant de notari per un valor inferior, la hisenda autonòmica l'obligarà a tributar pel valor que li indiqui la nova valoració del Cadastre mitjançant la famosa comprovació de valors. S'obre, a més, la possibilitat de sancionar el contribuent que declari conforme a un valor escripturat per sota del valor de referència del Cadastre per no haver tributat conforme a la base imposable prevista a la llei.
Aquest nou valor de referència també afecta l'impost sobre el patrimoni, encara que no n’és la base imposable. En aquest cas, la modificació legal efectuada en aquest impost obliga a declarar els immobles pel major dels valors següents: el cadastral, el determinat o comprovat per l'administració a efectes d'altres tributs o el preu, la contraprestació o el valor de l'adquisició. Aquest valor determinat per l'administració és, òbviament, el de referència del Cadastre.
Cal recordar, tanmateix, que el canvi en aquest impost es farà efectiu a partir del gener del 2022. Per tant, la pujada fiscal que s'acosta només afectarà els immobles adquirits a partir del gener de l'any que ve, i no el patrimoni ja existent del contribuent, tal com va confirmar el Ministeri d'Hisenda a idealista/news.
Com es pot recórrer el valor de referència del Cadastre davant una comprovació de valors
El valor de referència es pot impugnar sol·licitant la rectificació de l'autoliquidació presentada o bé recorrent la liquidació notificada, quan no hagi presentat autoliquidació o hagi declarat un valor inferior al de referència.
“El problema és que tant la llei de l'ITPAJD com la de l'ISiD presumeixen que el valor de referència del Cadastre es correspon amb el valor de mercat dels immobles, i per això el contribuent haurà de provar i demostrar que aquest valor de referència no és el del valor de mercat de l'immoble mitjançant qualsevol mitjà de prova admès pel dret”, assenyala José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico.
A més, l'expert afegeix que, en el cas de l'impost sobre el patrimoni, la llei no estableix cap mecanisme per impugnar el valor de referència a partir de l'1 de gener de 2022. Per això, caldrà recórrer aquest valor a l'ITP o a l'ISiD quan s'adquireixi l'immoble perquè no es tingui en compte a l'impost sobre el patrimoni.
No obstant això, el nou valor de referència del Cadastre s'aplica a Castella-la Manxa com a mitjà de comprovació de valors des del 2015, i ha estat anul·lat pel Tribunal Superior de Justícia de la comunitat (sentències del 27-5-2020 i del 20-10-2020) i fins i tot pel mateix Tribunal Economicoadministratiu Regional (TEAR) perquè no tenen en compte les circumstàncies pròpies de cada immoble, és a dir, perquè no es valoren les millores i reformes fetes a l'habitatge.
Salcedo recorda que les resolucions esmentades es refereixen a la normativa anterior i l'administració és l'obligada a demostrar que el valor de referència es corresponia amb el que realment tenia l'immoble.