Els dubtes sobre l'economia mundial fan que molta gent no deixi de preguntar-se si 2023 serà l'any de comprar, vendre o invertir en immobles a Barcelona i a Espanya. Preguntes com si sacsejarà la recessió el mercat immobiliari de Barcelona el 2023 o si entrarem en una caiguda de set anys en el preu de l'habitatge, com va ocórrer després del crack financer de 2008, no deixen de repetir-se. La consultora BCN Advisor ha elaborat una guia amb vuit claus per entendre el mercat immobiliari del pròxim exercici.
1. Les operacions immobiliàries a Barcelona baixaran el 2023
S'espera que Espanya tanqui l'any 2022 amb 760.000 immobles venuts. És la xifra més alta des de la bombolla immobiliària de 2007. Però hi ha dos factors principals que poden fer caure aquesta xifra durant el 2023:
– La pujada dels tipus d'interès dissuadirà als compradors d'hipotecar-se.
– La disminució de l'oferta d'habitatges d'obra nova continuarà, ja que el cost dels materials continua sent elevat.
A la ciutat de Barcelona, les transaccions immobiliàries ja han començat a baixar cada trimestre: de 4.089 el primer trimestre a 3.880 el tercer: això aplica al cost de vida a Barcelona, ja sigui que estiguis buscant marxar a viure a la zona alta de Barcelona o anar a viure a altres barris de la ciutat.
2. Els tipus d'interès hipotecaris continuaran pujant
El Banc Central Europeu ha pujat els tipus d'interès per primera vegada en 11 anys. El salt del 0% del gener al 2% del novembre és el major en la història del BCE. La majoria dels proveïdors d'hipoteques espanyols vinculen els seus tipus d'interès a l'Euribor (sovint d'un 1% o d'un 0,99% per sobre de l'Euribor).
L'Euribor ha passat del -0,48% al gener al 2,6% a l'octubre. Un llarg període de tipus d'interès ultrabaixos va fer que el 68% de totes les hipoteques signades a Espanya fossin fixes en lloc de variables e1 2021. Però aquesta tendència s'invertirà el 2023.
Els tipus hipotecaris ja han pujat a una mitjana del 2,71% per a les hipoteques fixes i del 2,09% per a les variables a l'agost de 2022. Els tipus d'interès hipotecaris continuaran alts fins que la inflació estigui sota control i el BCE redueixi els seus tipus d'interès.
La conseqüència immediata serà l'augment dels impagaments en les hipoteques a tipus variable el 2023. Es calcula que 1,5 milions de famílies a Espanya passaran a estar “molt endeutades” amb els bancs, ja que les quotes de les seves hipoteques superen el 40% dels seus ingressos mensuals.
Una conseqüència indirecta serà la reducció de la demanda de compra d'immobles i, per tant, els pisos de luxe a Barcelona.
3. Els preus de l'habitatge de segona mà s'estabilitzaran el 2023
Els preus de l'habitatge a Barcelona porten baixant des de setembre de 2022, de 4.121 euros per metre quadrat de mitjana a 4.076 euros al novembre de 2022 (una bona dada a tenir en compte si estàs buscant comprar una propietat a Espanya, concretament a la capital catalana).
La caiguda dels preus de l'habitatge a Barcelona és coherent amb un descens en el nombre total de transaccions. Com els tipus d'interès hipotecaris pugen juntament amb la inflació, és probable que qualsevol que vengui una propietat el primer trimestre de 2023 hagi de reduir els seus preus per poder vendre.
No pot dir-se el mateix de la resta d'Espanya. Bankinter preveu que els preus de l'habitatge caiguin un 3% el 2023 i un altre 2% el 2024. Les zones més castigades seran les zones rurals d'Espanya o aquelles amb una demanda molt inferior a la de Barcelona.
4. Els preus de l'habitatge nou pujaran
Si els preus de l'habitatge de segona mà a Barcelona cauen de manera constant o s'estabilitzen el 2023, es preveu que els preus de l'habitatge d'obra nova continuïn creixent.
Això ja s'ha vist el 2022. Mentre que els preus de l'habitatge de segona mà van caure un 4% del primer al tercer trimestre, els preus de l'habitatge d'obra nova van pujar un 5% fins a aconseguir els 5.319 euros per m². Els preus d'obra nova són molt més alts que el preu mitjà de l'habitatge a Barcelona, que a la fi del tercer trimestre era de 4.121 euros per m².
L'escassetat de propietats d'obra nova a causa dels alts costos dels materials i la inflació significa que aquest sector del mercat immobiliari de Barcelona podria tenir un any millor que la majoria.
5. El mercat immobiliari de luxe també pujarà
Els preus als districtes més cars de la capital catalana han continuat pujant a la fi d'enguany. Els preus de l'habitatge a Les Corts han anat pujant mes a mes des d'agost fins a aconseguir els 5.023 euros per m² al novembre de 2022: recordem que en aquest districte hi ha un dels barris més luxosos de la ciutat. Dada a tenir en compte si estàs pensant a viure a Pedralbes.
Es preveu que els habitatges de luxe continuïn venent-se al llarg de 2023. Entre els factors s'inclou la preferència per propietats en zones més tranquil·les amb zones verdes des de la pandèmia del COVID-19.
La fortalesa del dòlar enfront de l'euro és un altre factor que empeny a molts compradors estatunidencs a adquirir propietats de luxe a Espanya. “Per ells, és com comprar amb un 20% de descompte”, diu Francisco Nathurmal, fundador i CEO de Bcn Advisors. “Aquesta oportunitat per als estatunidencs de comprar una propietat a Barcelona pot no durar per sempre, per la qual cosa haurien d'aprofitar-la a través d'una agència immobiliària que ofereixi el servei d'agents immobiliaris a Barcelona com fem a Bcn Advisors, que pot ajudar-los encara més amb els aspectes legals de la compra d'una propietat, així com amb els aspectes pràctics de l'obtenció d'una hipoteca o la transferència de fons”.
6. La indústria tecnològica aixecarà el mercat immobiliari de Barcelona
Fins a octubre de 2022, Espanya ha vist 13.000 milions d'euros en inversions immobiliàries enguany. És un 57% més que en 2021 i sembla que Espanya aconseguirà la xifra rècord de 15.000 milions d'euros a la fi d'any.
La venda d'espais d'oficines va aportar 1.200 milions d'euros al total, i només tres operacions van representar més de la meitat d'aquesta inversió. La major venda, la de l'edifici de Castellana 51, va tenir lloc a Madrid. Però la venda de la seu de Glovo al centre tecnològic 22@ de Barcelona va ser una de les tres grans vendes, per 220 milions d'euros.
“El fet que Barcelona sigui un actor important en el sector tecnològic hauria de continuar atraient al mercat internacional. Un centre tecnològic pròsper implica una demanda d'espai d'oficines, així com de propietats residencials per als treballadors a domicili”, afirma Francisco Nathurmal.
7. Els compradors estrangers continuaran triant Barcelona
A més de ser la seu europea de moltes empreses tecnològiques internacionals (per exemple, Meta), Barcelona també està augmentant el seu atractiu pels compradors estrangers, sent moltes les peticions d'interessats que ens arriben, demanant assessorament per comprar una propietat a Espanya sent americans.
El mercat immobiliari espanyol es veurà reforçat el 2023 pels treballadors i professionals que decideixin traslladar-se per treballar a distància des de Barcelona o per treballar per a empreses amb un centre a Barcelona.
Això es reflecteix en el creixement de compradors estrangers en el mercat immobiliari de Barcelona. Els estrangers van representar el 10,32% de tots els compradors a Barcelona en el tercer trimestre de 2022. Això és un augment del 9,37% el 2019 abans de la pandèmia COVID-19.
8. Els inversors triaran els immobles a Barcelona com a cobertura contra la inflació
S'espera que l'habitatge a Barcelona continuï sent una opció favorable pels inversors. Els tipus d'interès pugen a mesura que augmenta la inflació. Actualment la inflació puja més ràpid que els tipus d'interès, cosa que significa que qui posa diners al banc, perd. Els immobles continuen sent una inversió relativament segura, ja que estan més protegits.
Segons el Banc d'Espanya, la rendibilitat de la inversió immobiliària va aconseguir l'11,6% en el segon trimestre de 2022. Aquest va ser el mes en què la inflació va aconseguir el 10,2% a Espanya. Al mateix temps, els bons de l'Estat pagaven un tipus d'interès del 2,6% a 10 anys.