La campanya de la Renda de l'exercici 2022 acaba de començar, i com que és el moment de declarar si has fet la transmissió d'algun immoble durant l'últim any, és important conèixer el criteri dels tribunals en els assumptes relacionats amb la tributació de les propietats immobiliàries.
Comentem cinc qüestions que cal tenir molt en compte si declares la transmissió d'un immoble de la mà de José María Salcedo, soci director de Salcedo Tax Litigation i advocat expert en litigació tributària. Considerar aquests casos et podrà estalviar problemes amb Hisenda, tributar de conformitat amb el criteri del fisc o sol·licitar la devolució d’ingressos indeguts.
El valor de transmissió de l'immoble a la declaració
“Una de les qüestions que més inquieta els contribuents és saber com afecta el valor de referència de Cadastre a l'IRPF i al guany o pèrdua patrimonial que s’ha de declarar per la transmissió d'un immoble. Cal tenir en compte que el 2022 és el primer exercici de vigència d’aquest valor de referència i, per tant, aquesta campanya és la primera on es presenta aquest problema”, afirma José María Salcedo.
Aquesta qüestió la va aclarir la Direcció General de Tributs en la seva resolució V1601-22, de l'1 de juliol passat, que estableix diferents criteris si la transmissió que es declara a l'IRPF va ser a títol onerós o si es va realitzar a títol gratuït.
En cas d'una transmissió a títol onerós, Tributs considera que “per a la determinació del valor d'adquisició cal partir de l'import real pel qual l'adquisició s'hagués efectuat. De la mateixa manera, per determinar el valor de transmissió es parteix de l'import real pel qual l'alienació s'hagi efectuat, i s’entén com a tal l'efectivament satisfet sempre que no resulti inferior al normal de mercat, cas en què aquest prevaldrà”.
Per tant, aquesta serà la manera de determinar els valors d'adquisició i transmissió de l'immoble transmès als efectes del càlcul del guany o pèrdua patrimonial a l'impost sobre la renda de les persones físiques, amb independència de la determinació de la base imposable que sigui procedent a l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats (ITP/AJD)”, aclareix.
Tenint en compte això, des de Salcedo Tax Litigation posen com a exemple que si un contribuent va transmetre un immoble per 250.000 euros amb un valor de referència del Cadastre de 325.000 euros, pot declarar a l’IRPF el valor de transmissió (el de 250.000 euros) i serà indiferent a aquests efectes el que l’adquirent d'aquest immoble tributés a l'ITP/AJD per l'adquisició d'aquest immoble, d'acord amb el valor de referència.
"La cosa canvia, però, si el contribuent ha de declarar la transmissió d'un immoble al seu IRPF si s’ha fet a títol gratuït (una donació, per exemple)", destaca Salcedo.
En aquest cas, la llei de l'IRPF considera a l'article 36 que "quan l'adquisició o la transmissió hagi estat a títol lucratiu, s'aplicaran les regles de l'article anterior i s’entendrà que els imports reals dels valors respectius seran els que resultin de l'aplicació de les normes de l'impost sobre successions i donacions, sense que puguin excedir el valor de mercat».
"Per tant, en aquests casos de transmissions realitzades a títol gratuït, la remissió a les normes de l'impost de successions suposa que s'hagi d'atendre al valor de referència de Cadastre, que és el que cal declarar en aquest impost", destaca l'expert.
Es pot actualitzar el valor d’adquisició d’un immoble i reduir guany patrimonial?
Amb efectes des de l'1-1-2015, es va suprimir la possibilitat abans existent a la llei de l'IRPF d'aplicar al valor d'adquisició de l'immoble uns coeficients d'actualització. Amb això, es pretenia actualitzar el valor d'adquisició de l'immoble al cost de vida i garantir que el contribuent tributés pel guany patrimonial realment obtingut.
Doncs bé, el criteri de l'Agència Tributària és ferri en aquests moments, i de rebuig ple i total a aquesta actualització. Per això, un contribuent que actualitzi pel seu compte aquest valor a la declaració d'IRPF aplicant l'IPC, per exemple, se les haurà de veure amb Hisenda, que notificarà una liquidació tributària en el moment en què detecti aquesta irregularitat.
Tot i això, som davant d’una qüestió que ja està sobre la taula del Tribunal Constitucional. Mitjançant Interlocutòria de 28-6-2022 aquest tribunal ha admès a tràmit la qüestió d'inconstitucionalitat plantejada pel Tribunal Superior de Justícia d'Andalusia, que considera que la supressió dels coeficients d'actualització a l'IRPF pot vulnerar el principi de capacitat econòmica i obligar el contribuent a tributar per una capacitat econòmica superior a la realment obtinguda.
Per tant, l'advocat expert en litigació tributària recorda que, en aquests casos, l’aconsellable serà tributar d'acord amb el guany patrimonial calculat seguint les normes de l'IRPF actualment vigents. És a dir, sense aplicar cap mena d'actualització al valor d'adquisició de l'immoble, però sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació de l'IRPF a continuació precisament per aconseguir que aquests coeficients s'apliquin.
A més, és convenient fer-ho com més aviat millor, tenint en compte que el Tribunal Constitucional, en les seves últimes declaracions d'inconstitucionalitat, n’està limitant els efectes a les persones que no van reclamar abans que es dictés la sentència d'inconstitucionalitat.
Si ets divorciat i vas deixar de viure fa anys a l’habitatge habitual de la parella, pots aconseguir beneficis fiscals si s'ha transmès?
Una altra de les qüestions plantejades als tribunals és la que afecta els contribuents divorciats que, per decisió judicial o conveni regulador, van abandonar fa més de dos anys el que era l'habitatge familiar.
Hisenda considera que, una vegada transcorregut aquest termini, aquest habitatge perd el caràcter habitual per a aquest contribuent divorciat. Per tant, si es ven no es podrà aplicar cap dels beneficis fiscals associats a la venda de l'habitatge habitual. Per exemple, l'exempció per reinversió o l'exempció per la transmissió d'habitatge per a més grans de 65 anys, recorden des de Salcedo Tax Litigation
“Estem davant de supòsits molt dubtosos, tenint en compte que en moltes ocasions hi ha una impossibilitat real de vendre aquest habitatge abans del termini de dos anys des que es deixa de viure-hi”, afirma José María Salcedo. "Així, és freqüent que la decisió judicial o el conveni regulador retardin aquest moment al transcurs d'uns anys determinats o a la data en què els fills del matrimoni arriben a la majoria d'edat".
Salcedo recorda que es tracta d'una qüestió que ja és al Tribunal Suprem. Així, mitjançant la interlocutòria de 15-6-2022 (recurs 7851/2021) l'Alt Tribunal ha acordat “determinar si l'habitatge transmès es pot considerar residència habitual als efectes de gaudir de l'exempció per reinversió prevista a l'article 38 LIRPF si no hi viu el cònjuge en el moment de la transmissió ni hi ha viscut en els dos anys anteriors, encara que en el moment de la transmissió l'habitatge sigui residència habitual de l'altre cònjuge i dels fills comuns".
Per tant, com en el cas anterior és aconsellable declarar el guany patrimonial conforme al criteri de l'Agència Tributària sense aplicar cap tipus d'exempció per la transmissió d'habitatge associada a la seva consideració com a habitatge habitual. El pas següent, doncs, seria sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació presentada i la devolució d'ingressos indeguts”, recorda l'advocat.
“És important ressaltar, a més, que aquesta rectificació s'ha de plantejar abans que s'acabi la campanya d'IRPF. Així evitarem que l'AEAT consideri que estem modificant una opció tributària més enllà del termini de declaració de l'impost”, aclareix Salcedo.
El nu propietari d'un habitatge es pot aplicar exempcions per la venda de l'habitatge habitual?
Una altra de les qüestions que ha resolt recentment la justícia tracta sobre la transmissió d'un habitatge del qual no s'és ple propietari.
Una sentència recent del Tribunal Suprem, de 12-12-2022 (recurs 7219/2020), ha declarat que "l'exempció del guany patrimonial obtingut en ocasió de la transmissió de l'habitatge habitual del contribuent, sempre que l'import total obtingut per la transmissió es reinverteixi en l'adquisició d'un nou habitatge habitual, regulat a l'article 38 de la LIRPF, requereix que l'habitatge transmès hagi constituït la seva residència habitual durant el termini continuat d'almenys tres anys continuats i que n’hagi ostentant durant aquest període el ple domini, sense que la nua propietat resulti títol suficient a aquests efectes".
No serveix de res, a aquests efectes, que el contribuent nu propietari hagi residit a l'habitatge durant més de tres anys, perquè el problema per al Suprem és la manca de títol suficient perquè l'habitatge es consideri l'habitual. No n'hi ha prou, per tant, amb ser nu propietari, sinó que cal tenir la plena propietat de l'immoble.
Estem, a més, davant d'una doctrina fixada pel Tribunal Suprem, per la qual cosa sembla difícil sostenir una interpretació diferent i aplicar l'exempció per reinversió en aquests supòsits, en què ja hi ha una doctrina de cassació fixada sobre aquesta qüestió.
Donació d'immobles: es poden compensar les pèrdues a la declaració d'IRPF?
L'últim dels casos és aquell en què un contribuent realitza diverses donacions d'immobles a familiars durant l'exercici 2022 i vulgui compensar les pèrdues obtingudes en algunes amb els guanys patrimonials obtinguts en altres o amb els que obtindrà en els quatre exercicis següents.
"Estem davant d'una possibilitat totalment vetada per l'administració tributària", subratlla José María Salcedo. En concret, el Tribunal Economicoadministratiu Central (TEAC), en resolució de 31-5-2021 (00/03746/2020), va declarar que “d'acord amb la llei 35/2006, de 28 de novembre, de l'impost sobre la Renda de les Persones Físiques i de modificació parcial de les lleis dels Impostos sobre Societats, sobre la Renda de no Residents i sobre el Patrimoni, les pèrdues patrimonials derivades de transmissions lucratives inter vivos no es computen fiscalment, ni per l'import total del valor de adquisició ni per la diferència entre el valor d'adquisició i el de transmissió”.
“No obstant això, no estem davant d'una qüestió ni de bon tros tancada; hi ha tribunals, com el Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana, que sostenen una interpretació diametralment oposada”, afegeix l'advocat, "que creu possible sostenir una interpretació contrària a la seguida per l'Agència Tributària i el TEAC".
Tot i això, recorda, que el més prudent serà presentar la declaració d'IRPF sense incloure la compensació de pèrdues i tot seguit sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació presentada i la devolució d'ingressos indeguts.
En aquest cas, també serà aconsellable presentar la rectificació abans que finalitzi el termini de declaració d'IRPF (30 de juny de 2023) per evitar el risc que l'Agència Tributària consideri que s'està tractant de modificar una opció tributària (la compensació de pèrdues) més enllà del termini de declaració de limpost.
La declaració d'IRPF també pot servir per estalviar impostos
"En definitiva, estem davant de qüestions que s’ha de tenir molt en compte de cara la propera declaració d'IRPF", destaquen des de Salcedo Tax Ligitation. “En primer lloc, per saber com es declaren correctament els guanys i les pèrdues patrimonials en la propera declaració d'IRPF i evitar problemes amb Hisenda. En segon lloc, per saber en quines qüestions és possible discrepar del criteri d'Hisenda, perquè hi ha criteris dels Tribunals que així ho permeten, o almenys expectatives que aquests criteris es fixin en un futur proper”.
Comptar amb un advocat especialista en litigació tributària et permetrà saber com declarar correctament un guany o pèrdua patrimonial a l'IRPF i conèixer els criteris dels Tribunals que beneficien el contribuent. És una via per estalviar impostos, pagant els justos, però ni un cèntim més.