Ja ha passat gairebé un mes des de l’entrada en vigor de la nova llei d’habitatge i no cessen les crítiques a la normativa. Més enllà dels missatges del sector immobiliari i l'oposició, l'escepticisme arriba també al món acadèmic i econòmic.
L'última veu que s'ha sumat a aquesta tendència és Josep Oliver, catedràtic emèrit d'Economia Aplicada de la Universitat Autònoma de Barcelona (UAB), que ha explicat en unes jornades sobre els impactes de la llei d'habitatge organitzades per ESADE les raons per les quals està en contra de la mesura estrella del text: el topall a les rendes a les zones tensionades.
A parer seu, limitar els lloguers no millorarà l'accés a l'habitatge, perquè el problema està en els baixos salaris que perceben les famílies.
Amb les dades de l'INE del 2021 a la mà, el catedràtic ha recordat que les llars amb ingressos de fins a 1.000 euros al mes han de destinar el 55,1 % a pagar l’habitatge, mentre que les que guanyen entre 1.000 i 1.499 euros al mes hi destinen el 35,1 %. En tots dos casos, l'esforç supera el límit del 30 % recomanat pels experts, cosa que els converteix en llars amb problemes d'accessibilitat a l'habitatge, que, segons Oliver, representen aproximadament el 40-45 % de les persones que viuen de lloguer.
Segons aquestes xifres, Oliver ha afirmat que “si no ens posem al cap que els problemes d'accessibilitat a l'habitatge són un problema de pobresa, ho estem enfocant malament. Punt”. I ha advertit que “hem de canviar el xip. L'accessibilitat remet un problema de més profunditat i cal tractar-lo, però per tractar-lo primer cal conèixer-lo. Cal saber que són els baixos ingressos”.
Així, afegeix el catedràtic, “no és un problema dels nivells absoluts dels lloguers sinó dels nivells absoluts d'ingressos, que són insuficients. Si posen un topall a les rendes, aquesta família que guanya menys de 1.000 euros i està destinant un 55 % al lloguer estarà igual. No estarem atacant el problema de fons, perquè per això calen altres mesures més severes. En què resol el límit als lloguers el problema de l'accessibilitat de l'habitatge?”.
Manca d’oferta i pressupost públic
Durant la seva intervenció, Oliver també ha recordat que Espanya arrossega tant un dèficit d’oferta d’habitatge com pressupostari en matèria d’habitatge des de fa anys.
En concret, parla d'una "insuficient oferta d'habitatge tant de lloguer de mercat com subvencionat", i recorda que s'hi suma una baixa despesa pública en matèria d'habitatge.
Segons les dades d'Eurostat, el país destina de mitjana el 0,2 % del PIB a habitatge, en línia amb Lituània i Polònia, i només més que quatre països: Estònia, Itàlia, Xipre i Eslovàquia (tots ells amb un 0,1 % del PIB). En canvi, la mitjana de la UE se situa al 0,5 % i arriba al 0,6 % a la zona de l'euro. Al capdavant de la llista comunitària hi ha França (1,3 % del PIB), Irlanda (1,1 %), Dinamarca (0,8 %), Països Baixos (0,7 %) i Finlàndia (0,7 %).
Als Pressupostos Generals de l'Estat del 2023, la partida d'Accés a l'habitatge i Foment de l'Edificació arriba als 3.472 milions d'euros, un import que supera en un 5,4 % la pressupostada el 2022 i que es converteix en la més gran de la història. Tot i això, convé recordar que bona part d'aquest pressupost procedeix dels fons europeus Next Generation (en concret, 2.480 milions d'euros, davant dels 992 milions d'euros que procedeixen de fons nacionals). En canvi, entre el 2006 i el 2010, l'habitatge es va emportar més de 1.000 milions a l'any del pressupost públic, arribant al pic el 2009, quan es van pressupostar una mica més de 1.600 milions d'euros.
Per a Oliver, el quid de la qüestió és que, si no hi ha canvis d'última hora, el 2024 Brussel·les tornarà a activar el Pacte d'Estabilitat que va congelar per la crisi sanitària i, per tant, Espanya haurà de reprendre els ajustaments per reduir el dèficit i el deute públic.
"Tindrem un context fiscalment problemàtic durant la propera dècada. Tenim un dèficit públic molt alt i el deute públic gairebé duplica el dels països nòrdics i del centre d'Europa, i és el més alt després dels de Grècia i Itàlia. La Comissió Europa no espera que es redueixi seriosament l'endeutament fins al 2031. El sector públic no podrà gastar més en habitatge, no ho podrà fer més que de manera parcial, perquè haurà de començar a fer ajustos. Per això la meva proposta és un acord amb el sector privat per posar en marxa el que el país necessita”, ha explicat.
El catedràtic de la UAB també recomana engegar incentius fiscals per impulsar l'oferta d'habitatges de lloguer a través d'incentius a la inversió i a la mobilització dels immobles sense ús, com han fet altres països europeus.
Un exemple que ha relatat Oliver és el de França, que el 2009 va activar deduccions fiscals a l'IRPF per a aquells contribuents que compressin un habitatge per destinar-lo al lloguer i que va permetre incorporar al mercat més de 400.000 pisos de lloguer en un any. Un altre cas és el de Dublín, l'aposta del qual va ser bonificar l'IBI i l'IRPF per mobilitzar habitatges buits.
Una demanda i unes rendes a l'alça
Un altre dels reptes del mercat de l'habitatge domèstic és el fort increment de la creació de llars que s'acosten els propers anys. Segons els càlculs de l'INE, Espanya sumarà de mitjana més 200.000 noves llars a l'any fins al 2025, davant de les 70.000 que es van crear entre el 2014 i el 2017, impulsades sobretot per la immigració neta. I és aquí on entra en joc una altra dada que destaca Oliver: el 44 % de les famílies que viu de lloguer està liderat per immigrants. En el cas de llars de baixos ingressos, el seu pes arriba al 51 %.
Davant l'actual falta d'oferta i l'elevada demanda que s'obrirà pas, el catedràtic creu que les rendes dels habitatges en arrendaments continuaran pujant, encara que amb menys intensitat que els darrers anys.
A Barcelona, per exemple, estima que els lloguers es podrien encarir més d'un 3 % aquest any i més d'un 4 % el 2024, després d'haver experimentat augments de dos dígits els darrers quatre trimestres. En el cas de Madrid, el seu pronòstic apunta a pujades anuals d’una mica més del 4 % al bienni.
Oliver també avança lloguers més cars a les ciutats dormitori dels dos mercats, on es podrien registrar increments més grans. Al municipi madrileny d'Alcobendas, espera una pujada dels lloguers de més del 4 % aquest any i de fins al 7 % l'exercici següent, mentre que a l'Hospitalet de Llobregat podrien produir-se augments de més del 5 % els dos anys.