A Espanya hi ha 2,43 milions d'habitatges de lloguer, segons el Consell General d'Economistes, i Catalunya i Madrid engloben gairebé dues terceres parts del total. Per això, una de les preguntes més freqüents als despatxos d'advocats és sobre la durada del contracte d'arrendament i, més concretament, sobre les pròrrogues.
La norma que regula el lloguer és la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) i estableix que els signants tenen llibertat per determinar la durada del contracte de lloguer. Tot i això, estableix per als arrendaments d'habitatge un termini mínim de durada, que després de l'última reforma de la llei s’ha ampliat de 3 a 5 anys (7 anys si l'arrendador és persona jurídica). Però les parts poden pactar un termini superior a 5 anys (o 7 en cas que l'arrendador sigui una empresa).
L'arrendador haurà de respectar el termini acordat sempre que el llogater compleixi les obligacions del contracte. Això no obstant, transcorreguts els 6 primers mesos, el llogater pot desistir anticipadament del contracte o, arribat al venciment, manifestar la intenció de no renovar-lo, situació que s’haurà de comunicar l'arrendador amb un termini d'antelació mínima de 30 dies, tal com recorda Salvador Salcedo, soci d'Ático Jurídico.
Quan el contracte arribi al final després d’esgotar-se el termini mínim de durada, es poden donar diversos supòsits:
- Ambdues parts poden resoldre el contracte de lloguer: per això l'arrendador ha de remetre amb una antelació de quatre mesos la comunicació que es dona per resolt l'arrendament, amb independència que al contracte s'hagi pactat la resolució automàtica arribat al venciment. En cas que sigui l’arrendatari qui no vulgui renovar el contracte, haurà d'avisar el propietari amb dos mesos d'antelació.
- Ambdues parts volen prorrogar el contracte: si l'arrendador no envia comunicació al llogater, el contracte de lloguer es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys. El llogater pot cancel·lar la pròrroga avisant l'arrendador amb un mes d'antelació a qualsevol de les pròrrogues anuals.
El contracte de lloguer es trobarà en període de pròrroga legal si les parts no diuen res al venciment del termini mínim de durada. Transcorregut aquest període de pròrroga legal de 3 anys, és possible que les parts segueixin guardant silenci. En aquest cas, el contracte entra en una reconducció tàcita si l’arrendatari continua vivint a la casa.
La reconducció tàcita és la nova relació d'arrendament que s'origina entre l'arrendador i l’arrendatari quan s'acaba el període de pròrroga legal, és a dir, que neix un nou contracte. Aquest nou contracte serà igual que l'anterior, amb les mateixes clàusules, excepte la de la durada: la renda serà la mateixa, però la durada estarà establerta per llei.
Salcedo recorda que hi ha reconducció tàcita, segons preveu l'article 1566 del Codi civil, si en acabar el contracte el llogater continua quinze dies a l'habitatge amb el vistiplau de l'arrendador. La jurisprudència considera que estaríem davant d'un nou contracte la durada del qual serà anual, si el contracte signat al seu dia va fixar una renda anual, o mensual si la renda es va establir per mesos, tal com estableix l'article 1581 del Codi civil.
En aquest moment, el propietari de l'habitatge pot comunicar al llogater la voluntat de donar per finalitzat el contracte per impedir que es produeixi successivament (per anys o mesos) un nou contracte d'arrendament. En cas que l’arrendatari no vulgui abandonar la casa, el propietari pot plantejar un desnonament per expiració del contracte.
El llogater, per la seva banda, també es pot anticipar i plantejar a la propietat la signatura d'un nou contracte de lloguer amb una renegociació de tots els termes per evitar que l'arrendador li comuniqui d'improvís que dona per finalitzat l'arrendament que es troba en reconducció tàcita.