Durant els últims 12 mesos s'ha confirmat una disminució creixent del percentatge d'habitatges comprats amb un crèdit hipotecari. Segons l'estudi realitzat per UVE Valoraciones a partir de les dades d'Institut Nacional d'Estadística (INE), el 67 % de les transaccions fins a l'agost del 2023 es va signar amb hipoteca, gairebé cinc punts menys que el darrer any anterior (72,1 %) i en caiguda des de l’agost del 2020. En aquest període, gairebé 205.000 compravendes es van realitzar sense préstec hipotecari, i destaquen per aquest fet les províncies d'Alacant, Màlaga, València i Barcelona.
El nombre d'habitatges que es compren sense finançament ha crescut al ritme de la pujada dels tipus hipotecaris, destaquen des de la societat de taxació. En la seva anàlisi, han estudiat el nombre de transaccions i hipoteques acumulats en els darrers 12 mesos fins a l'agost de 2023 i anteriors (agost de 2022, 2021, 2020 i 2019).
L'agost del 2020, les hipoteques van caure un 6,3 % sobre les acumulades a l'agost del 2019, però a l'agost del 2021 ja eren un 5,4 % superiors a les del 2019, i a l'agost del 2022, un 26 % superiors. Però a l'agost del 2023, tot i que encara eren superiors a les d'agost del 2019 en un 15 %, les hipoteques mostren una caiguda més forta respecte a l'any anterior, del 8,6 % interanual.
“Cal assenyalar el constant augment (a partir del 2020) del nombre de transaccions sense hipoteques que creix en percentatge del total i en termes absoluts i que en termes anualitzats suposa, a l'agost del 2023, un augment del 35,3 % sobre la xifra de 2019”, comenta l'estudi d’UVE Valoraciones.
En els últims 12 mesos des de l'agost del 2023 es van comprar 204.859 habitatges sense hipoteca, el nombre més gran dels últims cinc anys a nivell estatal, i que ha crescut des de la sortida del pitjor de la pandèmia del coronavirus.
A Alacant, Màlaga, València es veuen més compres al comptat, i a Àvila i Zamora és on més pes tenen
De l'anàlisi es dedueix que el percentatge de compres sense finançament encara és més contrastat segons les províncies. Les zones amb més component turístic i les províncies de l'Espanya buidada són les que presenten un percentatge més alt de compres sense finançament: a Alacant (64,8 %), Àvila (62,2 %), Zamora (55,6 %), la compra al comptat té una gran importància sobre el volum d’operacions. També a Castelló (52,5 %), Conca (51,1 %), Lugo (50,9 %) i Sòria (50,2 %), la meitat de les transaccions d'habitatges es van fer sense hipoteca durant els últims 12 mesos.
Si seguim mirant el pes relatiu, al pol oposat, Madrid i les tres províncies basques són les províncies on més se segueix comprant cases amb finançament hipotecari. A totes quatre, la compra sense hipoteques representa menys del 10 % del total d'operacions, on també apareixen importants mercats, com Sevilla (1,7 %) o Barcelona (16,7 %).
Però això canvia una mica si ens fixem en termes absoluts d'operacions sense finançament. Alacant (33.477) lidera amb claredat, davant de Màlaga (16.144), València (13.859) i Barcelona (10.418 . Entre 5.000 i 10.000 compravendes al comptat, Múrcia (9.868), Madrid (6.716), Santa Cruz de Tenerife (5.968) o Balears (5.439).
“A Madrid, Barcelona i Sevilla, gairebé totes les transaccions es fan amb finançament. A València, fins a finals del 2022 la pauta era semblant a la de les tres províncies anteriors, però recentment han augmentat molt les compres sense hipoteca en detriment de les finançades. A Màlaga ja era habitual un percentatge de compra sense finançament elevat, però ha augmentat recentment fins a igualar el de les compres finançades. A Alacant, ja des del 2019 hi havia un empat entre compres finançades i no finançades, però des de fa un any i mig la proporció de compres sense finançament no deixa d'augmentar i més que duplica les compres finançades”, confirma l'estudi.
El comprador d'habitatges ha quedat dividit en dos: el que necessita finançar-se i el que no
Les conclusions de l'informe reflecteixen que el mercat immobiliari encara continua patint els efectes de la pandèmia. Després de l'aturada de l'activitat provocada pel confinament, les injeccions de diners del BCE han provocat un augment considerable de la inflació que han portat al màxim organismes econòmic europeu a elevar els tipus d'interès per intentar frenar-la. La pujada dels tipus d'interès ha retallat la capacitat de compra dels compradors que adquireixen un habitatge per utilitzar-lo i que solen finançar-se per fer-ho, però la pujada de la inflació ha pressionat a l'alça els preus dels habitatges i, sobretot, els lloguers.
“Les províncies on la proporció de compres finançades és més gran (Madrid, Barcelona, País Basc i Sevilla, principalment) tenen més probabilitats de veure disminuir els preus de compra. Però Madrid, Barcelona, el País Basc i Navarra mostren creixements en transaccions molt baixos respecte al 2019. El que les pot salvar de la caiguda de preus és que són zones amb dèficit d'habitatges”, afirma Germán Pérez Barrio, president d'UVE Valoraciones.
“A les zones turístiques amb alta proporció de compres sense finançament és molt probable que els preus segueixin pujant. Per als que busquen un habitatge per a ús propi en aquestes zones i s'han de finançar, la situació empitjorarà: preus més alts i menor poder adquisitiu”, afegeix.
Una altra de les conclusions és que la pujada dels lloguers s'ha convertit en un al·licient per als patrimonialistes, especialment si no necessiten finançar-se per comprar. I així, els compradors han quedat dividits en dos: els que necessiten finançar-se i els que no. Els primers tenen menys capacitat de compra, els segons no han variat la capacitat i veuen que la pujada dels lloguers fa més rendible la inversió. Això explica l'evolució divergent de les transaccions amb finançament i sense.
“Les transaccions sense finançament han augmentat en últim any i probablement continuïn fent-ho: els que poden comprar un habitatge al comptat no pateixen els efectes de la pujada de tipus d'interès i les inversions alternatives o són menys rendibles o són poc segures. Els lloguers a l'alça són un incentiu per invertir i defensar-se de la inflació. Les transaccions finançades tendeixen a disminuir per les dificultats creixents per pagar les quotes hipotecàries”, conclou el president d'UVE Valoraciones.