Teresa Marzo, consellera delegada d'Elix, rep idealista/news a les seves oficines centrals situades al carrer madrileny de Serrano. Marzo repassa l'actualitat del sector immobiliari i de l’empresa. La directiva no defuig parlar sobre el tema més polèmic, l'índex de preus del lloguer, i demostra una postura clara. "Soc ferma defensora de l'autoregulació dels preus", assevera. A més, adverteix del que pot passar a les comunitats autònomes que decideixin aplicar aquest índex. "La nostra cartera de Barcelona patirà i ja tenim molts inversors que ens estan dient que es plantegen vendre els habitatges i treure'ls del mercat del lloguer", afirma. Sobre l’empresa, Marzo afirma que estan en una etapa de consolidació del pla estratègic i anuncia que no descarten entrar en un futur en productes com el senior living.
En quin moment es troba el sector immobiliari?
La setmana passada vaig ser a Mipim, a França, i les expectatives en general són positives. Tots els inversors amb què vaig tenir reunions esperen que a partir del segon semestre del 2024 això comenci a canviar. Serà clau el moment en què el Banc Central Europeu toqui els tipus d’interès. Alguns diuen que es quedaran al nivell que estan ara durant més temps, mentre que altres creuen que començaran a baixar 25 punts bàsics a partir del juny. Jo crec que serà el que condicionarà l'esdevenir del mercat, perquè quan comenci la baixada hi haurà molt de moviment.
Com creu que evolucionarà el preu de l'habitatge el 2024?
Tots els fons que estan entrant a Espanya tenen una al·locació (distribució d'actius) a nivell europeu o mundial. Altres mercats han patit moltíssim, però no és la realitat del mercat espanyol, sobretot en certs asset class. Per exemple, al residencial no hi ha hagut ajustament de preus. Dependrà molt d'on procedeixi el fons, que tingui marge de maniobra…
No afectarà a Espanya la crisi immobiliària que sí que sembla que s'està vivint en alguns països del nord d'Europa?
Al final són mercats que arrosseguen, però els fonaments del mercat del totxo a Espanya són molt sòlids. No tenim una sobreproducció, no tenim un sobreendeutament… Després, és clar, hi haurà situacions particulars d’empreses que tenien uns terminis de permanència a Espanya de cinc anys que han allargat l'u més u, i ara en el moment de sortida doncs ho faran, però no arrossegaran aquesta situació d'Europa. Tenim un mercat que és supersòlid. A més, a Espanya tenim una falta alarmant d'habitatge tant en venda com de lloguer. L'únic que necessitem és atraure inversió, però no es produirà un col·lapse perquè no es donen les circumstàncies perquè això passi. Nosaltres ja ho vam patir el el 2008.
Una crisi de feina podria dur a una crisi immobiliària?
Res no indica que això es doni. Per descomptat que són variables que afecten l'economia a qualsevol país del món, però ara mateix la feina està millorant les xifres. De fet, segueix entrant molta immigració per cobrir llocs de treball perquè és que amb els nostres propis treballadors moltes vegades no ho cobrim.
Els productes flex poden treure quota de mercat al build to rent (BTR)?
Són tipus d’immobles diferents. Al final. cada públic en té una necessitat; no et poses en un flex living si tens un projecte de vida on vols estar mínim set anys de lloguer. El flex living s'està fent una mica per a col·lectius més executius, nòmades digitals… Crec que no ens hem de fagocitar entre nosaltres. Hi ha una necessitat de solucions residencials i també hi ha tipus d’inversors per a qualsevol d’aquestes opcions. L'important és la convivència de totes les opcions i sobretot la posada al mercat d'oferta suficient, perquè soc ferma defensora de l'autoregulació dels preus, és a dir, de la llei de l'oferta i la demanda.
Però a més d'augmentar l'oferta, cal rehabilitar la que ja existeix, oi?
La setmana passada es va aprovar la Directiva Europea d'Eficiència Energètica, que estableix que a partir del 2030 tots els edificis nous hauran de ser de consum nul, i els edificis públics, a partir del 2028. Això en els nous, però després arribarà el torn als que ja estan construïts Hem de millorar en un percentatge força elevat les emissions de CO2 del parc d'habitatges actual, fet que implicaria haver de rehabilitar aproximadament més d'un 40 % del parc d'habitatges actual. Per descomptat que cal la rehabilitació i la regeneració urbana.
En quin moment es troba Elix?
Estem en consolidació de les estratègies que tenim a la taula. Ara mateix tenim l'estratègia que vam tancar amb CBRE Investment Management per fer una cartera de residencial assequible de lloguer. Ja hem adquirit quatre actius durant l'any 2023 i esperem continuar adquirint edificis durant aquest any. Tres dels edificis dels quatre que s’han comprat són d’obra nova, que s’han lliurat clau en mà, però un altre era un edifici existent de finals dels anys 90 que s’està rehabilitant. Els llogaters hi continuen vivint, però estem reforçant façanes, reforçant aïllaments a coberta, finestres… Tot per millorar la qualificació energètica de l'edifici. És un projecte molt bonic perquè veus que hi ha vocació de veritat de millorar el parc d'habitatges i oferir cases de qualitat als llogaters.
Després hi ha l'altra estratègia que tenim amb altamar, que és la compra d'edificis existents al centre de les ciutats per rehabilitar-los integralment. Aquí sí que es tracta de rehabilitacions completes, perquè són edificis que tenen més d'un segle d'antiguitat, en els quals no s'ha invertit un euro a la vida, que no tenen ascensor…per després llogar-los. Aquí tenim cinc edificis.
Cal habitatge i és clar que no hi ha pressupost públic per construir i que el capital que cal atraure és fora d'Espanya
En el primer projecte, quants habitatges gestionen?
Prop de 300 habitatges.
Compraran més edificis aquest 2024?
Hi estem treballant. No us ho puc avançar, però ja us dic que estem en fase d'inversió.
Esperen més activitat el segon semestre del 2024?
Sí, serà molt intens perquè ja et dic que les expectatives de tots els inversors és que a partir del juny això començarà a enlairar-se.
Quants habitatges pensen gestionar dins l'acord amb CBRE?
Són uns 1.500 habitatges.
I quant pretenen invertir en l'acord amb Altamar?
És un fons d'uns 160 o 170 milions d'euros d'inversió aproximadament.
On es localitzen els actius?
A Madrid i a Barcelona
El flex senior living és una cosa que estem valorant
Pretenen sortir a altres zones com Màlaga, per exemple?
Màlaga ens encanta, però és veritat que és un punt molt calent. Ens agraden molt València i Alacant perquè són dues ciutats que creixen a ritmes molt positius. A més, són a una distància relativament petita, cosa que et permet tenir un equip localitzat a Llevant. Aleshores, estem valorant València i Alacant, el que passa és que és veritat que hem d'anar amb cap.
Es plantegen entrar en productes flex com el senior housing, serviced apartments…?
El flex senior living és una cosa que ens plantegem. No ens hi posarem ara, però ho estem considerant. Creiem que el mercat en certes ubicacions i per a certs clients ja pot funcionar aquest tipus de flex senior living, però per a d'altres encara crec que els falten uns anys.
Es parla molt del problema d'accés dels joves a un habitatge, però hi ha un altre segment de la població que són les persones amb fills que se separen que necessiten no només un habitatge sinó dos. És un problema a mitjà termini?
Bé, solucions com el flex living poden ajudar a solucionar aquest problema.
Quina opinió li mereix l'índex de lloguer del govern central?
A mi no m'agraden els mercats intervinguts. Amb vista a atraure inversió, necessitem un marc jurídic clar, estable i que no et canviï les regles de joc a meitat del joc. Per exemple, a Catalunya avui tenen un índex, però és que d'aquí a tres anys cal revisar-lo. I qui et diu a tu que, un cop ja està el mercat d'alguna manera intervingut, si no n'hi ha prou t'ho rebaixin un 10 % més? La nostra cartera de Barcelona patirà i ja tenim molts inversors que ens estan dient que es plantegen vendre els habitatges i treure'ls del mercat del lloguer. I això té un risc de lectura internacional.
Estem en un moment en què cal construir habitatge per suplir no només el creixement demogràfic net que estem tenint a Espanya per l'arribada d'immigrants, sinó també per la necessitat de serveis, per les situacions familiars... Cal habitatge i és clar que no hi ha pressupost públic per construir i que el capital que cal atraure és fora d'Espanya. Aleshores, el més intel·ligent és la col·laboració publicoprivada. O sigui, ja no és una qüestió ideològica, és una necessitat… Cal que remem junts per atraure inversió per construir més habitatges i que no hàgim d'establir un índex perquè hi hagi zones tenses, sinó que la mateixa llei de oferta i la demanda es reguli sola.
L'immobiliari de luxe apareix a moltes portades, però com es pot diferenciar l’alt standing dins del residencial?
Jo et diria que per repercussió de m2. És a dir, un habitatge d'un milió d'euros, de 400 m2 en un barri del nord de Madrid, probablement no sigui un habitatge de luxe, però un habitatge d'un milió d'euros de 50 m2 al barri de Salamanca sí que pot ser un habitatge de luxe. Diria que un habitatge de luxe a Madrid és quan la repercussió és superior als 8.000 euros/m2.
Quins reptes té l’empresa?
Consolidar una mica les estratègies que tenim d’inversió i créixer a nivell de gestió d’habitatges. Tenim tres línies de negoci: la d’inversió, la de transformació i la de gestió de lloguers. Doncs bé, veiem que hi ha una gran oportunitat a tota la part de gestió de lloguers, perquè s'han desenvolupat molts BTR, flex living… Però no hi ha un sistema de property management que doni servei a tota aquesta necessitat.
Estan a prop de tancar algun acord d'inversió amb un altre partner?
Hi estem treballant. Sempre que encaixi amb les estratègies i no entrin en competència. Per nosaltres és important tenir molt segmentat tot el producte del mercat perquè sapiguem on col·locar les oportunitats.