Elix: "Tenemos clientes que se plantean quitar las viviendas de alquiler y venderlas en Barcelona"

Teresa Marzo, CEO de Elix, recibe a idealista/news en sus oficinas centrales situadas en la madrileña calle de Serrano. Marzo repasa la actualidad del sector inmobiliario y de su propia compañía. La directiva no rehúye hablar sobre el tema más polémico: el Índice de precios del alquiler y muestra clara su postura. "Soy firme defensora de la autorregulación de los precios", asevera. Además, advierte de lo que puede ocurrir en las comunidades autónomas que decidan aplicar este índice. "Nuestra cartera de Barcelona va a sufrir y ya tenemos muchos inversores que nos están diciendo que se plantean vender las viviendas y quitarlas del mercado del alquiler", afirma en este sentido. Sobre su compañía, Marzo afirma que están en una etapa de consolidación del plan estratégico y anuncia que no descartan entrar en un futuro en productos como el 'senior living'.

¿En qué momento se encuentra el sector inmobiliario?

La semana pasada estuve en Mipim, en Francia, y las expectativas en general son positivas. Todos los inversores con los que tuve reuniones esperan que a partir del segundo semestre del 2024 esto empiece a cambiar. Va a ser clave el momento en el que el Banco Central Europeo toque los tipos de interés. Algunos dicen que se van a quedar en el nivel que están ahora por más tiempo y otros que van a empezar a bajar 25 puntos básicos a partir de junio. Yo creo que va a ser lo que va a condicionar el devenir del mercado, porque en el momento que empiece la bajada va a haber mucho movimiento.

¿Cómo cree que va evolucionar el precio de la vivienda en 2024?

Todos los fondos que están entrando en España tienen una alocación (distribución de activos ) a nivel europeo o mundial. Otros mercados han sufrido muchísimo, pero no es la realidad del mercado español, sobre todo en ciertos 'asset class'. Por ejemplo, en el residencial no ha habido ajuste de precios. Va a depender mucho de dónde proceda el fondo, que tenga margen de maniobra…

¿No va a afectar en España la crisis inmobiliaria que sí parece que se está viviendo en algunos países del norte de Europa?

Al final esto son mercados que arrastran, pero los fundamentales del mercado del ladrillo en España son muy sólidos. No tenemos una sobreproducción, no tenemos un sobreendeudamiento… Luego, por supuesto, habrá situaciones particulares de compañías que tenían unos plazos de permanencia en España de cinco años que han alargado el uno más uno, y ahora en el momento de salida pues lo harán, pero no van a arrastrar esta situación de Europa. Tenemos un mercado, de verdad, que es súper sólido. Además, en España tenemos una falta alarmante de vivienda tanto en venta como en alquiler. Lo único que necesitamos es atraer inversión, pero no se va a producir un colapso porque no se dan las circunstancias para que eso suceda. Ya lo sufrimos nosotros en 2008.

¿Sería una crisis de empleo la que pudiera derivar en una crisis inmobiliaria?

Nada indica que eso se vaya a dar. Por supuesto que son variables que afectan a la economía en cualquier país del mundo. Pero, en estos momentos el empleo está mejorando sus cifras. De hecho, sigue entrando mucha inmigración para cubrir puestos de trabajo porque es que con nuestros propios trabajadores muchas veces no lo estamos cubriendo.

¿Pueden los productos 'flex' quitar cuota de mercado al build to rent (BTR)?

Son tipologías diferentes. Al final cada público tiene una necesidad. Al final tú no te metes en un 'flex living' si tienes un proyecto de vida donde quieres estar mínimo siete años de alquiler. El 'flex living' se está haciendo un poco para colectivos más ejecutivos, nómadas digitales… Creo que no hay que fagocitarse entre nosotros. Al final hay una necesidad de soluciones habitacionales y también hay tipologías de inversores para cualquiera de esas opciones. Lo importante es la convivencia de todas las opciones y sobre todo la puesta en el mercado de oferta suficiente, porque soy firme defensora de la autorregulación de los precios, es decir de la ley de la oferta y la demanda.

Pero además de aumentar la oferta, hay que rehabilitar la que ya existe, ¿verdad?

La semana pasada se aprobó la Directiva Europea de Eficiencia Energética, que establece que a partir de 2030 todos los edificios nuevos van a tener que ser de consumo nulo y los edificios públicos a partir de 2028. Esto en los nuevos, pero luego llegará a los que ya están construidos Tenemos que mejorar en un porcentaje bastante elevado las emisiones de CO2 del parque de viviendas actual, lo que implicaría tener que rehabilitar aproximadamente más de un 40% del parque de viviendas actual. Por supuesto que es necesaria la rehabilitación y la regeneración urbana.

¿En qué momento se encuentra Elix?

Estamos en consolidación de las estrategias que tenemos encima de la mesa. Ahora mismo tenemos la estrategia que cerramos con CBRE Investment Management para hacer un portfolio de residencial asequible en alquiler. Ya hemos adquirido cuatro activos durante el año 2023 y bueno, esperamos seguir adquiriendo edificios durante este año, ¿vale? Tres de los edificios de los cuatro que se han comprado son de obra nueva, que se han entregado llave en mano. Pero otro era un edificio existente de finales de los años 90 que está siendo rehabilitado. Los inquilinos siguen viviendo, pero estamos reforzando fachadas, reforzando aislamientos en cubierta, en ventanas… Todo para mejorar la calificación energética del edificio. Es un proyecto muy bonito porque ves que hay vocación de verdad de mejorar el parque de viviendas y de ofrecer casas de calidad a los inquilinos.

Luego está la otra estrategia que tenemos con altamar, que es la compra de edificios existentes en el centro de las ciudades para rehabilitar integralmente. Ahí sí que es rehabilitación completa, porque son edificios que tienen más de un siglo de antigüedad, que no se ha invertido un euro en la vida, que no tienen ascensor…para después alquilarlos. Aquí tenemos cinco edificios.

Se necesita vivienda y está claro que no hay presupuesto público para construir y que el capital que hay que atraer está fuera de España

En el primer proyecto, ¿cuántas viviendas gestionan?

Cerca de 300 viviendas.

¿Van a comprar más edificios este 2024?

Estamos en ello. No te puedo adelantar, pero ya te digo que estamos dentro del periodo de inversión.

¿Esperan más actividad en el segundo semestre de 2024?

Sí, va a ser muy intensa, porque ya te digo que las expectativas de todos los inversores es que a partir de junio esto empezará a despegar.

¿Cuántas viviendas piensan gestionar dentro del acuerdo con CBRE?

Son unas 1.500 viviendas.

¿Y cuanto pretenden invertir en el acuerdo con Altamar?

Es un fondo de aproximadamente unos 160 o 170 millones de euros de inversión.

¿Dónde se localizan sus activos?

En Madrid y en Barcelona

El 'flex senior living' es algo que estamos observando

¿Pretenden salir a otras zonas como Málaga, por ejemplo?

Málaga nos encanta, pero es verdad que está muy caliente. Nos gusta mucho Valencia y Alicante porque son dos ciudades que están creciendo con unos ritmos muy positivos. Además está a una distancia relativamente pequeña, lo que te permite tener un equipo localizado en Levante. Entonces, sí Valencia y Alicante lo estamos viendo, lo que pasa es que es verdad que tenemos que ir con cabeza.

¿Se plantean entrar en productos 'flex' como el 'senior housing', 'serviced apartments'…?

El 'flex senior living' es algo que estamos observando. No nos vamos a meter ahora, pero sí que lo estamos observando. Creemos que el mercado en ciertas ciertas localizaciones y para ciertos clientes ya puede funcionar esta tipología de 'flex senior living', pero para otras todavía creo que les faltan unos años.

Se habla mucho del problema de acceso de los jóvenes a una vivienda, pero hay otro segmento de la población que son las personas con hijos que se separan que también generan la necesidad de no sólo una vivienda, sino dos. ¿Es un problema a medio plazo?

Bueno, soluciones como el 'flex living' pueden ayudar a solucionar este problema.

¿Qué opinión le merece el Índice de Alquiler del Gobierno Central?

A mí no me gustan los mercados intervenidos. De cara a atraer inversión necesitamos un marco jurídico claro, estable y que no te cambie las reglas de juego a mitad del juego. Por ejemplo, en Cataluña hoy tienen un índice, pero es que dentro de tres años hay que revisarlo. ¿Y quién te dice a ti que una vez que ya está el mercado de alguna manera intervenido si no es suficiente la medida te lo rebajen otro 10%? Nuestra cartera de Barcelona va a sufrir y ya tenemos muchos inversores que nos están diciendo que se plantean vender las viviendas y quitarlas del mercado del alquiler. Y eso tiene un riesgo de lectura internacional.

Estamos en un momento en el que se necesita construir vivienda para suplir no solo el crecimiento demográfico neto que estamos teniendo en España por la llegada de inmigrantes, sino también por la necesidad de servicios, por las situaciones familiares... Se necesita vivienda y está claro que no hay presupuesto público para construir y que el capital que hay que atraer está fuera de España. Entonces lo más inteligente es la colaboración público-privada. O sea, es que no, ya no es que es una cuestión ideológica, es una necesidad… entonces, rememos juntos para atraer inversión para construir más viviendas y que no tengamos que establecer un índice porque haya zonas tensionadas, sino que la propia ley de oferta y la demanda se regule sola.

El inmobiliario de lujo está copando muchas portadas, pero ¿cómo se puede diferenciar el 'alto stanting' dentro del residencial?

Yo te diría por repercusión de m2. O sea, una vivienda de un millón de euros, de 400 m2 en un barrio del norte de Madrid probablemente no sea una vivienda de lujo. Pero una vivienda de un millón de euros de 50 m2 en el barrio de Salamanca, pues puede ser una vivienda de lujo. Yo te diría que una vivienda de lujo en Madrid está cuando la repercusión es superior a los 8.000 euros/m2

¿Qué retos tiene la compañía por delante?

Consolidar un poco las estrategias que tenemos de inversión y crecer a nivel de gestión de viviendas. Nosotros tenemos tres líneas de negocio: la de inversión, la de transformación y la de gestión de alquileres. Pues bueno, vemos que hay una gran oportunidad en toda la parte de gestión de alquileres, porque se han desarrollado muchos BTR, 'flex living'… Pero no hay un sistema de 'property management' que dé servicio a toda esa necesidad.

¿Están cerca de cerrar algún que otro acuerdo de inversión con otro 'partner'?

Estamos trabajando en ello. Siempre y cuando encaje con las estrategias y no entren en competencia. Para nosotros es súper importante tener muy segmentado todo el producto del mercado para que las oportunidades sepamos dónde alojarlas.