La regulació de preus del lloguer a Catalunya, vigent a 140 municipis des del març del 2024 (i ampliat a 131 més a l'octubre de l'any passat), ha estabilitzat els preus en termes generals, però amb una conseqüència molt negativa que amb prou feines s'esmenta: la dràstica reducció de l'oferta. Les dades de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona reflecteixen que el nombre de nous contractes signats a Barcelona i a la resta de Catalunya ha caigut de manera significativa, fins al punt de registrar per primera vegada a la sèrie històrica (exceptuant la pandèmia) un saldo negatiu a la capital catalana. És a dir, els preus baixen forçats per la regulació, però l'oferta s'evapora per la mateixa legislació.
Segons les últimes dades disponibles, el tercer trimestre del 2024 va tancar amb una caiguda del 5,73 % en la signatura de nous contractes de lloguer a Barcelona respecte al trimestre anterior, amb una baixada interanual del 16,23 %. Si es compara amb el 2019, la reducció encara és més intensa, del 40,6 %. A la resta de Catalunya (exclosa Barcelona), la caiguda intertrimestral és del 8,23 % i de l'11,64 % en comparació amb el tercer trimestre del 2023. La contracció és encara més alarmant si es considera l'evolució des del 2019, amb una pèrdua del 25,82 % en el volum de nous lloguers fora de la capital.
L'impacte de la regulació no només es reflecteix en la caiguda de nous contractes sinó també en el saldo net d'aquests. A Barcelona, el nombre de contractes signats i cancel·lats va generar un saldo negatiu de 58 unitats el tercer trimestre del 2024, un fenomen sense precedents en les dades recopilades. A més, el nombre de fiances dipositades, un indicador clau de l'activitat del mercat de lloguer, ha mostrat una tendència a la baixa constant.
Diversos factors expliquen aquesta situació. Des de la reforma dels contractes de lloguer del 2019, que va allargar la durada dels contractes de tres a cinc o set anys, fins a la normativa catalana i posteriorment l'estatal, que han limitat les rendes i han desincentivat la rotació del parc d'habitatge de lloguer. Això ha provocat menys disponibilitat d'habitatges i una migració de l'oferta cap a altres segments o directament fora del mercat residencial.
L'informe de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona també destaca que l'oferta d'habitatges de lloguer es va reduir un 13 % a Catalunya el segon trimestre del 2024, amb una disminució especialment notable a l'Àrea Metropolitana de Barcelona, on el mercat de lloguer es va contreure un 20 % interanual. En altres regions de Catalunya, la caiguda de l'oferta va ser del 18 % a la Regió Metropolitana de Barcelona i del 7 % a la resta del territori.
Mentrestant, la contracció del mercat ha tingut un efecte limitat en la reducció de preus. A Barcelona, el preu mitjà del lloguer va caure un 3,24 % interanual el tercer trimestre del 2024, mentre que a la resta de Catalunya, excloent-ne la capital, es va registrar un lleuger increment de l'1,22 %. En lloc de facilitar l'accés a l'habitatge, el control de lloguers ha provocat una mínima reducció de preus però una minva significativa de l'oferta disponible, de manera que ha deixat menys opcions per als llogaters i ha tensionat el mercat.
Les dades de fiances constituïdes també reflecteixen aquesta tendència. A Barcelona, el nombre de fiances dipositades va passar de 7.937 el segon trimestre del 2024 a 7.484 el tercer, una reducció del 5,73 %. A nivell interanual, el descens és del 16,23 %, mentre que si es compara amb el 2019, la caiguda arriba al 40,6 %. A la resta de Catalunya, el nombre de contractes registrats va caure un 11,64 % interanual i un 25,82 % en comparació amb el 2019.
Una solució que destrossa l'oferta
La regulació dels preus del lloguer a Catalunya ha reduït les rendes als primers 140 municipis considerats de mercat tensionat, on resideix el 80 % de la població. Durant el tercer trimestre del 2024, els preus van caure un 0,9 % en aquestes localitats respecte al mateix període de l'any anterior, amb descensos del 3,2 % a Barcelona i de l'1,1 % al conjunt de la comunitat. En contrast, a les zones sense regulació, els preus van augmentar un 6,1 % en el mateix període, segons les dades del registre de fiances de l'Incasòl publicades per la Generalitat.
El lloguer mitjà a Catalunya és de 829 euros mensuals, tot i que varia segons la zona. Als municipis amb regulació se situa en 877,9 euros, mentre que a Barcelona arriba als 1.133 euros, amb grans diferències entre districtes: a Nou Barris el preu mitjà és de 767 euros al mes, mentre que a Sarrià puja a 1.639 euros. A les localitats no regulades, on predominen poblacions més petites, la mitjana és de 623 euros mensuals.
Carles Sala, portaveu dels API (Agents de la Propietat Immobiliària) de Catalunya, explica que "si bé encaixa que els preus estiguin baixant", la situació és calcada al que va passar el 2020: "a curt i mitjà termini hi ha un efecte reactiu de baixada de preu del lloguer, però també hi ha una baixada de l'oferta. És com amb la golden visa, entre que ho anuncien i s'aplica és quan més efecte ha tingut. Això no vol dir que el resultat sigui bo a llarg termini".
"El juny del 2023, la Generalitat va anunciar que implementaria el límit de lloguers en zones tensionades i no es va aplicar fins al març del 2024. Aquests tres trimestres, l'increment dels preus dels contractes es va disparar, sobretot en aquests 140 municipis. Van exercir pressió als propietaris, i mentre no van implementar la zona tensa, les rendes dels contractes es van disparar".
"La Generalitat, òbviament, fa la nota de premsa i el comunicat més polític que pot assegurant que els lloguers baixen, però s'obliden de dir que l'oferta també està baixant de manera dràstica", sosté l'expert.
Segons experts consultats, els trimestres que venen, amb el tancament del 2024 i el primer trimestre del 2025, serà quan es podrà comprovar quin és l'efecte, ja que hi haurà dades de l'any complet de la norma. "És cert que els números diran que ha baixat el preu del lloguer, però també l'oferta".
"Els nostres agents immobiliaris ja ens diuen que és penjar un anunci i haver de treure'l perquè en una hora reben 300 sol·licituds. Té 299 interessats que pot filtrar i quedar-se amb els millors perfils per a aquest pis i per als propers que hi entrin. Sí que és cert que el preu s'ha regulat, però està penalitzant el que més necessita llogar amb el preu regulat. Si els perfils més solvents, que són els que més poden pagar, són els primers de la llista, els que més pateixen continuaran patint", assegura Sala.
Catalunya sancionarà amb 900.000 euros per incomplir límit de rendes o frau de lloguer de temporada
El Govern i els Comuns han tancat aquest dilluns un acord sobre el règim sancionador de la Llei d'habitatge català del 2007, que disposarà multes de fins a 900.000 euros per a infraccions molt greus i que s'aprovarà aquest dimarts al Consell Executiu i entrarà en vigor dimecres.