El build to rent a Catalunya es complica per “la intervenció del mercat”

El build to rent o construir per llogar viu un bon moment a Espanya. Aquest model immobiliari en què els desenvolupaments residencials es dissenyen específicament per a ser llogats, segons Tecnitasa, en lloc de vendre's com a unitats individuals, és especialment important a grans ciutats, i ara a d'altres zones de gran demanda. Tot i que a Catalunya ha anat creixent, actualment es pot frenar per la Llei de l'Habitatge, en paraules dels experts.

Carles Baix, Managing Director MRICS de Laborde Marcet, esmenta que aquest model ha experimentat una evolució important durant els darrers anys a la comunitat, especialment a l'àrea metropolitana de Barcelona, "on la pressió de la demanda de lloguer ha portat inversors i promotors a apostar per aquest model. L'estabilitat de l'ingrés a llarg termini, juntament amb el dèficit estructural d'habitatge de lloguer, ha consolidat el build to rent com a una de les fórmules més sostenibles per donar resposta a les noves necessitats residencials”.

Tot i això, l'evolució no està exempta d'obstacles. La incertesa regulatòria, els canvis normatius en matèria de control de preus o els retards en la concessió de llicències han alentit projectes i han generat un retraïment de les inversions.

Quelcom que també opina Iñaki Unsain, Personal Shopper Immobiliari i director general d'ACV Gestión Immobiliaria: “el build to rent va arribar amb força a finals del 2021 i, des d'aleshores, semblava que tindria un recorregut molt prometedor. Al principi, aquest model va captar molt d'interès, especialment per part de promotores i fons amb grans carteres d'inversió, ja que els permet d'obtenir rendibilitats estables en un context de demanda creixent de lloguer. Tot i això, a Catalunya la situació s'ha complicat”.

Per a l'expert, la intervenció del mercat a través de la Llei d'Habitatge ha suposat un cop molt dur, ja que, en lloc de facilitar el desenvolupament de nous projectes de lloguer, el que s'està aconseguint és justament el contrari: una reducció dràstica de l'oferta. D'aquesta manera, a ciutats com Barcelona, “ja hem vist una caiguda del 58% als habitatges disponibles de lloguer respecte de l'any anterior”.

Pixabay

Qui inverteix en build to rent a Catalunya?

Principalment parlem de fons institucionals, asseguradores, gestores patrimonials i SOCIMIs especialitzades. A Laborde Marcet especifiquen que, els darrers anys, “hem vist com tant actors internacionals com inversors locals amb vocació patrimonialista han incorporat el build to rent com una via estratègica de diversificació i de generació de rendes estables”.

Cada cop hi ha més gestores de cooperatives i promotors tradicionals que han adaptat els seus models al build to rent, ja sigui promovent clau en mà per a fons o apostant directament per mantenir la propietat de l'actiu un cop finalitzat.

Segons Unsain, fins ara, els principals actors al build to rent han estat les grans promotores i fons institucionals, tant nacionals com internacionals. "Aquests inversors veien al mercat català, especialment a Barcelona, una oportunitat interessant per l'alta demanda de lloguer i l'escassetat d'oferta".

Tot i això, aquesta percepció està canviant molt ràpidament. Com ha destacat Unsain, amb l'aplicació de la Llei d'Habitatge i la declaració de zones tensionades, molts d'aquests inversors s'estan retirant o desviant el capital cap a altres comunitats autònomes on la regulació no és tan agressiva.

Els avantatges del build to rent al Principat

El model build to rent, ben implementat, ofereix avantatges clars tant per a l'inversor com per al llogater. Per a l'inversor, segons Unsain, representa una font d'ingressos recurrents i relativament estables, a més de poder gestionar de manera més eficient una cartera homogènia d'actius. “En un mercat com el català, amb una forta demanda de lloguer, això podria haver estat una gran oportunitat si el marc regulador acompanyés”.

Per al llogater, aquest model també té beneficis importants: accés a habitatges nous, ben mantinguts i amb serveis afegits com zones comunes, consergeria o fins i tot espais de coworking. “No obstant, amb les actuals restriccions a Catalunya, tot això està en perill”.

Carlos Bajo apunta que, per a l'inversor, el build to rent representa una font d'ingressos estables, amb una exposició menor a la volatilitat del mercat que altres productes immobiliaris. "Permet també una gestió professionalitzada dels actius, més control sobre el manteniment i l'eficiència energètica, i una planificació a llarg termini del retorn".

I per al llogater ofereix habitatges dissenyats específicament per al lloguer, amb millors serveis, manteniment i atenció postvenda. “A més, sol haver-hi més flexibilitat contractual, ubicacions ben connectades, fet que el converteix en una alternativa atractiva i fiable davant del lloguer tradicional”.