El build to rent en Cataluña se complica por "la intervención del mercado"

El build to rent o construir para alquilar está viviendo un buen momento en España. Este modelo inmobiliario en el que los desarrollos residenciales se diseñan específicamente para ser alquilados, según Tecnitasa, en lugar de venderse como unidades individuales, es especialmente importante en grandes ciudades y ahora, en otras zonas de gran demanda. Aunque en Cataluña ha ido creciendo, actualmente puede frenarse por la Ley de la Vivienda, en palabras de los expertos. 

Carlos Bajo, Managing Director MRICS de Laborde Marcet, menciona que este modelo ha experimentado una evolución importante en los últimos años en la comunidad, especialmente en el área metropolitana de Barcelona, “donde la presión de la demanda de alquiler ha llevado a inversores y promotores a apostar por este modelo. La estabilidad del ingreso a largo plazo, junto con el déficit estructural de vivienda en alquiler, ha consolidado al build to rent como una de las fórmulas más sostenibles para dar respuesta a las nuevas necesidades residenciales”.

Sin embargo, la evolución no está exenta de obstáculos. La incertidumbre regulatoria, los cambios normativos en materia de control de precios o los retrasos en la concesión de licencias han ralentizado proyectos y generado cierto retraimiento inversor.

Algo que también opina Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, “el build to rent llegó con fuerza a finales de 2021 y, desde entonces, parecía que iba a tener un recorrido muy prometedor. En un principio, este modelo captó mucho interés, especialmente por parte de promotoras y fondos con grandes carteras de inversión, ya que les permite obtener rentabilidades estables en un contexto de creciente demanda de alquiler. Sin embargo, en Cataluña la situación se ha complicado”.

Para el experto, la intervención del mercado a través de la Ley de Vivienda ha supuesto un golpe muy duro. Ya que, en lugar de facilitar el desarrollo de nuevos proyectos de alquiler, lo que se está logrando es justo lo contrario: una reducción drástica de la oferta. De esta manera, en ciudades como Barcelona, “ya hemos visto una caída del 58% en las viviendas disponibles en alquiler respecto al año anterior”.

Pixabay

¿Quiénes invierten en build to rent en Cataluña?

Principalmente hablamos de fondos institucionales, aseguradoras, gestoras patrimoniales y SOCIMIs especializadas. En Laborde Marcet especifican que, en los últimos años, “hemos visto cómo tanto actores internacionales como inversores locales con vocación patrimonialista han incorporado el build to rent como una vía estratégica de diversificación y de generación de rentas estables”.

Cada vez hay más gestoras de cooperativas y promotores tradicionales que han adaptado sus modelos al build to rent, ya sea promoviendo llave en mano para fondos o apostando directamente por mantener la propiedad del activo una vez finalizado.

Según Unsain, hasta el momento, los principales actores en el build to rent han sido las grandes promotoras y fondos institucionales, tanto nacionales como internacionales. “Estos inversores veían en el mercado catalán, especialmente en Barcelona, una oportunidad interesante por la alta demanda de alquiler y la escasez de oferta”. 

Sin embargo, esa percepción está cambiando muy rápidamente. Como ha destacado Unsain, con la aplicación de la Ley de Vivienda y la declaración de zonas tensionadas, muchos de estos inversores están retirándose o desviando su capital hacia otras comunidades autónomas donde la regulación no es tan agresiva.

Las ventajas del build to rent en la comunidad catalana

El modelo build to rent, bien implementado, ofrece ventajas claras tanto para el inversor como para el inquilino. Para el inversor, según Unsain, representa una fuente de ingresos recurrentes y relativamente estables, además de poder gestionar de forma más eficiente una cartera homogénea de activos. “En un mercado como el catalán, con una fuerte demanda de alquiler, esto podría haber sido una gran oportunidad si el marco regulatorio acompañara”.

Para el inquilino, este modelo también tiene beneficios importantes: acceso a viviendas nuevas, bien mantenidas y con servicios añadidos como zonas comunes, conserjería o incluso espacios de coworking. “Sin embargo, con las actuales restricciones en Cataluña, todo esto está en peligro”.

Carlos Bajo apunta que, para el inversor, el build to rent representa una fuente de ingresos estables, con menor exposición a la volatilidad del mercado que otros productos inmobiliarios. “Permite también una gestión profesionalizada de los activos, mayor control sobre el mantenimiento y la eficiencia energética, y una planificación a largo plazo del retorno”.

Y, para el inquilino, ofrece viviendas diseñadas específicamente para el alquiler, con mejores servicios, mantenimiento y atención postventa. “Además, suele haber más flexibilidad contractual, ubicaciones bien conectadas, lo que lo convierte en una alternativa atractiva y fiable frente al alquiler tradicional”.