Alguns experts i institucions alerten sobre una possible sobrevaloració dels habitatges a determinades zones de Catalunya. Aquest, juntament amb altres, podia ser un dels factors que dificulten accedir a la compra d'una casa.
El Banc Central Europeu estima una sobrevaloració del mercat residencial espanyol al voltant del 10% a finals del 2024. Segons CaixaBankResearch, la tendència alcista del mercat pot alimentar temors a una correcció brusca del preu de l'habitatge com la patida entre els anys 2008 i 2013, però assenyalen que, de moment, "l'entorn actual presenta diferències importants respecte del cicle anterior. Primer, no hi ha un excés d'oferta d'habitatge com els anys 2000, sinó tot al contrari". I la inversió en construcció residencial roman àmpliament estable els últims trimestres, situant-se al voltant del 6% del PIB, quan els anys 2000, en plena bombolla residencial, suposava pràcticament el doble.
Els factors de la possible sobrevalorització de cases a Catalunya
Per a Alfa Immobiliaria, s'ha produït una polarització en els temps de venda: a Barcelona i la seva àrea metropolitana, les propietats amb preus ajustats es venen en un termini mitjà de 70 a 90 dies, “mentre que els immobles sobrevalorats poden estar mesos sense sortida, fet que obliga a un assessorament molt més precís en la fixació de preus”.
També ha canviat el perfil de compradors. La participació d'inversors internacionals ha crescut de manera notable, i els estrangers ja representen una proporció creixent de les operacions, “fet que afegeix pressió sobre els compradors locals, especialment els joves, que cada cop depenen més del suport familiar per a accedir a un habitatge”, segons la immobiliària.
Una opinió compartida pel president de Keller Williams a Espanya i Andorra, Leonardo Cromstedt, “Cada vegada hi ha un nombre més gran d'inversors i famílies estrangeres que busquen un habitatge tant per a ús personal com per a diversificar la seva inversió immobiliària”, precisa. Es tracta d'un tipus de client que exigeix un alt nivell de servei: atenció multilingüe, assessorament legal i fiscal, i la possibilitat de gestionar tot el procés de forma digital.
Els responsables d'Alfa també indiquen que veuen una reconfiguració geogràfica de la demanda, amb un desplaçament cap a la segona corona metropolitana i les zones costaneres. “Allà, els compradors prioritzen l'espai i els preus més baixos, però sense renunciar a la connexió amb Barcelona”.
A això s'hi afegeix un actor clau: el sector de la construcció continua mostrant una recuperació insuficient. Perquè, encara que els últims 12 mesos s'han visat 132.000 nous habitatges (un augment del 13%), la xifra continua per sota dels 180.000 que caldrien cada any per cobrir la formació de noves llars i alleujar les tensions actuals del mercat, segons els experts.
Com estabilitzar aquesta sobrevalorització
Antonio Pérez de la Torre, president d'Alfa Immobiliaria, creu que per això és imprescindible ampliar l'oferta i això exigeix alliberar sòl i agilitzar els tràmits administratius.
“També cal una diversificació geogràfica ben planificada, fomentant el desenvolupament residencial a la segona i tercera corona metropolitana, acompanyat de millores del transport públic per descongestionar Barcelona”. L'expert també advoca per aplicar polítiques fiscals específiques, ja que fins un 25% del cost d'un habitatge correspon a impostos; una rebaixa fiscal selectiva es podria traduir en preus més accessibles.
"És crucial perfeccionar la regulació del lloguer: encara que la llei vigent ha reduït preus un 4,7% a Catalunya, també ha incentivat la retirada massiva d'habitatges a Barcelona. I finalment, s'han d'impulsar noves fórmules d'habitatge assequible, com el "build to share" o la promoció d'habitatge protegit de lloguer, especialment adreçat a col·lectius amb dificultats d'accés".
Per la seva banda, a Keller Williams opinen que l'estabilització al mercat necessita mesures estructurals i una planificació a llarg termini. "És fonamental augmentar la construcció d'habitatge nou, especialment a zones amb alta demanda, així com agilitzar els tràmits urbanístics que sovint frenen el desenvolupament".
Alhora, assenyalen l'aposta per projectes sostenibles, amb bona integració urbana i ambiental, i revisar alguns aspectes fiscals que podrien facilitar la compra, tant per a residents com per als que busquen establir-se de manera estable. "Cal reforçar la transparència. La professionalització del sector i l'accés a informació clara ajudarien a crear un mercat més equilibrat i accessible", destaca el portaveu de la immobiliària.
Al capdavall, calen polítiques que afavoreixin una oferta més dinàmica i diversa, capaç d'absorbir la demanda sense disparar els preus ni perdre qualitat.