Algunos expertos e instituciones alertan sobre una posible sobrevaloración de las viviendas en determinadas zonas de Cataluña. Esta, junto a otros, podía ser uno de los factores de la dificultad en acceder a la compra de una casa.
El Banco Central Europeo estima una sobrevaloración del mercado residencial español, en torno al 10% a finales de 2024. Según CaixaBankResearch, la tendencia alcista del mercado puede alimentar temores a una corrección brusca en el precio de la vivienda como la sufrida entre los años 2008 y 2013, pero señalan que, por el momento, "el entorno actual presenta diferencias importantes respecto al ciclo anterior. Primero, no hay un exceso de oferta de vivienda como en los años 2000, sino todo lo contrario". Y la inversión en construcción residencial permanece ampliamente estable en los últimos trimestres, situándose en torno al 6% del PIB, cuando en los 2000, en plena burbuja residencial, suponía prácticamente el doble.
Los factores de la posible sobrevalorización de casas en Cataluña
Para Alfa Inmobiliaria, se ha producido una polarización en los tiempos de venta: en Barcelona y su área metropolitana, las propiedades con precios ajustados se venden en un plazo medio de 70 a 90 días, “mientras que los inmuebles sobrevalorados pueden permanecer meses sin salida, lo que obliga a un asesoramiento mucho más preciso en la fijación de precios”.
También ha cambiado el perfil de compradores. La participación de inversores internacionales ha crecido de forma notable, y los extranjeros representan ya una proporción creciente de las operaciones, “lo que añade presión sobre los compradores locales, especialmente los jóvenes, que cada vez dependen más del apoyo familiar para acceder a una vivienda”, según la inmobiliaria.
Algo compartido por el presidente de Keller Williams en España y Andorra, Leonardo Cromstedt, “Cada vez hay un mayor número de inversores y familias extranjeras que buscan una vivienda tanto para uso personal como para diversificar su inversión inmobiliaria”, precisa. Se trata de un tipo de cliente que exige un alto nivel de servicio: atención multilingüe, asesoramiento legal y fiscal, y la posibilidad de gestionar todo el proceso de forma digital.
Los responsables de Alfa también indican que ven una reconfiguración geográfica de la demanda, con un desplazamiento hacia la segunda corona metropolitana y zonas costeras. “Allí, los compradores priorizan el espacio y precios más bajos, pero sin renunciar a la conexión con Barcelona”.
A esto se suma un actor clave: el sector de la construcción sigue mostrando una recuperación insuficiente. Porque, aunque en los últimos 12 meses se han visado 132.000 nuevas viviendas (un aumento del 13 %), la cifra sigue por debajo de las 180.000 que serían necesarias cada año para cubrir la formación de nuevos hogares y aliviar las tensiones actuales del mercado, según los expertos.
Cómo estabilizar esta sobrevalorización
Antonio Pérez de la Torre, presidente de Alfa Inmobiliaria, cree que para ello es imprescindible ampliar la oferta y esto exige liberar suelo y agilizar los trámites administrativos.
“También se necesita una diversificación geográfica bien planificada, fomentando el desarrollo residencial en la segunda y tercera corona metropolitana, acompañado de mejoras en el transporte público para descongestionar Barcelona”. El experto también aboga por aplicar políticas fiscales específicas, ya que hasta un 25% del coste de una vivienda corresponde a impuestos; una rebaja fiscal selectiva podría traducirse en precios más accesibles.
“Es crucial perfeccionar la regulación del alquiler: aunque la ley vigente ha reducido precios un 4,7% en Cataluña, también ha incentivado la retirada masiva de viviendas en Barcelona. Y finalmente, se deben impulsar nuevas fórmulas de vivienda asequible, como el "build to share" o la promoción de vivienda protegida en alquiler, especialmente dirigida a colectivos con dificultades de acceso”, añade.
Por su parte, en Keller Williams opinan que la estabilización en el mercado precisa de medidas estructurales y una planificación a largo plazo. “Es fundamental aumentar la construcción de vivienda nueva, especialmente en zonas con alta demanda, así como agilizar los trámites urbanísticos que muchas veces frenan el desarrollo”.
A la vez, señalan la apuesta por proyectos sostenibles, con buena integración urbana y ambiental, y revisar algunos aspectos fiscales que podrían facilitar la compra, tanto para residentes como para quienes buscan establecerse de forma estable. “Es necesario reforzar la transparencia, la profesionalización del sector y el acceso a información clara ayudaría a crear un mercado más equilibrado y accesible”, destaca el portavoz de la inmobiliaria.
En definitiva, se necesitan políticas que favorezcan una oferta más dinámica y diversa, capaz de absorber la demanda sin disparar los precios ni perder calidad.
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