Der Bau Ihres Traumhauses in Spanien beginnt mit dem Kauf eines Grundstücks, das den Anforderungen Ihres Projekts entspricht. Das Grundstück zählt zu den wichtigsten Faktoren, welche die Gesamtkosten beeinflussen.
Die Kosten für den Erwerb eines Grundstücks gehen über den Preis hinaus – sie umfassen zudem Steuern und zusätzliche Gebühren. Hier finden Sie eine Aufschlüsselung der Steuern, die Sie zahlen müssen, und deren voraussichtliche Kosten.
Steuern
Wenn Sie ein Grundstück von einer Privatperson erwerben, müssen Sie eine Grunderwerbsteuer (ITP) entrichten, die je nach autonomer Gemeinschaft unterschiedlich hoch ist und zwischen 4 % und 10 % beträgt.
Kaufen Sie das Grundstück jedoch von einem gewerblichen Anbieter, dann müssen Sie 21 % Mehrwertsteuer sowie eine Stempelsteuer (IAJD, die spanische Abkürzung) entrichten, die ebenfalls von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft abhängt und in der Regel zwischen 0,5 % und 1,5 % beträgt.
Kosten
Wer ein Grundstück kauft, muss folgende Kosten tragen:
Grundbuchamt
Durch die Eintragung der Immobilie ins Grundbuchamt wird der neue Eigentümer rechtlich anerkannt. Dieser Vorgang muss beim Grundbuchamt der Stadt oder Gemeinde durchgeführt werden, in der sich die Immobilie befindet. Auch wenn dafür gesetzlich keine Frist vorgeschrieben ist, wird dringend empfohlen, die Eintragung so bald wie möglich vorzunehmen.
Die Kosten hängen vom Wert des gekauften Grundstücks ab. Die anwendbaren Prozentsätze sind folgende:
| Grundstückswert | Prozentsatz |
| Bis zu 6.010,12 € | 24,04 € Fixkosten |
| Zwischen 6.010,13 € und 30.050,61 € | 1,75 % |
| Zwischen 30.050,62 € und 60.101,21 € | 1,25 % |
| Zwischen 60.101,22 € und 150.253,03 € | 0,75 % |
| Zwischen 150.253,04 € und 601.012,10 € | 0,3 % |
| Über 601.012,10 € | 0,2 % |
Wenn der Grundstückswert beispielsweise 100.000 Euro beträgt, dann betragen die Kosten für die Eintragung 750 Euro (0,75 %).
Notar
Der Verkauf muss vor einem Notar formalisiert werden, welcher die Rechtsgültigkeit der Transaktion beglaubigt. Der Käufer hat das Recht, den Notar zu wählen. Die Notargebühren werden durch einen staatlichen Tarifplan geregelt und liegen normalerweise bei zwischen 0,2 % und 0,5 % des Verkaufspreises. Im Durchschnitt betragen die Notar- und Registrierungsgebühren etwa 1.000 Euro.
Verwaltungskosten
Obwohl es nicht zwingend erforderlich ist, erleichtert das Beauftragen einer Steuerkanzlei die Abwicklung und die Zahlung der Steuern. Der Betrag hierfür liegt in der Regel bei etwa 300 Euro.
Anwaltskosten
Viele Käufer ziehen es vor, beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Anwälte haben keine festgelegten Honorare und somit liegen die Gebühren bei etwa 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises.
Sonstige mit dem Grundstückskauf verbundene Kosten
Beim Kauf eines Grundstücks ist es wichtig, sicherzustellen, dass es keine rechtlichen Probleme gibt, die den zukünftigen Bau behindern könnten. Es ist nicht nur wichtig, anfänglichen Kosten zu kennen, sondern auch mögliche versteckte Kosten zu identifizieren, die während des Bauvorhabens entstehen können:
- Belastungen und Schulden: Finanzielle Verpflichtungen, wie etwa ausstehende Hypotheken, werden auf den Käufer übertragen. Daher ist es wichtig, den Rechtsstatus des Grundstücks mit einer Nota simple vom Grundbuchamt zu überprüfen und den Preis entsprechend zu verhandeln, wenn Belastungen bestehen.
- Schulden im Zusammenhang mit der Stadtplanung: Die Gemeinde kann vom Eigentümer Zahlungen für anstehende städtebauliche Maßnahmen (Straßen, Beleuchtung, Abwasserentsorgung) verlangen. Auch wenn das Grundstück bereits erschlossen zu sein scheint, ist es notwendig, sich bei der Gemeinde zu erkundigen, ob Schulden bestehen oder künftige Bauvorhaben geplant sind, die das Grundstück betreffen könnten.
- Wegerechte: Beschränkungen, etwa bei Rohren oder Hausanschlüssen müssen eingetragen werden, da sie die Bautätigkeit einschränken und bei erforderlichen Änderungen zusätzliche Kosten verursachen können.
- Grundstücksaufteilung: Bei der Aufteilung von Grundstücken in größere Parzellen kann es vorkommen, dass die Grundversorgung nicht gewährleistet ist, daher muss sichergestellt werden, dass sie den kommunalen Anforderungen entsprechen und korrekt eingetragen sind.
- Genehmigungsbeschränkungen: Für manche Grundstücke wird keine Baugenehmigung erteilt, weil sie nicht städtebaulich geplant sind, nicht den Vorschriften entsprechen oder weil keine Grundversorgung gewährleistet werden kann. All dies sollte im Vorfeld mit einem Architekten und mit der Gemeinde abgeklärt werden.
Verfahren beim Kauf eines Grundstücks für den Hausbau
Vor dem Kauf eines Grundstücks ist es ratsam, eine gründliche Bewertung durchzuführen, da es Faktoren geben kann, welche die Realisierbarkeit Ihres Projekts beeinträchtigen könnten. Dies kann auch bei der Verhandlung des Verkaufspreises von Vorteil sein:
- Überprüfen Sie den Steuerstatus des Eigentümers: Sie sollten sich vergewissern, dass der Eigentümer mit seinen Steuerzahlungen, wie der Grunderwerbssteuer (IBI), auf dem Laufenden ist. Um dies zu überprüfen, fordern Sie den letzten Zahlungsbeleg an oder konsultieren Sie, falls dieser nicht verfügbar ist, die zuständige Behörde.
- Technische und rechtliche Analyse des Grundstücks: Ziehen Sie einen Architekten zu Rate, um Faktoren wie die Fläche des Grundstücks, die Bebaubarkeit, die Lage und andere relevante städtebauliche und rechtliche Aspekte zu beurteilen.
- Geotechnische Untersuchung: Auf diese Weise wird die Beschaffenheit des Untergrunds des Grundstücks ermittelt und festgestellt, ob er für den Bau geeignet ist.
- Überprüfen Sie die städtebauliche Einstufung: Es ist wichtig, die Einstufung des Grundstücks zu überprüfen, da hiervon die zulässige Nutzung abhängt.