Ein Jahr Mietpreisbremse in Katalonien: Preisrückgang vergleichbar mit anderen Märkten, aber drastisch geschrumpftes Angebot

Ein Jahr nach dem Inkrafttreten des katalanischen Mietgesetzes zur Begrenzung der Mietpreise zeigen die Daten zwei wesentliche Folgen dieser Maßnahme: 1. fast keine Auswirkung auf den Preisverfall, der in ähnlichem Ausmaß auf den wichtigsten Märkten registriert wurde, aber 2. hat das Gesetz zu einer erheblichen Verringerung des Angebots geführt, wie aus den Daten von idealista, dem führenden Immobilien-Marketplace in Südeuropa, hervorgeht.

Das Gesetz hat sich nicht auf die Preise ausgewirkt, die in vergleichbarem Umfang wie in Madrid gesunken sind

In dem Jahr, in dem die Mietpreisbremse eingeführt wurde, verzeichnete Barcelona einen Rückgang der Mietpreise um 8,2 % und damit einen geringeren Rückgang als Madrid (-9,3 %), wo die Preise zwischen den Vertragsparteien frei vereinbart werden. Dies geht aus den von idealista veröffentlichten Statistiken hervor.

Erweitert man den Untersuchungszeitraum auf zwei Jahre, so zeigt sich, dass sich der 2019 begonnene Abwärtstrend in Barcelona fortgesetzt und im Jahr 2020 mit einem Preisrückgang von 12 % sogar beschleunigt hat. In Madrid hingegen ist der Rückgang hauptsächlich im letzten Jahr zu verzeichnen, mit einer Mietpreissenkung von nur 9,9 % in den letzten 24 Monaten, was hauptsächlich auf das enorme Überangebot zurückzuführen ist.

Auf anderen, ebenfalls sehr dynamischen, aber nicht so angespannten Märkten wie Madrid und Barcelona sind die Preise weniger stark gefallen: -5 % in Palma und -1,7 % in Sevilla.

Ein erheblicher Teil des Angebots ist innerhalb eines Jahres verschwunden

Betrachtet man jedoch den Wohnungsbestand, so ist die Situation in der Hauptstadt Kataloniens nicht mit der anderer großer Märkte vergleichbar. Die Geschwindigkeit, mit der das verfügbare Angebot schrumpft, ist deutlich höher: Die Anzahl der bei idealista in Barcelona Anfang September zur Vermietung angebotenen Immobilien (rund 10.900) ist um 42 % gegenüber dem verfügbaren Bestand vor einem Jahr gesunken, als sich das Angebot aufgrund des Corona-Lockdowns verdoppelte, da der Markt komplett zum Stillstand kam.

Vergleicht man diesen Wert mit den Daten der ersten Septemberwoche 2019, so ist der derzeit verfügbare Bestand in Barcelona nur um 13 % höher als damals.

Das Angebot an Mietwohnungen ist in den letzten Monaten auf allen großen Märkten gesunken, doch nirgendwo hat dieser Rückgang ein solches Ausmaß erreicht wie in Barcelona. In der Stadt Madrid, deren Markt dem der katalonischen Hauptstadt am ähnlichsten ist und deren Angebot an Mietwohnungen sich 2020 ebenfalls verdoppelte, ist der aktuelle Bestand 22 % niedriger als vor einem Jahr, aber immer noch 62 % höher als zum Ende des Sommers 2019.

Palma de Mallorca verfügt über ein 14 % kleineres Angebot als vor einem Jahr, aber 64 % mehr freie Mietwohnungen als 2019; und in Sevilla gibt es 25 % weniger verfügbare Mietobjekte, aber 59 % mehr als vor 2 Jahren.

Das Hauptproblem, mit dem der Mietmarkt in Katalonien und insbesondere in Barcelona derzeit konfrontiert ist, ist der drastische Rückgang des verfügbaren Wohnungsbestands, wobei bei den Preisen noch Luft nach oben besteht. Der Rückgang des Angebots in Barcelona hat den Nachfragedruck erhöht, sodass es für eine Familie immer schwieriger wird, eine Wohnung zu mieten. Im September 2020 lag der Index der relativen Nachfrage (der von idealista durch Messung der Anzahl der Anfragen, die jede Mietanzeige im Durchschnitt erhält, ermittelt wird) bei 1,7. Während des gleichen Zeitraums im Jahr 2021 lag er über der 4-er Marke, nämlich bei 4,8. Dieser Wert ist der höchste in den von idealista in Barcelona registrierten Daten.

Für Francisco Iñareta, Sprecher von idealista, „sind die Daten eindeutig: Das katalanische Gesetz zur Deckelung der Mietpreise hat nicht wie erwartet funktioniert. Einerseits sind die Preise gefallen, auf anderen Märkten allerdings auch. Andererseits steht den künftigen Mietern nun ein viel kleinerer Markt zur Verfügung, was den Zugang zu Mietwohnungen weiter erschweren wird. Um erschwingliche Mieten zu gewährleisten, muss der Wohnungsbestand ausgeweitet werden, wie wir im Frühjahr und Sommer 2020 gesehen haben, als das Angebot so stark zunahm, dass es sich unmittelbar auf die Preise in den Großstädten auswirkte, die stark fielen“.