Saisonale Vermietungen in Spanien: Warum die Regierung mehr Regulierung will

Die Regierung beabsichtigt, Artikel 3 des spanischen Mietgesetzes (LAU) bezüglich saisonaler Vermietungen zu ändern. Die vorgeschlagenen Änderungen würden Vermieter dazu verpflichten, die besonderen Umstände für die Formalisierung eines saisonalen Mietvertrags nachzuweisen und zu begründen. Darüber hinaus ist die Einführung eines digitalen einzigen Fensters für Mietverträge geplant, um die Mietprozesse zu rationalisieren.

Die Regulierung soll für mehr Rechtssicherheit und Schutz bei traditionellen Mietverhältnissen sorgen und gleichzeitig verhindern, dass diese in befristete Mietverträge umgewandelt werden. Doch werden diese Maßnahmen das Angebot an Mietobjekten tatsächlich erhöhen und die Preise senken? Hier erfahren Sie, was Experten dazu sagen.

Der Mangel an Mietwohnungen in Spanien macht die Wohnungssuche zunehmend schwieriger und treibt die Preise weiter in die Höhe. Die Mietkosten sind ein großes Problem: Spanier geben durchschnittlich 36 % ihres Einkommens für die Miete aus. In Städten wie Barcelona (46 %), Palma (45 %) und Málaga (42 %) ist dieser Anteil noch deutlich höher.

Wird die Änderung von Artikel 3 des spanischen Mietgesetzes also zu niedrigeren Preisen und einem größeren Angebot führen? Die von idealista/news befragten Experten argumentieren, dass die Maßnahmen der Regierung ein breiteres Spektrum an Problemen angehen müssen, um wirksam zu sein.

„Die Regierung hat sich zwar zum Ziel gesetzt, das Angebot an Mietwohnungen zu erhöhen, doch muss sie zunächst Maßnahmen ergreifen, um die Rechtssicherheit der Vermieter gegenüber den Mietern zu verbessern, die in den letzten Jahren abgenommen hat“, erklärt Manuela Julia Martínez, Präsidentin des Berufsverbands der Immobilienverwalter in Madrid.

Einige Experten warnen sogar davor, dass die vorgeschlagenen Änderungen der Regelung für die saisonale Vermietung den gegenteiligen Effekt haben könnten – nämlich eine weitere Verringerung des Angebots an Mietwohnungen.

„Da saisonale Mietverträge eine Vielzahl von Situationen abdecken, könnte eine Beschränkung oder Bindung auf eine bestimmte Laufzeit, die ausschließlich auf den Bedürfnissen der Mieter basiert, dazu führen, dass viele Immobilien vom Markt ausgeschlossen werden und die Preise dadurch möglicherweise noch weiter in die Höhe getrieben werden“, erklärt Manuela Julia Martínez.

Juan Ramón Méndez Martos, ein auf Ferien- und Kurzzeitvermietungen spezialisierter Rechtsanwalt, vertritt eine ähnliche Ansicht. „Damit eine Maßnahme eine sinnvolle Wirkung hat, muss sie von umfassenderen Reformen innerhalb des Sektors begleitet werden. Zahlreiche Probleme auf dem Mietmarkt müssen angegangen werden – von der Besteuerung über die Bereitstellung von Ressourcen für Gerichte zur Bearbeitung von Zahlungsausfällen bis hin zur Bewältigung von Herausforderungen im Bereich Landnutzung und des Bauwesens. Es ist auch dringend notwendig, die Rechtssicherheit in einem Sektor zu gewährleisten, der in Spanien eine bedeutende wirtschaftliche Aktivität generiert und etwas so Grundlegendes wie Wohnraum betrifft“, erklärt er.

Auch wenn die Vorschläge der Regierung noch nicht umgesetzt wurden, ist seit einiger Zeit ein Anstieg der saisonalen Vermietungen zu Lasten der traditionellen Vermietungen zu verzeichnen.

Warum nimmt die Zahl der Kurzzeitmieten im Vergleich zu den Langzeitmieten zu?

„Dies liegt vor allem an der höheren Rentabilität von saisonalen Mietverträgen im Vergleich zu langfristigen Mietverträgen und an der mangelnden Rechtssicherheit, die den Mietmarkt nach wie vor kennzeichnet. Darüber hinaus begünstigt das Fehlen strengerer Vorschriften, insbesondere hinsichtlich Vertragsdauer und Miethöhe, die Verbreitung befristeter Mietverträge“, erklärt die Präsidentin des Berufsverbands der Immobilienverwalter in Madrid.

„Der Zusammenhang zwischen den Mietpreisobergrenzen im Rahmen des Mietgesetzes und dem Anstieg der saisonalen Vermietungen ist ein komplexes Thema. Saisonale Vermietungen entstanden ursprünglich als günstigere Alternative zu Hotels und haben sich aufgrund ihrer Rentabilität für Immobilienbesitzer durchgesetzt“, sagt Dolores Sande, Managerin für Kundenerfahrung bei Globexs, einem auf saisonale Vermietungen spezialisierten Unternehmen.

Lösungen für das Problem des Mietwohnungsmangels

„Das Kernproblem liegt in der Wohnungsknappheit und dem Mangel an erschwinglichen Miet- oder Kaufobjekten für einen Großteil der Bevölkerung. Ich halte es für entscheidend, den Wohnungsbau anzukurbeln, wobei der Staat durch direkte Eingriffe und Marktbeteiligung eine aktivere Rolle übernehmen sollte, um das Problem anzugehen. Um dies zu erreichen, müssen jedoch die Gemeinderäte und Gemeinden einbezogen werden, die oft nicht erkennen, dass bebaubares Land und Bauvorhaben wertvolle Einnahmequellen darstellen“, sagt Jesús Leal Maldonado, Professor für Soziologie an der Universität Complutense Madrid mit den Schwerpunkten Stadtsoziologie, Stadtplanung und Bevölkerung.

Dolores Sande schlägt mehrere Initiativen oder Ideen vor, die ihrer Meinung nach dazu beitragen könnten, das Angebot an Mietimmobilien zu erhöhen.

1. Steueranreize für Eigentümer

• Steuerabzüge: Steuervorteile für Eigentümer, die ihre Immobilien vermieten.
• Senkung der Grundsteuer: Verringerung der Steuerlast durch Anreize für Immobilieneigentümer, die ihre Immobilien auf dem Mietmarkt anbieten.

2. Bezahlbaren Wohnraum schaffen

• Bausubventionen: Regierungen könnten Bauträgern Zuschüsse oder Darlehen insbesondere für den Bau von Mietwohnungen zu erschwinglichen Preisen gewähren.
• Öffentlich-private Zusammenarbeit: Partnerschaften zwischen Regierungen und privaten Unternehmen zur Entwicklung von Mietwohnungsprojekten.

3. Verbesserung der Mietregulierung

• Stabilität für Mieter und Vermieter: Durch die Regulierung des Mietmarktes werden sowohl Mieter als auch Vermieter geschützt. Dies kann mehr Menschen dazu ermutigen, ihre Wohnung zu vermieten.
• Mietpreiskontrolle: Obwohl umstritten, könnte in manchen Fällen eine Kontrolle oder Begrenzung der Preiserhöhungen eingeführt werden, um übermäßige Spekulationen zu vermeiden und mehr Eigentümern die Attraktivität der Vermietung gegenüber dem Verkauf bewusst zu machen.

4. Sanierung leerstehender Gebäude

• Anreize für Sanierungen: Einrichten von Programmen zur Finanzierung der Sanierung leerstehender Wohnungen, um deren Bewohnbarkeit und Vermietung zu erleichtern.
• Bußgelder für leerstehende Immobilien: Den Eigentümern von über längere Zeiträume leerstehenden Immobilien werden Gebühren oder Strafen auferlegt, um sie zur Vermietung zu bewegen.

5. Förderung der sozialen Wohnungsvermietung

• Erhöhung des Angebots an sozialen Wohnungen: Die Regierungen könnten ausschließlich zur Vermietung bestimmte Immobilien erbauen oder erwerben und dabei eine effiziente Verwaltung sicherstellen, um auch den einkommensschwachen Bevölkerungsschichten gerecht zu werden.
• Umstrukturierung bestehender Sozialwohnungen: Bessere Nutzung der Ressourcen für Sozialwohnungen, um sicherzustellen, dass sie für die Vermietung akzeptabel sind.

6. Erleichterung des Zugangs zu Finanzierungen für Bauträger

• Zinsgünstige Darlehen: Angebot von Darlehen mit niedrigen Zinssätzen an Bauträger, die speziell zur Vermietung bestimmte Wohnungen bauen.
• Förderung des „Build to Rent“-Konzepts: Unterstützung von Geschäftsmodellen, bei denen der Schwerpunkt auf dem Bau von Immobilien liegt, die ausschließlich zur Vermietung und nicht zum Verkauf bestimmt sind.

7. Lockerung der städtebaulichen Vorschriften

• Umwidmung der Wohngebiete: Anpassung der städtebaulichen Vorschriften, um den Bau von Wohngebäuden in Gebieten zu erleichtern, in denen dies traditionell nicht gestattet war.
• Umnutzung: Ungenutzte Büros oder Ladenlokale können in Mietwohnungen umgewandelt werden.

8. Neue Mietmodelle fördern

• Co-Housing: Förderung alternativer Wohnformen wie Co-Housing oder das Schaffen von Gemeinschaftswohnungen, in denen mehrere Personen Gemeinschaftsräume teilen, jedoch über private Bereiche verfügen.
• Langzeitmieten mit Garantien: Förderung langfristiger Mietmodelle mit garantierten Mieten für Eigentümer und Stabilität für Mieter.