Je veux une maison plus grande : quoi me convient le mieux, vendre et acheter une nouvelle maison ou louer ?

Gtres
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12 septembre 2019, Rédaction

Dans le passé, l'achat d'une maison était souvent un investissement pour la vie. De nos jours, divers facteurs tels que les circonstances personnelles ou professionnelles vous obligent à déménager.

Les changements au sein de la famille peuvent également entraîner la nécessité de déménager dans un foyer plus grand parce qu'il y a une nouvelle génération ou parce que les enfants ont besoin de plus d'espace. Celui qui vit en location doit maintenant décider s'il cherche un autre appartement à louer ou s'il décide d'acheter un appartement. Cela devient plus compliqué pour ceux qui sont déjà propriétaires d'une propriété. Qu'est-ce qui est le moins cher dans ce cas : vendre et investir dans un appartement plus grand ou garder et louer l'ancien appartement ? Nous présentons ici un exemple de calcul.

Vendre un appartement et en acheter un neuf

Julia s'est acheté un appartement peu après avoir commencé à travailler. Elle vivait seule et a décidé qu'un appartement de deux pièces à Madrid lui suffirait. Au fil des ans, cependant, elle s'est mariée et a eu une fille. Aujourd'hui, sa famille se compose de trois personnes et elle attend également un deuxième enfant. Julia cherche un nouvel appartement pour elle et sa famille, et elle veut qu'il soit proche de l'appartement actuel pour que sa fille n'ait pas à changer d'école. Compte tenu de la situation actuelle sur le marché immobilier espagnol, Julia pourrait vendre son appartement (qu'elle a déjà payé en totalité) pour environ 180.000 euros. Le nouvel appartement qui l'intéresse coûte actuellement 100.000 euros de plus que son appartement actuel, soit 280.000 euros.

Si Julia vend son appartement actuel et décide d'acheter le plus grand, elle devra contracter un prêt hypothécaire de 100 000 euros. L'achat d'une nouvelle copropriété entraînerait toutefois un certain nombre de coûts. Concrètement, les frais d'achat supplémentaires dans ce cas s'élèveraient à près de 30.000 euros : 28.000 euros de taxes (10% du prix de la propriété), environ 830 euros de frais de notaire, 590 euros pour l'inscription au cadastre et 450 euros de commission de courtage pour le courtier. A cela s'ajoutent les frais d'ouverture du prêt, qui s'élèvent à un peu plus de 800 euros (305 euros pour l'évaluation foncière officielle, 500 euros pour la commission d'ouverture et 27 euros pour l'inspection au cadastre). Cela signifie que les coûts supplémentaires pour l'achat du nouvel appartement s'élèveraient à plus de 30.000 euros.

A cela s'ajoutent les intérêts sur le prêt (hypothèque à taux fixe de 1,7% sur 15 ans), qui s'élèvent à plus de 13.000 euros. De plus, la vente de l'ancien appartement n'est pas gratuite, car Julia doit payer l'impôt municipal sur les gains en capital (plusvalue). Puisqu'elle investit le produit de la vente dans un nouvel appartement, elle n'a pas à payer d'impôt sur le revenu.

Location de sa maison et départ pour un nouvel appartement en location

Quelle est la situation si Julia décide d'emménager dans un appartement loué avec sa famille ? Puisqu'elle veut rester dans le même quartier mais vivre dans un appartement plus grand, elle devra débourser plus d'argent pour louer le nouvel appartement qu'elle n'en recevrait pour louer son appartement actuel, plus petit. Concrètement, Julia pourrait louer son appartement pour 800 euros, tandis que le loyer du nouvel appartement serait de 1 300 euros. En d'autres termes, elle devrait payer 500 euros supplémentaires chaque mois. Le taux mensuel du prêt hypothécaire serait d'environ 630 euros. Cela signifie qu'en plus de tous les coûts de la vente de l'ancien et de l'achat du nouvel appartement, les versements hypothécaires mensuels seraient également plus élevés que ceux du loyer.

En termes de coûts, le loyer semble être moins cher pour Julia. Pour savoir si ce projet est rentable à long terme, il faut toutefois tenir compte des performances futures des deux appartements. Évidemment, il serait plus élevé pour le nouveau logement (bien que tous les frais accessoires d'achat et les paiements d'intérêts sur le prêt devraient être ajoutés).

Dans ce cas, si nous supposons une augmentation annuelle de valeur de 2% pour les deux immeubles, l'ancien appartement de Julia vaudra environ 252.000 euros après 20 ans et le nouvel appartement environ 342.000 euros (après déduction des intérêts, frais d'acquisition et TVA dus sur la vente du premier immeuble).

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