Wir brauchen eine größere Eigentumswohnung: Kaufen, verkaufen, vermieten, mieten – was ist die günstigste Alternative?

Gtres
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12 September 2019, Redaktion

Früher, wenn man sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufte, war dies oft eine Investition für das ganze Leben. Heutzutage führen verschiedene Faktoren wie die persönliche Situation oder die Arbeit dazu, dass man sich gezwungen sieht, umzuziehen.

Auch Veränderungen in der Familie können dazu führen, dass man in eine größere Wohnung umziehen muss, weil Nachwuchs ansteht oder die Kinder mehr Platz benötigen. Wer zur Miete wohnt, muss sich nun entscheiden, ob er eine andere Mietwohnung sucht oder sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet. Komplizierter wird es für diejenigen, die bereits eine Eigentumswohnung besitzen. Was ist in diesen Fällen günstiger: Verkaufen und in eine größere Wohnung investieren oder die alte Wohnung behalten und vermieten? Hier präsentieren wir Ihnen eine Beispielrechnung.

Eigentumswohnung verkaufen und eine neue kaufen

Julia kaufte sich, kurz nachdem sie anfing zu arbeiten, eine Eigentumswohnung. Sie lebte damals allein und entschied, dass ihr eine Zweizimmerwohnung in Madrid genügen würde. Im Laufe der Jahre heiratete sie jedoch und bekam eine Tochter. Jetzt besteht ihre Familie aus drei Personen und zudem erwartet sie ein zweites Kind. So sucht Julia für sich und ihre Familie eine neue Wohnung, da nahe der aktuellen gelegen sein soll, damit ihre Tochter nicht die Schule wechseln muss. Bei der aktuellen Situation auf dem spanischen Immobilienmarkt könnte Julia ihre Wohnung (die sie bereits vollständig bezahlt hat) für rund 180.000 Euro verkaufen. Die neue Wohnung, an der sie interessiert ist, ist momentan 100.000 Euro teurer als ihre aktuelle Wohnung, d. h. sie kostet 280.000 Euro.

Wenn Julia ihre aktuelle Wohnung verkauft und sich dazu entscheidet, die größere Wohnung zu kaufen, müsste sie ein Hypothekendarlehen über 100.000 Euro aufnehmen. Der Kauf einer neuen Eigentumswohnung wäre jedoch mit einer Reihe von Kosten verbunden. Konkret würden sich die Kaufnebenkosten in diesem Fall auf fast 30.000 Euro belaufen: 28.000 Euro Steuern (10% des Immobilienpreises), etwa 830 Euro Notargebühren, 590 Euro für die Eintragung im Grundbuchamt und 450 Euro Vermittlungsprovision für den Makler. Hinzu kommen die Kosten für die Eröffnung des Darlehens, die etwas über 800 Euro betragen (305 Euro für die offizielle Immobilienbewertung, 500 Euro Eröffnungsprovision und 27 Euro für die Überprüfung beim Grundbuchamt).

Das heißt, die Nebenkosten beim Kauf der neuen Wohnung würden sich auf über 30.000 Euro belaufen.

Dazu kommen die Zinsen, die für das Darlehen anfallen (Hypothek mit einem festen Zinssatz von 1,7% über 15 Jahre), die mehr als 13.000 Euro betragen. Darüber hinaus ist der Verkauf der alten Wohnung nicht kostenlos, denn Julia muss die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) zahlen. Da sie den Verkaufserlös in eine neue Wohnung investiert, muss sie keine Einkommensteuer zahlen.

Vermietung der Eigentumswohnung und zur Miete wohnen

Wie sieht es aus, wenn Julia sich dazu entschließt, mit ihrer Familie in eine Mietwohnung zu ziehen? Da sie in derselben Gegend wohnen bleiben, aber in einer größeren Wohnung leben möchte, wird sie für die Miete der neuen Wohnung mehr Geld aufbringen müssen als sie für die Vermietung ihrer aktuellen, kleineren Wohnung erhalten würde. Konkret könnte Julia ihre Wohnung für 800 Euro vermieten, während die Miete der neuen Wohnung bei 1.300 Euro liegen würde. Mit anderen Worten, sie müsste jeden Monat 500 Euro zusätzlich zahlen. Die monatliche Rate des Hypothekendarlehens würde etwa 630 Euro betragen. Das heißt, neben allen Kosten für den Verkauf der alten und den Kauf der neuen Wohnung wären auch die monatlichen Zahlungen der Hypothek teurer als die der Miete.

In Bezug auf die Kosten scheint die Miete also für Julia günstiger zu sein. Um zu wissen, ob dieses Vorhaben jedoch langfristig rentable ist, muss die zukünftige Wertentwicklung beider Wohnungen berücksichtigt werden. Offensichtlich würde sie bei der neuen Wohnung höher ausfallen (obwohl sämtliche Kaufnebenkosten sowie die Zinszahlungen des Darlehens hinzugerechnet werden müssten).

In diesem Fall, wenn wir von einer jährliche Wertsteigerung von 2% für beide Immobilien ausgehen, wird die alte Wohnung von Julia nach 20 Jahren etwa 252.000 Euro wert sein und die neue Wohnung rund 342.000 Euro (nach Abzug von Zinszahlungen, Anschaffungskosten und fälliger Wertzuwachssteuer aus dem Verkauf der ersten Immobilie).

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