Lorsque priver le voisin de l'utilisation de la piscine est contraire à la loi

Combien de propriétaires ont rêvé de l'idée d'interdire l'accès à la piscine au voisin qui a cessé de payer les frais communautaires. Une décision de l'autorité provincial de Valence autorise cette privation de droits, mais la loi sur la copropriété horizontale et la plupart des décisions ne prévoient pas cette interdiction.

María José Polo Portilla, directrice de Sepín Propiedad Horizontal, rappelle que la décision de l'autorité provinciale de Valence du 13 mai 2016 permet cette privation du droit d'utiliser la piscine en établissant que l'interdiction d'utiliser des éléments communs, tels que les piscines, les gymnases ou les courts de paddle tennis, n'est pas contraire à la loi ou aux statuts, mais relève plutôt du règlement intérieur.

Toutefois, Polo Portilla estime que la Communauté des propriétaires ne peut pas interdire l'utilisation d'un service commun, ni sanctionner de quelque manière que ce soit les personnes en défaut. Plusieurs arrêts vont dans le même sens, comme celui de l'autorité provincial de Alicante, du 21 mars 2013, ou celui de l'AP (Audiencia Provincia- Autorité provincial) de Huelva, du 2 décembre 2011. Et il fait valoir ce qui suit :

• La loi sur la copropriété horizontale (Ley de Propiedad Horizontal or LPH) ne prévoit que deux sanctions pour les délinquants : la privation du droit de vote et la possibilité de contestation, à moins qu'ils ne paient ou ne soient légalement accusés.
• L'arrêt de l'autorité provincial de Valence considère également que la clause statutaire enregistrée qui empêche le voisin défaillant d'avoir accès aux éléments communs est légale. Cependant, l'avocat rappelle que, si cette interdiction est inscrite dans les Statuts, il est nécessaire de les modifier et pour cela, l'accord unanime des voisins est nécessaire (art. 17.6 du LPH). Et comme le voisin défaillant ne peut être privé du vote, l'unanimité ne peut jamais être obtenue.
• Une autre raison est la difficulté pour les voisins de rendre effective la privation d'usage. Il est difficile de forcer le voisin à sortir de la piscine ou par la parole.

De plus, ils rappellent à Sepín que le propriétaire défaillant peut réclamer des dommages-intérêts pour tout dommage qui aurait pu être subi, comme établi dans le jugement de l'autorité provincial d'Alicante du 26 octobre 2009.

Par conséquent, aucun accord de l'Assemblée des propriétaires ne peut interdire l'accès à la piscine du voisin délinquant ou des éléments communs. "La seule façon de percevoir les recettes impayées est d'utiliser les canaux de la loi sur les biens immobiliers horizontaux contre le propriétaire, jamais contre le locataire ou l'occupant, au moyen de la réclamation judiciaire prévue à l'article 2 de la loi. 21.", dit l'avocate María José Polo.