Wanneer je buurman niet betaalt om het zwembad te gebruiken, maar je niet kunt voorkomen dat ze het blijven gebruiken

Vele eigenaren zouden de buren graag toegang tot het zwembad verbieden omdat er achterstallige betalingen zijn (gemeenschapskosten). Een uitspraak van het Provinciale Hof van Valencia staat deze ontneming van rechten toe, maar de Spaanse wet op de intellectuele eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) voorzien echter niet in dit verbod.

Of je nu in een urbanización (omheinde woonwijk) of in een appartementencomplex woont in Spanje, het is heel gebruikelijk om gemeenschappelijke kosten te betalen voor gedeelde diensten zoals schoonmaakkosten, onderhoud, beveiliging en, uiteraard, het zwembad. Dus wat gebeurt er als een persoon stopt met het betalen van zijn gemeenschapskosten?

María José Polo Portilla, directeur van de juridische blog Sepín Propiedad Horizontal, wijst erop dat de beslissing van het Provinciaal Hof van Valencia van 13 mei 2016 deze ontneming van het rechten (op gebruik van het gemeenschappelijke ruimtes, zoals een zwembad of fitnessruimte) niet in is strijd met de wet of de statuten, maar valt binnen het huishoudelijke reglement.

Toch is Polo Portilla van mening dat de gemeenschap van eigenaren het gebruik van een gemeenschappelijke dienst voor niemand kan verbieden. Ook kunnen ze geen sancties opleggen aan degenen die niet betalen. Verschillende arresten wijzen in dezelfde richting, zoals die van het Provinciale Hof van Alicante vanaf 21 maart 2013, of die van het Provinciale Hof van Huelva vanaf 2 december 2011. Het drieledige argument luidt als volgt:

•  De zogenaamde horizontale eigendomswet (Ley de Propiedad Horizontal of LPH), die de regels van het onroerend goed maakt, voorziet slechts in twee sancties voor delinquente personen: het ontnemen van het recht om te stemmen over gemeenschapskwesties en de mogelijkheid van bezwaar, tenzij ze betalen of legaal in rekening worden gebracht.
• De uitspraak van de Valenciaanse rechtbank beschouwt ook de statutaire clausule die verhindert dat de in gebreke blijvende buur toegang heeft tot gemeenschappelijke elementen als legaal. De advocaat herinnert er echter aan dat, als dit verbod in de statuten moet worden opgenomen, het noodzakelijk is ze te wijzigen en daarvoor is de unanieme instemming van alle buren noodzakelijk (artikel 17.6 van de LPH). Aangezien de in gebreke blijvende buur niet kan worden onthouden van stemming in deze zaak, kan unanimiteit nooit worden verkregen.
• Ten slotte is het voor buren moeilijk om het gebruik van het zwembad of andere gedeelde faciliteiten zomaar te verbieden. Hoe ga je je buurman verplichten om het gebouw te verlaten?

Daarnaast herinnert Sepín eraan dat de in gebreke blijvende eigenaar een schadevergoeding kan eisen voor eventueel geleden schade, zoals vastgesteld door het Provinciaal Gerechtshof van Alicante van 26 oktober 2009.

Uiteindelijk kan dan geen overeenkomst van de raad van eigenaren waar je woont, de toegang tot het zwembad van een buurman die zijn gemeenschapskosten niet betaalt, of een ander gemeenschappelijk deel van de gronden verbieden. ‘De enige manier om de openstaande betalingen te innen, is om de kanalen van de Horizontale Eigendomswet tegen de eigenaar van het onroerend goed te gebruiken, nooit tegen een huurder of een andere bezetter, door middel van de juridische claim als bedoeld in artikel 21 van de wet,’ zegt de advocaat María José Polo.