Wie viele Eigentümer haben nicht schon einmal davon geträumt, dem mit der Zahlung der Gemeinschaftskosten in Rückstand geratenen Nachbarn den Zugang zum Swimmingpool zu verbieten? Ein Urteil der Audiencia Provincial de Valencia erlaubt diese Einschränkung der Nutzungsrechte nun, auch wenn das Gesetz und der Großteil der ergangenen Urteile dieses Verbot nicht vorsehen.
María José Polo Portilla, Geschäftsführerin von Sepín Propiedad Horizontal, erklärt, dass das Urteil der Audiencia Provincial de Valencia vom 13. Mai 2016 diesen Entzug des Nutzungsrechtes des Swimmingpools erlaubt, da in dieser Auslegung das Nutzungsverbot von Gemeinschaftseinrichtungen wie Swimmingpool, Fitnessstudio oder Padelplatz nicht gegen das Gesetz verstößt.
Polo Portilla teilt diese Ansicht jedoch nicht: Die Eigentümergemeinschaft kann die Nutzung einer Gemeinschaftseinrichtung nicht verbieten und auch den im Zahlungsrückstand befindlichen Eigentümer nicht anderweitig sanktionieren. Mehrere in der Vergangenheit ergangene Urteile sind derselben Auffassung:
- Das Gesetz sieht lediglich zwei Strafen für säumige Eigentümer vor: die Entziehung des Stimmrechts und die Möglichkeit der Anklage, es sei denn, der Eigentümer zahlt oder der Streit wird richterlich beigelegt.
- Das Urteil der Audiencia Provincial de Valencia befindet, dass eine entsprechende Klausel in der Hausordnung legal ist. Die Anwältin weist jedoch darauf hin, dass, sollte dafür eine Änderung der Hausordnung nötig sein, diese Änderung einstimmig beschlossen werden muss. Dafür wäre jedoch die Zustimmung des säumigen Nachbarn nötig.
- Eine weitere Schwierigkeit besteht in der Durchsetzung der Sanktion gegen den entsprechenden Eigentümer. Es ist nicht leicht, den Nachbarn mittels mündlicher Aufforderung oder sogar gewaltsam aus dem Swimmingpool zu vertreiben.
Darüber hinaus erinnert Polo Portilla daran, dass der säumige Eigentümer Schadensersatz verlangen kann.
Daher hat die Eigentümergemeinschaft keine Möglichkeit, den säumigen Eigentümer von der Nutzung des Swimmingpools oder anderer Gemeinschaftseinrichtungen abzuhalten. „Die einzige Möglichkeit, ausstehende Zahlungen einzutreiben, ist juristisch gegen den Eigentümer, niemals jedoch gegen den Mieter oder Bewohner, vorzugehen.“
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