Il n'y a pas de bulle immobilière : les loyers baissent à Barcelone et se stabilisent à Madrid

Les données collectées par idealista montrent que les craintes d'une nouvelle bulle immobilière sur le marché locatif ne sont pas fondées / Gtres
Les données collectées par idealista montrent que les craintes d'une nouvelle bulle immobilière sur le marché locatif ne sont pas fondées / Gtres
21 janvier 2019, Rédaction

Le taux de croissance du prix de la location a ralenti en Espagne en 2018 et a terminé l'année avec une augmentation de 9,3%, fixant le prix moyen du loyer par mètre carré à 10,60 euros par mois. Ce taux de croissance est faible par rapport aux 18 % enregistrés en 2017. Au cours du dernier trimestre de l'année dernière, le taux de croissance a ralenti, les prix ayant baissé de 0,6 %.

Madrid a clos 2018 avec une augmentation d'une année sur l'autre du prix des logements locatifs de 4,3% et un prix moyen par mètre carré à 16,20 euros par mois. Cependant, les prix ont diminué de 1,5% dans la capitale au cours des trois derniers mois de l'année.

Barcelone a vu ses prix de location baisser pour la deuxième année consécutive. En 2018, ils ont diminué de 1% à 17,30 euro/m2, après une nouvelle baisse de 2,4% en 2017. Malgré tout, il s’agit du loyer le plus élevé des capitales provinciales espagnoles. Quant au statistiques trimestrielles, les prix sont restés stables au dernier trimestre de l'année.

Pour Fernando Encinar, responsable de la recherche chez idealista, « les chiffres prouvent ce que nous disons depuis longtemps chez idealista : il n'y a pas de bulle locative. Et s'il y en a eu une, les données montrent qu'elle se dégonfle. Les prix ont augmenté dans toute l'Espagne en 2018, mais cette croissance est déjà loin de celle des années précédentes. Par ailleurs, les grands marchés locatifs, essentiellement Barcelone et Madrid, anticipent la tendance de ce que nous verrons plus tard dans d'autres villes : à Barcelone, les prix locatifs ont baissé pour la deuxième année consécutive et à Madrid, ils se sont stabilisés avec une légère augmentation annuelle de 4%, bien qu’au cours des derniers mois de 2018, des baisses étaient déjà enregistrées. »

« Face à un scénario de normalisation et d'ajustement des loyers, nous considérons qu'il est très risqué de spéculer aujourd'hui sur une réalité qui n'existe plus et qui pourrait très sérieusement nuire à la croissance du marché. Il n'existe aucune donnée statistique pour justifier à l'heure actuelle l'urgence avec laquelle les gens veulent réguler le contrôle des prix, qui, en fait, sont déjà en train de s'ajuster au sein des grands marchés. Dans les mois à venir, nous verrons comment les prix des loyers se stabiliseront et entreront dans une phase de plafonnement, voire de nouvelles chutes. Dans certains quartiers, les prix peuvent encore être sujets à augmenter, mais ces augmentations seront dues à une forte demande qui se heurte à une rareté de l'offre dans ces zones. Mais en général, nous nous attendons à une modération des prix. Seules des politiques de logement qui étranglent l'offre et la réduisent considérablement pourraient briser cette tendance à la stabilité. »

Communautés autonomes

Les 17 communautés autonomes d'Espagne ont toutes enregistré des prix supérieurs à ceux de l'année précédente, à l'exception de l'Estrémadure (-0,1%). L'augmentation la plus importante s'est produite à La Rioja, où les propriétaires ont demandé 10,5 % de plus pour la location de leur logement qu'il y a un an. Viennent ensuite la Navarre (9,5 %) et la Cantabrie (8,8 %). La Catalogne, en revanche, a connu la plus faible augmentation (1,3%), suivie des îles Baléares (2,9%), de Murcie (4,2%) et de Castille-et-León (4,9%).

Madrid (avec 15,10 euro/m2) est la Communauté autonome espagnole la plus chère. Viennent ensuite la Catalogne (14,60 euros/m2), les Baléares (12,90 euros/m2) puis le Pays Basque (11,80 euros/m2). En bas du tableau se trouvent l’Estrémadure (4,10 euros/m2), Castille-La Manche (5,10 euros/m2) et La Rioja (5,70 euros/m2), qui sont les communautés les moins chères.

Provinces espagnoles

Seules 4 des 50 provinces espagnoles ont vu leurs prix baisser en 2018. La plus forte baisse a été enregistrée à Tarragone, où les prix ont baissé de 2,7%, suivie par des baisses à Badajoz (-2,2%), Ciudad Real (-0,9%) et Barcelone (-0,2%). Les plus fortes augmentations, en revanche, se sont produites à Santa Cruz de Tenerife (14,5%), Burgos (13,7%) et Toledo (13,7%).

Le classement des provinces les plus chères était dominé par Barcelone (15,80 euro/m2 par mois), Madrid (15,10 euro/m2), Gipuzkoa (13,90 euro/m2) et les îles Baléares (12,90 euro/m2). Jaén (3,90 euros/m2) et Cáceres (4 euros/m2) sont les provinces les moins chères, suivies d'Avila et Badajoz (4,20 euros/m2).

Capitales provinciales

Barcelone est l'une des 5 capitales qui a vu ses prix baisser au cours des 12 derniers mois (-1%), les autres étant Castellón (-6,8%), Tarragone (-5,3%), Jaén (-3,1%) et Ciudad Real (-0,1%).

Dans toutes les autres capitales, les prix de location sont plus élevés aujourd'hui qu'il y a 12 mois. Burgos est la capitale où le prix du loyer a le plus augmenté en 2018. Une augmentation de 12,7% du prix de location d’un logement a fixé son prix à 7,10 euro/m2 par mois. Il y a également eu une augmentation considérable à Guadalajara, où ils ont augmenté de 10,4%, suivis par La Corogne (9,6%) et Lugo (9,5%). À Madrid, l'augmentation est moindre cette année, se maintenant à 4,3 %.

Malgré ce recul, Barcelone reste la capitale espagnole la plus chère (17,30 euro/m2, suivie de Madrid (16,20 euro/m2) et Saint-Sébastien (15,30 euro/m2). Au bas du tableau se trouvent Cáceres (4,70 euros/m2), Jaén (4,80 euros/m2) et Zamora (4,90 euros/m2), les capitales les plus économiques.

L'indice des prix de l'immobilier d'idealista

idealista est actuellement le marché immobilier le plus solicité en Espagne pour l'achat, la vente et la location. Avec des milliers de biens immobiliers actuellement en vente, le bureau d'études d'idealista analyse les prix de l'immobilier depuis l’an 2000. Avec dix-huit années de recherche à son actif, idealista est devenu la source de référence de données pour d'innombrables équipes d'analyse, des entités bancaires et financières aux institutions publiques.

Pour élaborer cet indice des prix de l'immobilier, idealista a analysé 63 545 annonces immobilières qui ont été publiées dans sa base de données en décembre 2018. Pour s'assurer de l'exactitude des données, nous n'avons pas tenu compte dans l'analyse des propriétés dont le prix était auparavant fixé à l'extérieur du marché, ni des maisons unifamiliales, car elles ont faussé les résultats dans certains secteurs. Le prix n'est pas proposé pour les communes de moins de 50 logements, car la taille de l'échantillon n'est pas suffisante. L'indice des prix de l'immobilier d'idealista est calculé sur la base des prix offerts par mètre carré construit.

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