Smantellata la teoria della bolla immobiliare: gli affitti nel 2018 scendono a Barcellona e si stabilizzano a Madrid

Il prezzo degli alloggi in affitto ha rallentato il ritmo di crescita in Spagna nel 2018 e ha chiuso l'anno con un aumento del 9,3% che ha lasciato il metro quadrato a 10,6 euro al mese rispetto alla crescita del 18% nel 2017. Durante l'ultimo trimestre dell'anno, il tasso di crescita è rallentato, in quanto i prezzi sono diminuiti dello 0,6%.

Madrid termina il 2018 con un aumento interannuale del prezzo degli affitto del 4,3%, che pone il prezzo del metro quadro nella capitale a 16,2 euro al mese. Ma negli ultimi tre mesi dell'anno i prezzi sono diminuiti dell'1,5%.

E Barcellona ha visto come il prezzo dei suoi affitti si è abbassato per il secondo anno consecutivo. Nel 2018 è diminuito dell'1% raggiungendo 17,3 euro/m2, dopo un ulteriore 2,4% del 2017. Nonostante questi numeri, stiamo parlando comunque delle cifre più elevate richieste in una capitale. I prezzi sono rimasti stabili nell'ultimo trimestre dell'anno.

Per Fernando Encinar, capo ufficio studi di idealista, "i numeri mostrano quello che idealista dice da tempo: non esiste una bolla immobiliare nel mondo degli affitti. E se c’è stata in passato, i dati mostrano che si sta sgonfiando. I prezzi sono aumentati in tutto lo stato nel 2018, ma questa crescita è già molto lontana da quella degli anni precedenti. Inoltre, i grandi mercati degli affitti, in pratica Barcellona e Madrid, fanno avanzare la tendenza di ciò che vedremo più avanti nel resto delle città: a Barcellona i prezzi degli affitti sono diminuiti per il secondo anno consecutivo e a Madrid si sono stabilizzati con un leggero aumento annuale del 4%.

Visto uno scenario di normalità e adeguamento dei prezzi dell’affitto, riteniamo molto rischioso continuare a parlare ora di una problematica che non esiste più e che può seriamente danneggiare la crescita del mercato. Non ci sono dati statistici che giustifichino in questo momento l'urgenza di regolare il controllo dei prezzi, che di fatto sono già stati adeguati nei grandi mercati. Nei prossimi mesi vedremo come i prezzi degli affitti si stabilizzeranno e entreranno in una fase di stand-by o di ribassi. In alcuni quartieri potrebbero esserci ancora tensioni nei prezzi, ma si baserà su una forte domanda che si scontra con un'offerta scarsa in quelle strade. In generale ci aspettiamo una moderazione dei prezzi. Solo questa tendenza abitativa potrebbe abbattere le politiche che strangolano l'offerta e ne provocano una drastica riduzione ".

Comunità autonome

Tutte le 17 comunità autonome registrano prezzi più alti rispetto a un anno fa, ad eccezione dell'Estremadura (-0,1%). Il maggiore aumento si è verificato a La Rioja, dove i proprietari chiedono il 10,5% in più per affittare le loro case rispetto a un anno fa. Seguono gli aumenti di Navarra (9,5%) e Cantabria (8,8%). La Catalogna, invece, ha registrato l'aumento più basso (1,3%), seguito dalle Isole Baleari (2,9%), Murcia (4,2%) e Castilla y León (4,9%).

Madrid (con 15,1 euro/m2) è l'autonomia più costosa. Seguono Catalogna (14,6 euro/m2), Baleari (12,9 euro/m2) e Paesi Baschi (11,8 euro/m2). Sul lato opposto del tavolo troviamo Extremadura (4,1 euro/m2), Castilla La Mancha (5,1 euro/m2) e La Rioja (5,7 euro/m2), le comunità più economiche.

Province spagnole

Solo 4 delle 50 province hanno visto la riduzione dei loro prezzi nel 2018. Il calo maggiore è stato registrato a Tarragona, dove i prezzi sono diminuiti del 2,7%, seguita da Badajoz (-2,2%), Ciudad Real ( -0,9%) e Barcellona (-0,2%). Il maggiore aumento, tuttavia, si è verificato a Santa Cruz de Tenerife (14,5%), Burgos (13,7%) e Toledo (13,7%).

La classifica delle province più care è guidata da Barcellona (15,8 euro/m2 al mese), Madrid (15,1 euro/m2), Guipúzcoa (13,9 euro/m2) e Baleares (12,9 euro/m2). Jaén e Cáceres sono le province più economiche (3,9 eur/m2 e 4 euro/m2 rispettivamente), seguite da Ávila (4,2 euro/m2) e Badajoz (4,2 euro/m2).

Capitali

Barcellona è una delle 5 capitali in cui si è visto un abbassamento dei prezzi negli ultimi 12 mesi (-1%). Le altre sono Castellón (-6,8%), Tarragona (-5,3%), Jaén (-3,1%) e Ciudad Real (-0,1%).

In tutte le altre capitali i prezzi sono più alti rispetto a 12 mesi fa. Burgos è la capitale in cui il prezzo dell’affitto è cresciuto di più durante il 2018. Con un aumento del 12,7% nell'affitto delle sue case, ha fissato il suo prezzo a 7,1 euro/m2 al mese. Anche l'aumento registrato a Guadalajara è stato considerevole, seguito da A Coruña (9,6%) e Lugo (9,5%).
A Madrid non si è avuto un aumento incisivo, si aggira intorno al 4,3%.

Nonostante la discesa, Barcellona ha consolidato la sua posizione come la capitale spagnola più cara (17,3 euro/m2), seguita da Madrid (16,2 euro/m2) e San Sebastián (15,3 euro/m2).
Nella parte opposta del tavolo troviamo Cáceres (4,7 euro/m2), Jaén (4,8 euro/m2) e Zamora (4,9 euro/m2), le capitali più economiche.

Indice dei prezzi degli immobili di idealista

idealista è attualmente il ‘marketplace’ più utilizzato in Spagna per comprare, vendere o affittare casa. Con un campione di migliaia di case attualmente in vendita, l’ufficio studi esegue un'analisi dei prezzi degli immobili a partire dall’anno 2000. Dopo 18 anni di ricerche, idealista è diventato una fonte di riferimento per numerose analisi di enti bancari e finanziari e anche di istituzioni pubbliche.

Per la realizzazione dell'indice dei prezzi immobiliari, sono stati analizzati 63.545 annunci pubblicati nel suo database nel dicembre 2018. Per garantire l’accuratezza dei dati, sono stati eliminati dal campione, oltre alle case unifamiliari, anche gli immobili i cui prezzi erano fuori mercato, in quanto la loro presenza poteva falsare il prezzo in alcune zone.
L'indice di idealista viene elaborato con i prezzi d'offerta su metri quadrati costruiti.