Quando se trata da transferência de uma casa pelo proprietário, além da obtenção do maior lucro, o principal objetivo é que a fatura fiscal seja o mais baixa possível. Neste artigo, o economista e assessor fiscal José Miguel Golpe Saavedra analisa diversas alternativas para a transferência de uma casa e os impostos que devem ser pagos à Hacienda, regional ou local.
Venda de um imóvel
Nesta secção analisamos a venda "normal" de uma casa, ou seja, sem incluir qualquer isenção ou considerar o reinvestimento numa nova residência habitual.
A venda da casa (não habitual) pode levar a um ganho ou perda de capital. Em caso de perda patrimonial, o contribuinte terá obtido um crédito fiscal que pode aplicar, no mesmo ano, na sua declaração de rendimentos, ou nos anos posteriores (até à prescrição nos termos da Lei Geral Tributária). Por outro lado, se houver mais-valia, a menos que se verifiquem prejuízos na declaração ou em declarações anteriores que não tenham expirado, terá de pagar taxas sobre o tipo de imposto correspondente à base tributável da poupança.
Além disso, dependendo da existência ou da ausência de lucro, terá que pagar o ganho de capital municipal do ayuntamiento correspondente.
Reinvestimento na residência habitual
Quando um contribuinte vende a sua residência habitual e, num prazo não superior a dois anos após a sua venda, compra uma nova residência habitual com os lucros obtidos (ou parte deles), essa mais-valia (ou a parte proporcional) será isenta de tributação em termos gerais. No entanto, isto apenas acontece se se cumprem as condições previstas no artigo 41 do regulamento relativo ao Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRPF).
É muito importante ter em conta os dois requisitos básicos que dão acesso à isenção para reinvestimento numa residência habitual:
- Que tanto a casa vendida como a nova casa, a adquirir pelo contribuinte, sejam a sua residência habitual em conformidade com o código fiscal.
- Que o lucro patrimonial obtido seja destinado à aquisição de uma nova residência habitual.
Se estes requisitos não forem cumpridos, em termos gerais, a isenção não pode ser aplicada e, por conseguinte, deve ser tributada como mais-valia à taxa de tributação de 19 a 23%, em função do montante da mais-valia obtida.
Consequentemente, ao aplicar a isenção de reinvestimento, em caso de dúvida, é muito importante rever a jurisprudência para verificar se o caso específico do contribuinte permite ou não a isenção de reinvestimento para residência habitual.
Isenção da residência habitual quando o vendedor tiver mais de 65 anos de idade
De acordo com a Lei do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRPF), quando um contribuinte com mais de 65 anos transfere a sua residência habitual em troca de capital ou renda vitalícia, a parte que representa ganho patrimonial estará isenta de tributação.
No caso de a habitação seja propriedade de duas ou mais pessoas, e que alguma ou algumas delas não cumpram o requisito de idade para terem direito à isenção, a isenção apenas será aplicada à pessoa ou pessoas que cumpram esse requisito. É muito importante salientar que não é possível aplicar a isenção de residência habitual quando o que se transmite é o usufruto da habitação.
Doação de uma casa
Outra opção de transferência de propriedade por parte de um proprietário é a doação. Neste caso, deve ser tida em conta a tributação aplicável na Comunidade Autónoma onde se situa o imóvel, a relação da pessoa, etc., que recebe a propriedade da habitação como doação. Além do donativo, existem os chamados pactos sucessórios que são muito importantes em algumas Comunidades Autónomas, como a Galiza, onde a tributação dos mesmos é muito vantajosa.
Herança de um imóvel
Tal como acontece com as doações, o imposto sobre heranças e doações será aplicado para determinar o montante do imposto a pagar pela pessoa que adquire a a titularidade do imposto. Em função do grau de parentesco, do valor dos bens do contribuinte e da Comunidade Autónoma em que reside, o tipo de imposto que lhe será aplicado será diferente e, portanto, a fatura fiscal não será a mesma.
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