La comprovació de valors d'un immoble per part d'Hisenda, per calcular el cobrament d'impostos com l’ITP o l'Impost de Successions i Donacions, continua generant polèmica. S'espera que el Tribunal Suprem es pronunciï en breu sobre la necessitat que un pèrit de l'Administració visiti obligatòriament l'immoble. Mentrestant, tanmateix, els tribunals de justícia estan definint els supòsits en què tal visita resulta imprescindible, com quan hi ha discussió sobre la superfície de la propietat.
El Tribunal Superior de Justícia de Castella-la Manxa acaba d'aclarir en una sentència si la visita d'un pèrit de l'Administració és necessària quan hi ha discussió sobre la superfície de l'immoble. José María Salcedo, soci del despatx d'advocats Ático Jurídico, analitza la recent decisió que afecta la comprovació de valors d'un immoble, generalment un habitatge. Hisenda manté una particular ‘guerra’ amb els contribuents per comprovar si es paga correctament l'impost corresponent de Transmissions Patrimonials (ITP) en cas de compravenda o l'Impost de Successions i Donacions (ISiD) en cas d'una herència.
És obligatòria la visita del pèrit a l'immoble?
Fa uns anys que el Tribunal Suprem considera necessària la visita del pèrit a l'immoble. No obstant això, aquesta inspecció es pot eludir en alguns casos.
D'acord amb l’Acte de data 6-3-2020 del Tribunal Suprem, que admet un recurs de cassació per decidir aquesta qüestió, decidirà en breu “en quins supòsits estaria justificat i no perjudicaria la correcta motivació de la valoració administrativa d'un immoble que el pèrit de l'Administració no el visités per individualitzar la valoració realitzada”.
“Fins que aquest aclariment no es produeixi, el criteri dels tribunals és que la visita no és obligatòria si a la valoració no s’han de tenir en compte circumstàncies com l'estat de conservació o la qualitat dels materials de construcció, entre altres factors”, aclareix el soci d'Ático Jurídico, José María Salcedo. “No obstant això, serà l'administració qui haurà de justificar per què, en aquest cas concret, no és necessària la visita del pèrit, ateses les característiques de l'immoble”, concreta.
Generalment, això ocorre quan es valoren terrenys sense edificar, garatges o trasters. “En aquests casos, l'Administració ha de justificar que la visita no és necessària, però és el propi contribuent qui haurà de demostrar la necessitat de tal visita identificant les circumstàncies específiques de l'immoble que no s'hagin tingut en compte a la valoració”, destaca l'advocat especialista.
Què passa quan hi ha discrepància entre la superfície de l'immoble que consta al cadastre i al Registre de la Propietat
El TSJ de Castella-la Manxa s'ha referit recentment a l'obligatorietat de la visita del pèrit de l'Administració a l'immoble en cas de discrepàncies quant a la superfície de l'immoble objecte de valoració.
“En el cas plantejat davant el TSJ, l'Administració va valorar l'immoble amb un dictamen de pèrits (article 57.1.e, LGT). El pèrit, que no va visitar l'immoble i no en va dur a terme el mesurament, es va basar en el valor obrant en les bases de dades cadastrals, que era de 296 m2. No obstant això, el contribuent va al·legar que, d'acord amb l'escriptura i les dades que consten al Registre de la Propietat, la superfície de l'immoble era de 274,07 m2. Per això, la valoració administrativa era errònia, ja que havia computat una superfície major a la realment existent”, expliquen des d'Ático Jurídico.
L'Administració, segons el dictamen, es va defensar afirmant que la superfície consignada a l'escriptura no era fiable. “De fet, s’hi afirmava que l'immoble “té una superfície aproximada de…”, van al·legar.
A més, l'Administració va invocar l'article 1.3 de la Llei 48/2002, del Cadastre Immobiliari (similar a l'actual article 3.3 del RD Legislatiu 1/2004). Aquest article disposava que “als únics efectes cadastrals, excepte prova en contra, i sense perjudici del Registre de la Propietat, els pronunciaments jurídics del qual prevaldran, les dades contingudes al Cadastre Immobiliari es presumeixen certs.”
El TSJCLM sentència: la visita del pèrit, obligatòria quan hi ha discrepàncies en la superfície de l'immoble
La sentència del TSJCLM de 9-6-2020 ha declarat que qualsevol discrepància en la superfície de l'immoble justifica, amb més motiu, la visita del pèrit de l'Administració a l'immoble objecte de comprovació.
Així, afirma el Tribunal que “el fet que es posés de manifest la discrepància sobre la superfície des de les primeres al·legacions del subjecte passiu davant l'Administració era un motiu més, molt poderós, perquè s’efectués la visita a l'immoble per part del tècnic de l'Administració a fi de rebutjar un mesurament real de l'immoble que aclarís un element essencial de la seva valoració i que estava posat obertament en dubte. En definitiva, si es posava en dubte una magnitud física com la superfície real de l'immoble, susceptible de ser determinada mitjançant mesuraments tècnics, la visita del pèrit de l'Administració era necessària i obligada.”
En aquest cas en concret, el contribuent ja va al·legar aquesta discrepància quant a la superfície en el tràmit inicial d'al·legacions. “La falta de visita del pèrit és especialment denunciable tenint en compte que la comprovació sobre l'immoble estava oberta i que a l'Administració no li suposava cap problema enviar un pèrit a l'immoble abans de dictar liquidació”, destaca José María Salcedo.
“Considerem que aquesta exigència de visita vigeix encara que no sigui al·legada pel contribuent en la fase inicial del procediment. El Tribunal deixa clar que aquesta visita, que, com s'ha indicat, és normalment requerida pels tribunals, és especialment necessària en cas que hi hagi discrepàncies sobre la superfície de l'immoble”, concreta l'advocat.
La conclusió, i a falta que el Tribunal Suprem es pronunciï finalment, és que l'Administració ha d'enviar un pèrit a visitar l'immoble sempre que es percebi una discrepància entre la superfície registral i cadastral. En cas contrari, s'estarà basant la valoració en una dada com a mínim dubtosa i que l'Administració no s'haurà pres ni la molèstia de contrastar.