Radiografia de l'habitatge per al 2022: demandes, transaccions, preus i més

Les previsions a la compravenda d'habitatges depenen de l'economia i també de la crisi sanitària que aquest hivern aguaita Europa. Tot i així, els experts auguren més demanda i transaccions en la compra d'immobles per a l'any que ve. Què passarà al sector el 2022?

Una demanda més gran d'habitatges l'any que ve

Nacho Castella, director general de Cat Real Estate, veu que la situació pot ser semblant a la d'aquest any. “L'habitatge ha esdevingut un valor refugi tant per als grans inversors com per a les famílies. S'ha demostrat que és una inversió segura i estable”.

En diversos informes, la consultora CBRE preveu que la inversió immobiliària comercial europea agregada augmenti fins a un 5 % el 2022, fet que suposarà una tornada als nivells prepandèmics. Es preveu que la demanda segueixi sent especialment forta en el cas dels actius residencials i logístics, i que l'augment de la demanda dels ocupants i l'escassa oferta d’actius de qualitat impulsin la demanda d'oficines en inversió

Les transaccions continuaran creixent

Pel que fa al nombre de transaccions de compravenda, Jesús Duque, vicepresident d'Alfa Inmobiliaria, opina que, tal com s'està desenvolupant el final d'any, tot fa pensar que les operacions continuaran creixent, però sense salts bruscs.

“Segons tots els indicadors, la renda bruta disponible de les llars està creixent i sembla que aquesta tendència alcista es mantindrà. Continuem amb un cost de finançament força baix i una atractiva rendibilitat de l'habitatge per a lloguer. A això cal afegir-hi el moviment generat pel teletreball i la recuperació d'Espanya com a destinació turística, i fins i tot com a lloc on mudar-se a viure aprofitant unes condicions de feina ara més flexibles que mai”.

Si bé l'expert reconeix certs interrogants, com l'aparició d'uns nivells d'inflació amb què no estem habituats a bregar i un desequilibri important a nivell social. “Per tots aquests motius, pensem que el 2022 continuarà el camí alcista en el nombre de transaccions”.

Per la seva banda, Xavi Aránega soci de la immobiliària Revel creu que encara hi ha recorregut de millora. “2021 ha estat millor del que s'esperava després de l'aturada de la pandèmia, però crec que encara hem d'arribar al punt on hauríem d'estar si tot això no hagués passat. A això s’hi sumarà l’experiència obtinguda d’un any més en pandèmia: el mercat es tranquil·litza i crec que ajudarà a augmentar la inversió de l’exterior».

Preus més alts?

Encara que des de la pandèmia els preus dels habitatges han baixat, els darrers mesos molts n'han vist un augment per la inflació i la manca de matèries primeres.

Tot i això, des d'Alfa Inmobiliaria no creuen que el 2022 sigui un any de grans increments de preu, almenys a l'habitatge de segona mà. “Una cosa ben diferent són els habitatges d'obra nova, subjectes a vaivens com els increments de preu dels materials o les dificultats per trobar mà d’obra adequada”.

Així, a les de segona mà, esperen increments que no superin el 2 %, sabent per descomptat que el mercat està cada vegada més polaritzat.

En conjunt, les operacions dels últims mesos s'han disparat a les regions amb més activitat empresarial, com Madrid, Màlaga, València i Barcelona en quart lloc. Evidentment, també s'han enlairat en ciutats com Sevilla, Alacant, Múrcia, que són cada vegada més atractives per desenvolupar el tipus de feina híbrida que s'està imposant combinant presència física a les oficines amb teletreball al domicili.

Des de CBRE apunten que la variació anual de l'IPV el segon trimestre d'aquest 2021 augmenta 2,4 punts i se situa en el 3,3 % a nivell nacional, el nivell més alt des del quart trimestre del 2019. La previsió de creixement de preus a tancament del 2021 és d’un 3,6 %, i per al 2022, d’un 4,2 %.

On es concentrarà la demanda d’habitatge?

Per Nacho Castella, de Cat Real Estate, tindrà lloc a les grans capitals. “En cas d'una nova explosió de COVID-19, a les àrees properes a les ciutats pot continuar augmentant la demanda, ja que els compradors buscaran espais amplis amb zones exteriors, que són més complicats de trobar al centre de les ciutats”.

Majors inversions a Espanya

A més, els professionals advoquen per l'augment d'inversors en habitatge a Espanya. A Revel creuen que, el 2021, per la incertesa, hi hagut una certa activitat, però sobretot ha tingut presència l’inversor local per l'estalvi acumulat després de la pandèmia.

“El 2022 el capital inversor estranger augmentarà sens dubte. Tenim un mercat immobiliari molt atractiu per invertir amb bones rendibilitats en comparació amb la resta del mercat europeu. Això sí: l'inversor es pot veure frenat per canvis de lleis que afectin aquesta rendibilitat o donin inseguretat a les inversions”.

Els reptes immobiliaris del 2022

Jesús Duque apunta a diversos reptes a què caldrà fer front. Destaca la incertesa del mercat del lloguer derivada de la nova llei d'habitatge recentment pactada pel govern espanyol i els seus socis. També esmenta les dificultats de l'obra nova per la pujada dels preus de les matèries primeres i del transport, sumat a l'escassetat de mà d'obra adequada al sector de la construcció.

Altres problemes són la manca de solucions a l'accés a l’habitatge dels joves i el repte de la sostenibilitat.

Xavi Aránega destaca els canvis sobtats de lleis com la del lloguer, plusvàlues i altres que poden afectar la seguretat de la inversió. "Les modificacions brusques poden restar certesa a l’inversor sobre l’estabilitat de les seves inversions".