El valor de referència del Cadastre arruïna “la compra” d'habitatges en subhasta

La subhasta d'habitatges sempre ha estat una alternativa per comprar una casa més barata, encara que moltes vegades no és fàcil. Els experts asseguren que el postor d'un habitatge en subhasta ja sigui públic, notarial, judicial o administratiu, el pot adjudicar amb un descompte del 15-20 % de mitjana. Tot i això, l'entrada en vigor del nou valor de referència del Cadastre ha canviat les regles del joc perquè els contribuents no tributaran pel preu d'adjudicació, sinó per aquest nou valor que sol ser molt superior al que realment té la casa.

Abans que entrés en vigor el nou valor de referència de Cadastre el passat 1 de gener de 2022, els compradors d'habitatges en subhasta pública tributaven a l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) pel valor d'adquisició que es corresponia amb l'import efectivament pagat. De totes maneres,  des del 2018, la Direcció General de Tributs estima que el valor de les càrregues que tingui l'immoble s'ha de comptar també com a valor d'adquisició més gran, amb la qual cosa augmenta la base imposable de l'impost i els contribuents han de tributar més.

José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico, recorda que la resolució de la Direcció General de Tributs V2497-18, de 17 de setembre, va establir que “la qüestió es limita a determinar què s'ha d'entendre per valor d'adquisició, el qual estarà constituït pel preu pagat a la subhasta, 1.250 euros, que figurarà a l'aprovació de la rematada, més els 49.500,00 euros a què ascendeixen el valor de les càrregues anteriors que queden a càrrec de l'adquirent; el total és de 50.750,00 euros, ja que són els dos imports els que integren la contraprestació real del bé adquirit”.

A més, per sort dels compradors d'habitatges en subhasta, Hisenda no obria un expedient de comprovació del valor pel qual s'havien adjudicat l'immoble, ja que estava emparats per l'article 39 del Reial decret 828/1995 (Reglament de l'ITP) , que disposa amb claredat que "en les transmissions realitzades mitjançant subhasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirà de base el valor d'adquisició".

“Es tracta d'una previsió lògica, tenint en compte que, en aquest tipus de transmissions, que es verifiquen per un valor oficial en subhasta pública, no hi ha diners en B. Tot i això, tot ha canviat per a aquests contribuents amb la introducció del valor de referència del Cadastre”, sosté Salcedo.

Com afecta el valor de referència del Cadastre a la subhasta d'habitatges

La persona que s'adjudiqui un habitatge en subhasta pública ha de saber que pagarà l'ITP sobre la base del nou valor de referència del Cadastre i no en funció del que efectivament hagi pagat per l'immoble, llevat que aquest valor sigui superior al del Cadastre, cosa molt difícil.

I és que la Direcció General de Tributs, dependent del Ministeri d'Hisenda, en una consulta recent (V0453-22, de 9 de març) ha declarat que “en les transmissions de béns immobles realitzades mitjançant subhasta pública, notarial, judicial o administrativa, la base imposable serà el valor de referència de l'immoble en la data de meritació de l'impost, llevat que el valor d'adquisició del bé immoble, el valor declarat pels interessats, o tots dos siguin superiors al seu valor de referència, cas en què es prendrà com a base imposable la més gran d'aquestes magnituds”.

Com podrà l'adjudicatari d'una casa subhastada esquivar el valor de referència cadastral

Tributs en fa una excepció, i és que l'immoble no tingui valor de referència del Cadastre. En cas que no existeixi o que no pugui ser certificat per la Direcció General del Cadastre, aleshores serà aplicable el preu pagat per l'habitatge adjudicat en subhasta (més les càrregues). Per tant, només estaran de sort els que s'adjudiquin una casa sense valor de referència cadastral i, a més, es lliuraran de rebre una comprovació de valors.

Com evitar tributar conforme al valor de referència del Cadastre

El soci d'Ático Jurídico assenyala que l'única manera de tributar d'acord amb el valor d'adquisició en subhasta pública és impugnar el valor de referència, i els contribuents han d'aportar les proves que justifiquin que aquest valor és superior al de mercat.

Els contribuents tenen dues vies: “la primera és declarar conforme al valor de referència del Cadastre, i a continuació sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació i la devolució d'ingressos indeguts. La segona, la de declarar conforme al valor d0adquisició en subhasta i recórrer qualsevol liquidació que l’administració pugui notificar imposant el valor de referència del Cadastre. Tot i això, els contribuents que optin per aquesta última opció podrien ser, a més, sancionats per haver declarat una base imposable inferior a la prevista”, sentencia José María Salcedo.

En la seva opinió, estem davant d'una prova més que confirma que el valor de referència del Cadastre és un instrument purament recaptatori, ja que s'imposa als contribuents en operacions en què queda clar que no hi ha hagut frau fiscal ni tampoc pagament del preu en diners negres.