La subasta de viviendas, una alternativa (no fácil) de comprar una casa más barata

La pandemia ha puesto en el mapa a las subastas judiciales de viviendas. La pasada primavera, durante el confinamiento estricto, el Gobierno aprobó un real decreto (Real Decreto 16/2020 de medidas procesales y organizativas para hacer frente al covid-19) por el que obligaban a que todas las subastas de inmuebles se hicieran a través de empresas especializadas porque los juzgados estaban saturados.  

Esta norma fue un buen escaparate para las empresas privadas que se dedican a gestionar las subastas de inmuebles. En la actualidad, quien quiera comprar una vivienda en subasta puede acceder a las subastas electrónicas del BOE o a empresas privadas especializadas, que gestionan subastas de inmuebles procedentes de concursos de acreedores de deudas con la Seguridad Social o Hacienda. 

Y la moratoria concursal prorrogada hasta finales de este año (Real Decreto-ley 5/2021) también fomenta las subastas de inmuebles a través de empresas privadas. Para Joaquín Oliete, CEO de Activos Concursales, se vuelve a colocar ‘’en primera línea’’ a la entidad especializada, cosa que supone un importante reconocimiento de estos entes. ‘’Durante años nos han concebido como auxiliares de la administración concursal, sin embargo, cada vez es más evidente que somos herramientas útiles y necesarias para la Administración de Justicia en general’’.

Cómo funcionan las subastas de inmuebles procedentes de concursos de acreedores

El administrador concursal designado para administrar el concurso de acreedores de la empresa es quien elige dónde quiere subastar los inmuebles, si en el BOE o a través de una entidad especializada.

La administración concursal hace una valoración de los activos, si no se logra un convenio entre los acreedores (principalmente los bancos), y entonces la empresa va a liquidación, ya con los inmuebles valorados. El valor mínimo para publicar una subasta concursal de una vivienda es de mínimo el 50% del valor de tasación, pero en el caso de una vivienda habitual es el 70% del valor de tasación, según la normativa vigente.

El objetivo es que los inmuebles que se subasten consigan los mayores valores de realización; es decir, que el deudor/concursado pueda recuperar el mayor importe posible de su vivienda embargada para tener que devolver la menor cantidad posible al acreedor. 

Diferencias entre el BOE y una empresa especializada que gestiona subastas de concursos de acreedores

En octubre de 2015 se puso en marcha el sistema de subastas electrónicas a través de un portal único de subastas judiciales y administrativas en la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (BOE). El objetivo que busca la Administración pública es dar transparencia al procedimiento de las subastas de inmuebles procedentes de embargos y obtener un mayor rendimiento de la venta del inmueble. ¿Esto qué significa? Que el objetivo último que se busca es que el deudor demandado pueda pagar la deuda reclamada con la cantidad que se obtenga en la subasta judicial.

Sin embargo, los expertos del sector aseguran que este sistema adolece de retrasos, ya que depende de que el secretario judicial de turno cargue todos los contenidos en la web del BOE. Además, la información que se publica en la web es muy básica, con lo que suelen acceder sólo los “subasteros”, término por el que se les conoce a los profesionales de este mundillo. A esto se suma que los retrasos en la publicación de la subasta suponen un aumento de gastos del IBI, comunidad de propietarios, basuras y el riesgo de una expoliación o deterioro del inmueble que espera ser subastado.

En el caso de Eactivos.com, las viviendas se publican con una descripción, la ficha catastral, la nota simple, fotos, la ubicación, si hay contrato de alquiler, cargas tributarias o gastos de comunidad. Joaquín Oliete, presidente de Eactivos.com, afirma que, según la ley concursal, todos los activos se venden libres de cargas a excepción del IBI y los gastos de comunidad.

Además, trabajan como una inmobiliaria más y ofrecen visitas a las viviendasn que está en subasta. De hecho, cobran un variable de entre un 2% y un 5% sobre el valor final de venta del inmueble subastado y que paga el comprador.

A qué precio se puede comprar una vivienda y cómo

Joaquín Oliete asegura que el postor de una vivienda en subasta puede adjudicársela con un descuento del 15-20% de media, pero que la rebaja puede ser aún mayor.

Para poder pujar en una de estas plataformas es necesario identificarse, dejar el número móvil, un email y una garantía de depósitos, en la mayoría de ocasiones, del 5%. Pero en Eactivos.com son reacios a pedir el depósito porque aseguran que el depósito provoca que haya menos postores.

Una vez adjudicada la vivienda al postor, Eactivos.com cuenta con un departamento jurídico que acuerda con el administrador concursal, el acreedor privilegiado y el comprador el día de firma de la escritura. Prepara la escritura, solicita los testimonios en el juzgado, es decir, una documentación necesaria (que verifica que el activo ha sido subastado y que es viable que se adjudique). En definitiva, documenta toda la información para que no haya problemas en el registro de la propiedad.

Oliete señala que al año de media logran adjudicar en subasta 600 viviendas y que no suelen quedarse desiertas.

Los procuradores impulsan las subastas de casas

El Consejo General de Procuradores de España (CGPE) lanzó en 2016 la web subastasprocuradores.com y ahora está cogiendo impulso. Se trata de una nueva plataforma online para comprar inmuebles y pujar en subastas. 

La plataforma permite a los usuarios participar de forma sencilla en los procesos de venta directa de inmuebles y en las subasta gestionadas por los procuradores, y que proceden de diferentes fuentes: desde concursos de acreedores a herencias, pasando por divorcios y ejecuciones hipotecarias. Además, todos los procesos cuentan con aval judicial.

En la plataforma pueden operar tanto particulares como grandes fondos de inversión, bancos o cualquier empresa, y hay bienes de todo tipo. En el terreno inmobiliario, la oferta incluye pisos, chalets, locales comerciales, garajes, trasteros, opficinas, naves industriales e incluso terrenos.