És possible resoldre el problema de la morositat i els desnonaments de les hipoteques?

Resulta avorrit sentir parlar diputats de Podemos sobre com fer miques els comptes dels bancs. L'última “idea” és que no es compleixin els contractes bilaterals privats entre bancs i clients que se signen quan es constitueix una hipoteca, de manera que les quotes no pugin.

És evident que per analitzar qüestions econòmiques cal tenir una mica de formació, però la major part de les persones entenen que si signen una hipoteca han de complir-ne les clàusules i no esperar que “el papa Estat” els vingui a salvar perquè s'han equivocat en avaluar les seves possibilitats de pagament de les quotes, especialment si l'han signat a tipus variable quan els tipus d'interès estaven en negatiu i, lògicament, l'únic que podien fer era pujar els propers 30 anys, com ha estat passant.

Deixant a part l'escassa cultura financera que té la societat espanyola, el que és veritablement important és que un govern que faci honor al seu nom, el que ha de fer és buscar solucions als problemes que sorgeixen, i no llançar “idees” més pròpies de règims totalitaris que del bon fer d’una economia de mercat i en una democràcia representativa occidental.

Doncs bé, el problema és que una part dels espanyols no sap gestionar la incertesa del futur i un termini de 30 anys és un termini molt llarg perquè no es puguin quedar sense feina, perquè puguin apujar els tipus d'interès, etc. Com es resol aquest problema? No és tan difícil.

Els antics grecs tenien problemes quan les seves embarcacions es feien a la mar a les tempestuoses aigües mediterrànies, i una part significativa de les mercaderies acabaven sent joguines per a l’esbarjo dels dofins. Per això, van crear una assegurança marítima que suposava que l'armador pagava una prima per si de cas es produïa un naufragi. Al llarg de la història, i amb diferents formes, aquesta modalitat s'ha anat desenvolupant fins al que són les modernes companyies d'assegurances, on la dilució del risc és la base del càlcul de probabilitats per a la fixació de les primes de l'assegurança.

La incertesa que comporten l'evolució dels tipus d'interès, la possibilitat de defunció o que es pugui perdre la feina no són res més que esdeveniments assegurables, i per això s’haurien d'assegurar amb una prima determinada que seria tant més baixa com més gran fos el nombre d'usuaris. Les actuals hipoteques són especialment simples, o a tipus fix o a tipus variable, i en ambdós casos el risc es trasllada als hipotecats; el banc no pateix, ja que si es contracta a tipus variable, millor que millor (per això són tan proclius que el client signi a tipus variable), ja que els seus passius són a curt termini i, per tant, evolucionen amb l'euríbor; i si és a tipus fix, també, ja que els tipus poden pujar o baixar i estar a favor de l'hipotecat o no (el banc es limita a fer un swap al mercat de derivats o bé gestionar la posició oberta al seu llibre).

Tot i això, els bancs sí que tenen riscos, i no de tipus d'interès, sinó polítics i reputacionals, ja que poden tenir un govern procliu, com és el cas, a posar-los impostos “solidaris” o se’ls pot crear, fins i tot des de lobbies progovernamentals, una mala reputació com a entitats que xuclen la sang als soferts espanyols mentre tenen beneficis “extraordinaris”. La solució? Potser n'hi hauria prou de crear un producte que evités aquest fort risc d'incertesa a què abans ens hem referit. I qui elimina el risc? És clar, doncs, les companyies d'assegurances.

Dissenyem el producte “Hipoteca Segura”. El principi bàsic seria lligar les quotes de la hipoteca a la capacitat de devolució dels signants. El límit estaria en el 30 % de la renda disponible dels que preveuen hipotecar-se per evitar que qui no té capacitat financera per comprar un habitatge s'endeuti per sobre de les seves possibilitats. Aquesta hipoteca seria un producte híbrid entre hipoteca i una assegurança (com són els anomenats unit linked, entre assegurança de vida i inversió) i tindria, per tant, un càlcul actuarial necessari per establir tant la quantia de les primes com la quota a satisfer per part dels potencials hipotecats.

Aquestes primes cobririen la possibilitat de defunció, incapacitat o pèrdua temporal d'ocupació dels signants, així com el risc de tipus d'interès en el cas de pujada (com passa actualment), dins d'uns límits adequats que es fixarien a la signatura del contracte. Això no hauria de ser un problema per als gestors de les companyies d'assegurances, ja que es poden contractar collar prima zero (derivats lligats a l'euríbor amb límit superior i inferior de variació del tipus d'interès sense cost per a la companyia d'assegurances) o opcions sobre aquests collar per als terminis més llargs (en aquest cas, sí que hi hauria una prima per l'opció); però, en qualsevol cas, riscos gestionables per un equip financer expert en els mercats de derivats.

En el cas dels tipus d'interès, caldria també fer una consulta vinculant a les autoritats econòmiques i judicials competents perquè admetessin que no és una clàusula abusiva que hi hagi un límit inferior al collar que impedeix pagar menys interès quan baixi el euríbor, ja que hi ha antecedents amb les anomenades clàusules sòl (terme vulgar per traduir el mot original anglès floor, que s'utilitza en els mercats financers) que han suposat un problema per als bancs, encara que en aquest cas, i atès que també hi ha el límit superior i el que es tracta és d’evitar riscos als potencials hipotecats, crec que s'hauria d'admetre la incorporació d'aquest derivat al producte.

Lògicament, si hi ha clàusula de cancel·lació total o parcial anticipada, hauria de ser onerosa per a l'hipotecat, tenint en compte que caldria cancel·lar els compromisos de cobertura de la companyia d'assegurances i del banc que haurien conformat l'estructura de seguretat de la hipoteca. També caldria calcular actuarialment l’import d’aquesta comissió de cancel·lació anticipada.

Aquest nou tipus d'hipoteca eliminaria el problema de l'impagament i, una mica més important per als bancs, el risc reputacional que suposen els desnonaments als telenotícies. Lògicament, les primes encareixen la quota mensual a pagar, però donen una gran tranquil·litat als bancs i als hipotecats. D'altra banda, la dilució del risc, si s'arriben a fer centenars de milers d'hipoteques amb aquesta modalitat, suposaria que es podrien abaratir força aquestes primes d'assegurança, i seria una nova font de negoci per a les entitats asseguradores i la tranquil·litat per als gestors de riscos i recobraments de les entitats financeres.

A més, l'encariment del tipus d'interès de la hipoteca hauria de tendir a suavitzar-se, ja que al producte hipotecari estàndard porta inclosa la repercussió de les pèrdues per impagaments de quotes que pateixen els bancs, i amb la hipoteca segura, aquest risc es traslladaria a les companyies d’assegurances. Caldria valorar si bona part del cost de les primes se subsumeix en una rebaixa de provisions als comptes de resultats dels bancs.

Amb aquest plantejament, es podria considerar raonable que el govern promogués un grup conjunt entre bancs, asseguradores i representants de l'equip econòmic governamental, per valorar actuarialment aquest producte híbrid i veure'n la viabilitat per resoldre d'una vegada per totes el problema de la variabilitat dels tipus d'interès i dels riscos a què se sotmeten els potencials hipotecats durant 30 anys, és a dir, una gran part de la vida.

Els beneficis serien molt grans, en particular per garantir la tranquil·litat dels hipotecats, ja que en qualsevol de les possibles situacions de risc estarien totalment o parcialment coberts:

• Si perdessin la feina, la companyia d'assegurances es faria càrrec d'una part de les quotes (cal tenir en compte que encara ingressarien el subsidi de desocupació, i que hi pot haver més d'un sou a la unitat familiar).
• Si patissin una incapacitat sobrevinguda, la companyia d’assegurances també es faria càrrec parcialment de les quotes (tindrien subsidi pel percentatge d’incapacitat).
• Si pugessin els tipus d'interès fins al límit superior del collar, els titulars de la hipoteca no pagarien més interès que el fixat en aquest tipus superior.
• Si morís un dels signants de la hipoteca, s'amortitzaria parcialment el deute viu pel percentatge corresponent al finat, o per la seva totalitat si així es pactés en origen, per als casos en què només un dels signants rebés ingressos per rendes del treball, la qual cosa òbviament també estaria reflectida en la quantia de les primes.

Pel que fa a les asseguradores, suposaria una nova línia de negoci, previsiblement rendible, i per als bancs suposaria seguretat financera i reputacional. A més, com hem indicat abans, s'evitarien la necessitat de provisionar la morositat de les hipoteques, cosa que incidiria positivament en el compte de resultats i s’eliminaria el ja comentat risc reputacional per raó del desnonament dels habitatges als afectats per impagament.

Finalment, el que per a mi seria força important és que des de l'extrema esquerra es deixés de fer populisme barat per captar vots.

Miguel Córdoba és professor d'economia i finances des de fa 33 anys i ha estat director financer de diverses empreses del sector privat.