Quan el comprador ha d'assumir l'IBI que va deixar pendent el venedor?

Comprar o vendre un habitatge no només implica signar una escriptura davant de notari. També comporta obligacions fiscals que es poden convertir en un autèntic maldecap. Una de les més repetides en consultes jurídiques i fòrums immobiliaris és: qui paga l'IBI en vendre un habitatge?

La Direcció General de Tributs s'ha pronunciat en una consulta vinculant per aclarir una qüestió que afecta directament la butxaca de compradors i venedors.

Què és l'IBI i quan es merita?

L'impost sobre béns immobles és un tribut municipal que grava la propietat de pisos, cases, garatges o locals i la clau és al calendari: l'article 75 del Text Refós de la Llei Reguladora de les Hisendes Locals (TRLRHL) assenyala que l'impost es merita l' 1 de gener de cada any.

En aquesta data es decideix l'obligat a pagar el rebut anual, i serà qui aparegui com a propietari en aquell moment. Això implica que, encara que l'habitatge es vengui a l'abril, el juliol o el desembre, serà el titular de l'1 de gener qui hagi d'abonar l'impost complet d'aquest exercici.

Qui paga l'IBI en una compravenda?

La regla general és que el venedor ha d'assumir l'IBI corresponent a l'any en curs. Per la seva banda, el comprador no ha de pagar aquest exercici, llevat de pacte en contra o… que hi hagi deutes pendents. En aquest darrer cas, Hisenda les pot reclamar per dues vies: la hipoteca legal tàcita o l'afecció real.

Deutes de l'IBI: què passa quan el venedor no paga?

La llei preveu un mecanisme anomenat afecció real, recollit a l'article 64 del TRLRHL. Traduït a un llenguatge quotidià: el deute va unit a l'immoble, no només al propietari.

D'aquesta manera, si el venedor deixa de pagar, l'Administració podrà arribar a reclamar al comprador els imports pendents, però només com a responsable subsidiari i sempre després de declarar fallit al transmitent i de tramitar formalment un procediment de derivació de responsabilitat.

A més, en aquest supòsit el comprador només respon de la quota principal de l'impost, sense que se li puguin exigir recàrrecs de constrenyiment ni interessos de demora. Dit d'una altra manera, la casa “arrossega” els deutes d'IBI, però amb límits clars per a l'adquirent.

La prioritat d'Hisenda davant d'altres creditors

A més, Hisenda compta amb una preferència especial davant de qualsevol altre creditor: l'article 78 de la Llei General Tributària (LGT) reconeix una hipoteca legal tàcita que garanteix el cobrament de l'IBI corresponent a l'any en curs ia l'immediatament anterior.

En aquest cas, l'Ajuntament pot reclamar aquestes quantitats al comprador, una vegada iniciat el procediment de constrenyiment contra el transmitent i transcorregut sense pagament el termini establert a l'article 62.5 de la LGT. No és una responsabilitat tributària, sinó una garantia real del crèdit públic, executable directament sobre el bé transmès.

Termini per reclamar els rebuts d'IBI pendents

El termini general de prescripció dels deutes de l'IBI és de quatre anys comptats des de l'endemà del dia en què acaba el període voluntari de pagament (article 66 LGT).

No obstant això, aquest termini es pot interrompre en els supòsits que preveu l'article 68, com ara la notificació d'actuacions de gestió, recaptació o constrenyiment. Mentre el deute no prescrigui, l'Ajuntament podrà reclamar-lo: directament al venedor com a deutor principal, o al comprador.

El venedor pot repercutir l'IBI al comprador al contracte de compravenda?

Sí, però només com a pacte privat entre les parts. La llei fixa que l'obligat principal és el propietari a l'1 de gener, però res no impedeix que venedor i comprador acordin una altra distribució. Això sí, aquest pacte només hi vincula : davant d'Hisenda, el responsable seguirà sent el titular a 1 de gener.

A la pràctica, és habitual que es reparteixi a prorrata per mesos, corrent el venedor amb la quota corresponent als mesos en què va ser propietari i el comprador amb la restant. Tot i que no és obligatori, ha esdevingut un ús de mercat acceptat per la majoria d'agents immobiliaris i notaries.

Incloure'l al contracte d'arres evita discussions posteriors i dóna seguretat a les dues parts. D'aquesta manera, ja queda fixat per endavant com es repartirà l'impost a l'escriptura definitiva.

Què passa si a l'escriptura no s'esmenta res sobre l'IBI pendent?

Quan no es preveu res al respecte al contracte de compravenda, s'aplica la regla legal: el venedor ha de pagar l'any en curs. No obstant això, com recorda la Direcció General de Tributs, quan queden deutes pendents de liquidar, Hisenda pot reclamar-los al comprador com a responsable subsidiari després de declarar fallit al venedor i derivar formalment la responsabilitat.

Com evitar problemes amb l'IBI a la compravenda d'habitatges

La normativa és clara: en principi és el venedor qui s'ha de fer càrrec de l'IBI de l'any en curs, encara que el comprador pot arribar a respondre dels deutes que arrossegueu l'habitatge si no s'han regularitzat abans de la transmissió.

Per això, convé sol·licitar al venedor els darrers rebuts de l'IBI pagats, a més d'un certificat d'estar al corrent emès per l'Ajuntament. Aquest document aporta una garantia sòlida, ja que acredita oficialment la inexistència de deutes a la data de la seva expedició, encara que no cobreix possibles liquidacions posteriors encara no notificades.

També resulta recomanable incloure al contracte de compravenda una clàusula que determini amb claredat qui assumirà els eventuals deutes pendents. Així, comprador i venedor podran formalitzar l'operació amb més seguretat jurídica i minimitzar el risc que sorgeixin factures inesperades vinculades a l'immoble.