Com funciona la limitació de preus a Catalunya i per què no afecta tots els contractes

Ahir es va publicar al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya la norma que es va aprovar la setmana passada al Parlament i que estableix limitacions a les rendes en contractes de lloguer a Catalunya. La major part de les disposicions entren en vigor avui, però encara no és del tot clar com s'aplicaran. Per exemple, no tots els contractes d'arrendament quedaran afectats ni la limitació de preus afectarà tot el territori català. En desgranem les claus amb l’ajuda del despatx d'advocats Ashurst.

Si bé l'agost d'enguany el Consell de Garanties Estatutàries va emetre un informe sobre l'esborrany de la norma i va considerar que excedia les competències atribuïdes al Parlament conforme a la Constitució i l'Estatut, per la qual cosa és previsible que en les pròximes setmanes es plantegi un recurs d'inconstitucionalitat, la Llei 11/2020 és avui una realitat i els efectes es començaran a notar immediatament. Per aquest motiu, hi ha alguns punts que cal tenir en compte.

1. No, no tots els contractes quedaran afectats

Perquè un contracte d'arrendament estigui afectat per la limitació de rendes és necessari que compleixi determinats requisits i, a més, que no pertanyi a determinades categories expressament excloses. En concret, els contractes d'arrendament que queden sotmesos a la Llei 11/2020 han de complir, cumulativament, les següents circumstàncies:

(a) El contracte s’ha de tancar a partir d’avui. La norma no afecta aquells contractes ja tancats, excepte en cas que es renovin amb posterioritat al fet que l'àrea corresponent es declari "àrea amb mercat d'habitatge tens" i la novació suposi una ampliació de la durada del contracte o una modificació de la renda.

(b) El contracte ha de ser d'arrendament d'habitatge (la norma no s’aplica a l'arrendament de locals).

(c) L'habitatge arrendat ha d'estar destinat a residència permanent de l'arrendatari.

(d) L'habitatge arrendat ha d'estar situat en una àrea que hagi estat declarada "àrea amb mercat d'habitatge tens".

D'altra banda, i encara que compleixin els requisits anteriors, queden exclosos de l'aplicació de la Llei 11/2020 els contractes subscrits abans de l'1 de gener de 1995 i els que estiguin subjectes a règims especials de determinació de la renda, incloent-hi:

(a) Els que tenen per objecte habitatges subjectes a un règim de protecció oficial.

(b) Els que tenen per objecte habitatges integrats en xarxes públiques d'habitatges d'inserció o de mediació per al lloguer social o en el Fons d'habitatge de lloguer destinat a polítiques socials.

(c) Els de caràcter assistencial.

(d) Els que se subscriguin d'acord amb les disposicions legals aplicables al lloguer social obligatori.

2. No, la limitació del preu no afecta tot el territori català

Només queden sotmesos al règim de contenció de rendes els contractes d'arrendament referits a habitatges situats en àrees que hagin estat declarades com a" àrees amb mercat d'habitatge tens".

Ara com ara, els municipis d’aplicació són: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L'Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú i Vilassar de Mar.

3. El límit de la renda dependrà del tipus d'arrendador

Si és una persona jurídica, la renda inicial no podrà sobrepassar el preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. 

A més, si l'habitatge s'ha arrendat en els cinc anys anteriors a la data d'entrada en vigor de la Llei 11/2020 i no estava afectat per un règim de limitació de rendes, la renda inicial tampoc podrà sobrepassar la renda consignada en l'últim contracte d'arrendament degudament actualitzada.

A aquest efecte, l'arrendador ha d'informar per escrit de la data i de la renda de l'anterior contracte d'arrendament i, a més, pot autoritzar l'arrendatari a sol·licitar aquesta informació del Registre de fiances abans de signar (un cop signat, l'arrendatari pot sol·licitar aquesta informació sense necessitat d'autorització). 

En el cas d'arrendadors que siguin persones físiques, s’apliquen les mateixes limitacions amb les següents excepcions:

(a) Només s’aplica el límit de la renda consignada en l'últim contracte d'arrendament (no el preu de referència) si la unitat de convivència de l'arrendador té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l'indicador de renda de suficiència de Catalunya o si els ingressos de l'arrendatari són superiors a 3,5 vegades l'indicador de renda de suficiència de Catalunya ponderat.

(b) Només s’aplica el preu de referència com a límit de renda si hi havia una relació de parentiu entre les parts que van signar l'últim contracte d'arrendament subscrit abans de l'entrada en vigor de la Llei 11/2020.

Si un mateix habitatge és objecte de diversos contractes d'arrendament de vigència simultània que afecten diferents parts, la suma de les rendes acordades en els diferents contractes no pot sobrepassar la renda màxima aplicable a l'arrendament unitari de l'habitatge.

4. I quin és el preu de referència que actua com a límit de rendes?

Aquest preu s'estableix a partir de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges, accessible a través del portal virtual de la Generalitat. Per determinar el límit de rendes, es té en compte l'índex (que apareix marcat en vermell) i no els marges de preu superior i inferior.

No obstant això, el preu es podrà incrementar en dos supòsits: si durant l'últim any s'han executat obres de millora de l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica. Si l’habitatge reuneix almenys tres de les següents característiques, l'índex es pot incrementar un màxim d’un cinc per cent: ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries d'ús compartit (com jardí o terrat), piscina comunitària o equipaments anàlegs, serveis de consergeria a l'edifici o vistes especials.

5. I si l'habitatge és nou?

En el cas d'habitatges de nova edificació o habitatges resultants d'un procés de gran rehabilitació i durant els cinc anys posteriors a l'obtenció del certificat de final d'obra, la renda pactada a l'inici del contracte pot ser una mica més elevada perquè, encara que el contracte està sotmès a contenció, el preu de referència serà el marge superior de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges per a un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà. Això no s’aplica si s'han obtingut subvencions públiques per a l'execució de les obres. En aquest últim cas, el preu de referència serà l'índex (no el marge superior). L'entrada en vigor d'aquesta especialitat es retarda tres anys.

6. Què passa si no faig cas de la norma?

Es poden imposar sancions administratives perquè la Llei 11/2020 ha modificat la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge per incloure una sèrie d'infraccions greus i lleus en relació amb aquest nou règim de contenció. En concret, entre altres sancions vinculades a aquest règim, establir una renda que superi els imports establerts per la Llei 11/2020 pot ser una infracció greu i implicar multa de fins a 90.000 euros (si la renda fixada supera en un vint per cent o més l'import màxim) o lleu i amb multa de fins a 9.000 euros (si la diferència és de menys del vint per cent). A més, en aquests casos l'arrendatari té dret a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés amb meritació de l'interès legal dels diners incrementat de tres punts.