Impagament de despeses de comunitat per la COVID-19: quin és el termini per reclamar

Arribar a final de mes torna a ser una odissea per a moltes famílies. La situació provocada per la pandèmia del coronavirus, amb algun o tots els membres de la unitat familiar a l’atur o en ERTO, suposa ajustar despeses per totes bandes. Per a aquells que tenen l’habitatge en propietat, el pagament de la hipoteca és prioritari en comparació amb d'altres despeses de l'immoble, com el pagament de la quota mensual de la comunitat de veïns. Això ja està generant un increment de la morositat en les comunitats de propietaris. Salvador Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico, analitza la recent sentència del Tribunal Suprem que aclareix quin és el termini per efectuar reclamacions al veí deutor.

Problemes amb la morositat: és obligatori pagar les despeses de comunitat

La llei estableix que el propietari d'un immoble en règim de propietat horitzontal està obligat a contribuir a les despeses generals en la proporció que marqui la seva quota de participació. És per això que el propi immoble respon i està afecte al pagament de les quantitats degudes a la comunitat de propietaris.

A conseqüència de la crisi de la COVID-19, s'està agreujant la situació de morositat de molts propietaris a la comunitat de veïns. Per al correcte funcionament dels serveis comuns, es requereix la participació de tots els propietaris. L'impagament de les despeses comunes pot suposar, per exemple, un obstacle per escometre obres o reparacions urgents.

“La situació d'impagaments ocasionada per la pandèmia pot aguditzar-se si el veí deutor no manifesta obertament les seves dificultats al president o administrador. Deixar de pagar sense donar explicacions no és aconsellable. És preferible, per incòmode que resulti, parlar clar i sol·licitar una moratòria o el fraccionament dels pagaments. En cas contrari, el previsible és que la reclamació pugui acabar als jutjats, fet que encara generaria més tensions i despeses”, destaca Salvador Salcedo.

La reclamació judicial de les despeses de comunitat: com i de quina manera s’ha de plantejar

La reclamació de les quantitats pendents a un veí deutor se sol articular a través d'un procediment monitori, una via judicial de reclamació de deutes dineraris de qualsevol import, liquidades, determinades, vençudes i exigibles. Sol comportar una tramitació àgil i, en principi, no és necessari que hi intervingui cap advocat ni procurador.

“Per iniciar el requeriment de pagament al veí deutor davant el jutjat serà necessari que prèviament es convoqui una junta de propietaris que aprovi la liquidació del deute i l'exercici d'accions legals contra els morosos. L'acord aprovat per la junta ha de ser certificat pel secretari i comptar amb el vistiplau del president”, concreten des d'Ático Jurídico.

De totes maneres, abans d'iniciar la via judicial de la reclamació, la comunitat de propietaris pot intentar donar facilitats de pagament al veí morós, més encara en el context actual de crisi per la COVID-19. “Obrir un plet contra un veí no és agradable. S'ha d'afrontar la via judicial de la reclamació com a últim recurs, davant la negativa de pagament o impossibilitat d'un acord d'ajornament”, afirma l'advocat Salvador Salcedo.

Quin és el termini per efectuar la reclamació al veí morós? El Tribunal Suprem es postula

La comunitat de propietaris pot veure's finalment obligada a litigar, després de constatar que el veí morós no liquida els deutes. És convenient saber de quin termini es disposa per reclamar. Aquesta qüestió l’ha abordat el Tribunal Suprem recentment arran de la reclamació iniciada per una comunitat de propietaris.

La demanda contra el veí morós es va presentar per reclamar les despeses generals pendents dels últims vuit anys. La qüestió de fons discutida era el termini de prescripció per reclamar tals despeses de comunitat tenint en compte que la part demandant considerava que podia reclamar les despeses pendents de fins als 15 anys anteriors i el veí deutor únicament dels últims cinc anys. Les parts al·legaven raons fonamentades en els articles 1964 i 1966.3 del Codi Civil, respectivament.

El Tribunal Suprem considera que el termini de 5 anys establert a l'article 1966.3 del Codi Civil és l'aplicable, atès que es relaciona únicament amb l'obligació de pagament de les despeses generals, que l'article 9.1e de la Llei de Propietat Horitzontal preveu. “No en va”, puntualitza el Suprem, “resulta incomprensible que la comunitat deixés transcórrer un període tan llarg de temps (superior als 5 anys) per exigir el pagament al veí que reiteradament va incomplir les obligacions que tenia”.

“És important ressaltar que la controvèrsia jurídica plantejada va quedar superada després de l’entrada en vigor de la Llei 42/2015, que va modificar l'article 1964 del Codi Civil reduint-ne el termini de prescripció de 15 a 5 anys i equiparant-lo al de l'article 1966.3. No obstant això, el criteri jurisprudencial establert pot resultar aplicable a les reclamacions anteriors a la reforma que encara estiguin en via de recurs pendents de resolució”, destaca l'expert d'Ático Jurídico.