La inversió en residencial de lloguer supera per primera vegada el mercat d'oficines, segons CBRE

El 2020 va ser un any rècord a Espanya per al segment multifamily (residencial en lloguer i residències d'estudiants). Va atreure més de 2.600 milions d'euros d'inversió, la qual cosa suposa gairebé un terç del volum total aconseguit. Aquesta xifra històrica el converteix en el primer asset class en termes de volum de transacció del passat exercici i desbanca per primera vegada el mercat d'oficines. Per a enguany, el residencial de lloguer continuarà sent un dels grans protagonistes a causa de la manca d'habitatge de qualitat per llogar a Espanya i l'augment de la demanda dels últims anys.

Això es desprèn de l'informe elaborat per CBRE. D'acord amb les dades, dins de la inversió en multifamily destaquen les operacions de Private Rented Sector (PRS) i Build To Rent (BTR), que van concentrar més de 1.700 milions d'euros, dels quals 1.400 milions (més del doble que el 2019) es van invertir només en BTR davant la falta de producte acabat i llogat.

Samuel Población, director nacional de residencial i sòl de CBRE España, ha comentat que “el residencial de lloguer és un dels segments més resilients actualment i que més interès desperta entre els inversors, com a prova hi ha el volum d'inversió aconseguit en 2020, que el situa com a l’asset class favorit dels inversors”.

A més, ha assenyalat que “a nivell nacional, aquest segment es troba en una fase incipient si es compara amb la resta dels països europeus, per la qual cosa hi ha un gran potencial de creixement que es veurà animat per una previsió de demanda en augment i un elevat interès de l'inversor institucional en aquest producte”.

D'acord amb l'informe, l'activitat del multifamily es concentra sobretot a Madrid i Barcelona, si bé hi ha altres ubicacions, com el País Basc, Màlaga, València, Sevilla, Saragossa o Palma, que generen un gran interès. El 67% de la inversió residencial del 2020 va ser a la capital espanyola, amb un total de 1.148 milions d'euros, dels quals 987 milions van ser en BTR. En el cas de Barcelona, el 17% de la inversió residencial va ser de 272 milions en BTR i 12 milions en actius PRS. Per Ofelia Núñez, directora d'investment properties residencial de CBRE España, “això palesa el gran interès inversor vers aquest producte, que ofereix altes rendibilitats i baix risc, i és la raó per la qual les prime yields es mantenen estables en mínims històrics, del 3% a Madrid i 3,5% a Barcelona, molt a prop d'altres ciutats com Londres (3,25%)”.

Gran protagonisme del build to rent

L'informe elaborat per CBRE constata l'auge de les operacions de BTR, que van representar el 82% de la inversió residencial amb un valor de més de 1.400 milions d'euros que es va destinar a la construcció d'uns 6.000 habitatges destinats al lloguer. Entre les operacions destacades hi ha la venda d'un terreny a Méndez Álvaro (Madrid) per a futur BTR per part de Repsol a Vivenio, sobre el qual es projectaran 250 habitatges per llogar. Segons Núñez, “la majoria d'aquests desenvolupaments són a la Comunitat de Madrid, principalment en zones de nou desenvolupament. A més, els últims mesos hem detectat un canvi en l'estratègia d'alguns promotors, que viren de la promoció en venda (BTS) a la promoció per a lloguer (BTR)”.

Quant a les operacions de PRS, entre les quals destaca la venda a Madrid de l'edifici Edgar Neville, segons CBRE van representar el 18% de la inversió en el sector multifamily el 2020, amb un volum al voltant dels 306 milions d'euros i uns 3.300 habitatges objecte de transacció situats principalment a Madrid i Barcelona. A Madrid, les operacions de PRS es van localitzar gairebé exclusivament en ubicacions molt cèntriques dins del perímetre de la M30.

Creix la demanda de lloguer i la dificultat de comprar

Un dels aspectes que potenciarà el multifamily és la demanda creixent d'habitatge de lloguer degut als canvis socials i demogràfics i a la dificultat d'accés a la compra d'habitatge. Segons les estimacions de CBRE, el nombre de llars en règim de lloguer arribarà als 5 milions el 2024; això suposarà el 27,3% de les llars i se superarà el 24% actual. No obstant això, aquesta dada és lluny d'altres països com el Regne Unit (35%) o Alemanya (56%). A això s'hi afegeix l’existència d'un parc d'habitatge de lloguer antic i majoritàriament obsolet integrat d’habitatges entre 46m2 i 75m2 (41%). “Davant la falta de producte acabat per llogar, el mercat d'inversió residencial presenta oportunitats de crear nous desenvolupaments de millor qualitat via operacions BTR que sens dubte presenten un avantatge competitiu”, ha comentat Ofelia Núñez.  

Pel que fa a la rendibilitat, “el segment multifamily presenta retorns interessants i riscos menors de cara a l'inversor. El rendiment brut del lloguer residencial se situa en un 3,70%, significativament superior al bo de l'Estat a 10 anys (0,04%), cosa que s’ha anat intuint des del 2013”, ha subratllat Samuel Población. L'informe permet concloure que, dins del multifamily, el producte més atractiu per a la banca tradicional ara és el PRS, on s’aconsegueixen marges i condicions molt atractives per a l'inversor.

A més, des de CBRE apunten a l'entrada en vigor de la Declaració Responsable, que permetrà agilitzar els terminis en els desenvolupaments d'obra nova. “Aquest fet i la tendència a la industrialització són factors que ajudaran a escurçar terminis i costos, punts molt decisius en els acords entre inversors i promotors en les operacions BTR”, ha afegit Población.

Entre els reptes als quals s'enfronta el sector, hi ha el control de rendes i intervenció en els preus del lloguer. “El nou decret llei promulgat per la Generalitat de Catalunya es preveu que causi l'efecte contrari: l’increment de l'economia submergida i les rendes davant una escassetat d'oferta. Queda per veure com s'aplicarà a la resta de les ubicacions sobre la base de les competències especifiques en habitatge que tenen les CCAA”, ha destacat Población. Segons CBRE, una de les oportunitats que es presenten per augmentar el parc d'habitatge de lloguer són els acords de col·laboració público-privada. Alguns exemples són el Pla Vive a Madrid o l'Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB) a Catalunya.

Mercat d'inversió mundial

L'informe “Multifamily, per què és el sector en auge?” també repassa l'activitat en altres països, dels quals els Estats Units són pioners. Els últims anys, el país ha experimentat un creixement significatiu i ha passat de representar el 19% sobre el total de la inversió del 2007, al 36% del 2020. En el cas d'Europa, l'estudi concreta que segueix la mateixa tendència que els EUA, però a menor escala. La directora investment properties residencial CBRE España ha conclòs que “el mercat d'inversió residencial o a Europa ha mostrat la seva resiliència a la COVID-19 amb volums superiors als 20,5 bilions d'euros el quart trimestre del 2020, fet que el situa com el segon segment en termes de volum de transacció per darrere d'oficines, en un any tan complex”.