L'habitatge de lloguer s'ha encarit amb força els darrers anys, i no només a Espanya: les ciutats europees principals estan seguint en línies generals aquesta mateixa tendència a l'alça, fins al punt d'arrossegar un problema d'accessibilitat.
Així ho creu DWS, la gestora d'inversions de Deutsche Bank, que explica en un informe que Europa arrossega un dèficit de gairebé 1,4 milions d'habitatges com a conseqüència del desfasament que hi ha entre la creació de llars i la producció de nous habitatges. Aquest fet, sumat a l'encariment mitjà de l'habitatge (de gairebé el 5 % anual a tota la UE durant els darrers 5 anys i després de registrar la pujada més gran de la història l'estiu del 2021) i al reduït increment dels ingressos de les llars, ha provocat un moviment cap al mercat de l'arrendament.
De fet, la propietat d'habitatges a tota la UE ha disminuït en 1,6 punts percentuals des del 2010, i les dades d'Eurostat, l'oficina d'estadístiques comunitària, situen Espanya entre els països on més ha caigut el pes de la propietat (que ha passat del 79,8 % de la població el 2010 al 75,1 % el 2020), juntament amb Dinamarca i Lituània.
Així, recorda DWS, s'ha produït “un canvi de la demanda” cap al lloguer, un canvi que “ha causat problemes d'assequibilitat”. El creixement dels lloguers a les principals àrees metropolitanes durant els darrers cinc anys s'ha situat de mitjana per sobre del 3 %, davant un increment inferior al 2 % de la renda disponible nominal de les llars”.
I afegeix que, “en alguns mercats, els lloguers han augmentat a un ritme més ràpid. Per exemple, a Stuttgart, Munic, Dublín i Madrid, el creixement mitjà dels lloguers ha superat el 5 % des del 2016”. Malgrat que la pandèmia de la COVID-19 va provocar una correcció de les rendes, “el creixement dels lloguers va continuar a la majoria de les ciutats, amb una mitjana del voltant del 2 % el 2020 a tot Europa”.
L'oficina d'estadístiques europea Eurostat considera un lloguer accessible aquell en què la renda suposi fins a un 40 % de la renda bruta disponible de les llars. Tenint en compte aquest barem, les famílies es podrien permetre arrendar un habitatge a Barcelona amb un preu màxim inferior a 1.500 euros al mes de mitjana, mentre que a Madrid el màxim rondaria els 1.600 euros mensuals.
Les dues ciutats més grans d'Espanya es troben a la part baixa de la taula, els pols dels quals són els més de 3.000 euros al mes que poden pagar les llars de Zuric i Londres i els menys de 1.000 euros al mes que poden assumir les famílies de Varsòvia i Budapest.
En concret, la capital espanyola ocupa el lloc 12 en un rànquing de 22 grans urbs europees, fet que la situa darrere de la ciutat suïssa, la capital britànica, Dublín, Oslo, Munic, París, Hèlsinki, Lió, Manchester, Milà i Amsterdam, encara que està davant de Viena, Brussel·les, Frankfurt i Roma. El següent lloc de la llista és Barcelona (17), seguida de Berlín, Lisboa, Praga, la capital de Polònia i la d'Hongria.
L'oferta actual d'idealista situa el nombre de cases i pisos disponibles a Barcelona per sota de 1.500 euros a més de 3.540 habitatges, mentre que a Madrid hi ha uns 8.300 immobles que demanen als futurs llogaters fins a 1.600 euros. Per contra, per sobre dels límits esmentats hi ha més de 6.600 unitats per arrendar en aquestes ciutats.
Cal més habitatge assequible
Segons explica Jesús Duque, vicepresident de la xarxa Alfa Inmobiliaria, “l'habitatge a Madrid i Barcelona no ha estat mai assequible, una altra cosa és que els lloguers no hagin continuat creixent de manera desmesurada durant els dos darrers anys”. Tot i això, reconeix el directiu, "aquestes dues ciutats són importants imants per a l'arribada d'empreses, inversions i professionals qualificats, cosa que permet que hi hagi una demanda important", tant per arrendar com per comprar.
En vista de la situació actual, són moltes les veus immobiliàries que insisteixen en la necessitat que surtin més habitatges assequibles al mercat. La pròpia DWS defensa aquest argument i afirma que per això és vital la participació del sector privat, principalment a través dels inversors institucionals.
Tal com sosté l'informe, “per als inversors, les disparitats creixents en l'assequibilitat de l'habitatge presenten una oportunitat”. El text també assenyala que "és possible desplegar capital al mercat residencial amb l’objectiu d’augmentar l'oferta d'allotjament que els residents es poden permetre llogar". A més, afegeix, “és probable que mantenir els lloguers assequibles doni suport a les taxes d'ocupació a llarg termini i un rendiment estable dels ingressos al llarg dels cicles del mercat. Per tant, els inversors institucionals poden ser part de la solució als problemes d'assequibilitat a les ciutats principals d'Europa alhora que compleixen els objectius d'inversió”.
Per justificar la teoria, la gestora resumeix diversos avantatges d'invertir en habitatge assequible:
- Uns ingressos estables. DWS afirma que “s'espera que els ingressos per lloguer d'habitatges assequibles creixin en línia amb els ingressos disponibles de les llars en la línia d’un 2-3 % a Europa. Durant la propera dècada, es pronostica que això serà més atractiu que el creixement dels lloguers de retail, d'oficines i fins i tot de logística. Els esquemes residencials assequibles sovint experimenten taxes d'abandonament més baixes. Les quotes més baixes de rotació de llogaters no només redueixen els períodes d'inactivitat, sinó també altres costos, com ara els requisits de renovació”.
- Unes expectatives de rendiment superior a la rendibilitat total. En aquest punt, la gestora detalla que “els esquemes residencials en ubicacions assequibles sovint atrauen una millor rendibilitat dels ingressos i poden oferir un marge més gran per al creixement”, i afegeix que "finançar a llarg termini els projectes residencials generalment atrauen un rendiment més gran que compensa qualsevol risc de desenvolupament, pèrdua d'ingressos i risc d'arrendament".
- Proporcionar un impacte positiu. Segons l'informe, la despesa total en desenvolupament d'habitatges a la UE es va reduir gairebé a la meitat entre el 2009 i el 2015 (va passar de 48.000 milions a 28.000 milions d'euros, “la qual cosa ha deixat un dèficit de finançament considerable”, assevera DWS "A més, prop del 40 % dels edificis residencials es van construir abans de 1970, abans de l'adopció generalitzada de mesures d'eficiència energètica. Per tant, hi ha un marge considerable perquè el sector privat financi el creixement d'existències assequibles, d’alta qualitat i energèticament eficients per al mercat de lloguer”, afegeix.
L’ajuda de l’administració
Deixant de banda els avantatges d'invertir en habitatges assequibles, els experts també reconeixen que el gran problema en aquest mercat és el risc regulador.
Com recorda DWS, “diversos mercats a Europa ja han implementat o estan considerant formes de control de lloguers. Dublín, París i Barcelona ara tenen una regulació destinada a frenar el creixement dels lloguers i s'han suggerit o imposat controls de lloguer a ciutats com Berlín, Estocolm i Amsterdam”.
Per això, els experts demanen ajuda al sector públic per reduir la incertesa i apostar per la producció d’habitatges més accessibles a les famílies.
En aquest sentit, Antonio de la Fuente, managing director de corporate finance responsable del negoci residencial a Colliers, insisteix que “l'accessibilitat a l'habitatge pot suposar un problema per a molta gent que vol llogar o comprar un habitatge”. És “responsabilitat de l'administració pública estatal donar suport, impulsar i sobretot no entorpir legislativament el desenvolupament d'un parc d'habitatges destinat específicament al lloguer. És a dir, un parc d'habitatges moderns amb més serveis, gestionats de manera professional i que tinguin una mida adequada a la demanda, cosa que facilitarà l'accés a moltes persones”.
Així mateix, "les administracions locals i autonòmiques han de donar suport i impulsar la gestió d'urbanística de nous àmbits on es pugui donar cabuda a la demanda d'habitatge d'obra nova, especialment en aquelles ubicacions amb més capacitat d'atracció de població", conclou el directiu.