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De París a Berlín, Ámsterdam, Estocolmo y Helsinki: así se regula el alquiler en Europa

Un estudio de Savills Aguirre Newman resume las principales actuaciones en las grandes ciudades europeas

Gtres
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Autor: Redacción

Varias ciudades europeas han tomado medidas en los últimos tiempos para regular el mercado del alquiler. Berlín, París, Dublín, Ámsterdam, Copenhague, Estocolmo y Helsinki son algunas de las ciudades que están actuando sobre las rentas y la revisión de los contratos, a pesar de que los expertos dudan de que las intervenciones logren su objetivo de proteger a los inquilinos y evitar subidas excesivas de los precios.

En un informe reciente, la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman resume las principales medidas que están activas actualmente y habla de la “incipiente preocupación en Europa respecto al impacto de la inversión institucional en la accesibilidad a la vivienda en alquiler”.

Como recuerda la firma, “las autoridades públicas han introducido medidas para proteger a los inquilinos. Sin embargo, estas medidas pueden ser vistas como causa de efecto adverso, ya que disuaden de la producción de nuevas viviendas para equilibrar la oferta, aunque, por otra parte, el control del incremento de las rentas puede brindar seguridad tanto a los inquilinos como a los inversores al saber a qué atenerse”.

En líneas generales, las ciudades europeas establecen una normativa más estricta para los nuevos contratos de alquiler vinculados con el stock de pisos existentes, mientras que son más flexibles en el caso de los inmuebles de nueva construcción o que hayan sido rehabilitados. Además, algunas de ellas han establecido un comparable de rentas a nivel local como referencia para los precios que, en líneas generales, no pueden superarse. En lo que se refiere a la revisión de la renta, lo más habitual es que ésta vaya vinculada directamente con la inflación.

Repasamos de la mano de la consultora cómo se regula el alquiler en Europa:

Berlín y otras ciudades alemanas

La capital alemana es una de las grandes metrópolis europeas que ha apostado por intervenir el mercado del alquiler. Tras las constantes ideas y venidas de las medidas en los tribunales, actualmente en Berlín se aplica un límite en el precio de los arrendamientos. Y muchos estudios afirman que está perjudicando a miles de arrendatarios.

Según recuerda Savills Aguirre Newman, el precio máximo que se puede aplicar es de 9,8 euros/m2 durante cinco años, aunque existen primas de un euro adicional en el caso de que el piso cuenta con un equipamiento moderno y de otro euro por asignación de modernización (esto es, por obras para mejorar el inmueble). En lo que se refiere a la revisión del alquiler, ésta no puede superar el 20% de esos 9,8 euros/m2 pasados esos cinco años.

En otras ciudades alemanas, en cambio, se establece que las rentas de los nuevos contratos de alquiler no pueden superar en más de un 10% el precio de un inmueble similar en el municipio. No obstante, estas limitaciones no afectan a las viviendas nuevas. En la revisión, los alquileres pueden aumentar hasta el nivel del alquiler que exista como referencia en la zona, y está permitido un crecimiento anual de la renta indexado a la inflación.

París

La capital francesa es otro de los ejemplos europeos más controvertidos. De hecho, la regulación empezó en 2015 y fue paralizada, pero en verano de 2019 llegaron nuevos límites.

La ley actual limita las subidas del alquiler a un 20% sobre un nivel de precio medio de referencia tanto de viviendas ya arrendadas como en los nuevos contratos. Los inquilinos pueden consultar en una página web específica si el alquiler se ajusta a la normativa teniendo en cuenta las características del piso (por ejemplo, si tiene extras como una terraza), la zona en la que se ubica y la fecha de construcción. En el caso de que el propietario no cumpla el tope, puede recibir una sanción de entre 5.000 y 15.000 euros. Esta limitación no afecta a los edificios energéticamente eficientes.

En el caso de la revisión del alquiler, la renta puede crecer anualmente en base a un índice que publica el Gobierno de forma anual y que está vinculado al coste de construcción.

Dublín y otras ciudades irlandesas

Savills explica que el precio del alquiler en los nuevos contratos en la capital de Irlanda debe fijarse en función al precio de la referencia local, aunque esta premisa no afecta a los inmuebles de obra nueva. Como mucho, la renta puede subir un 4% al año. Este límite también está activo en otras ciudades del país con precios tensionados, como Cork, Galway o Kilkenny.

Ámsterdam

En la capital holandesa, al igual que en el resto del país, se han limitado por primera vez la subida de las rentas. Su iniciativa establece una subida máxima del 1% anual además de la inflación durante los próximos tres años, siempre que los alquileres superen los 750 euros al mes. Está previsto que la medida afecte a más de medio millón de viviendas, mientras que el resto del mercado (en torno al 80%) estaba regulado desde el año pasado vía congelación de rentas.

 Además de este límite a las rentas, a partir de 2022, los futuros incrementos de los alquileres dependerán de los ingresos de los inquilinos, pudiendo ser mayor para los salarios altos que los medios (dentro de ese 1% de límite).

Estocolmo

La capital de Suecia también ha tomado medidas que afectan al mercado de arrendamiento. Según explica la consultora Savills, el alquiler no puede superar el nivel de los inmuebles similares dentro de la oferta existente. En el caso de las viviendas nuevas, están permitidas las negociaciones para que el inversor pueda cubrir los costes y mantenga la rentabilidad. En lo que se refiere a la revisión de la renta, ésta está indexada a la inflación.

Copenhague

La capital de Dinamarca también ha tomado cartas en el mercado del alquiler. En su caso, no están permitidas las subidas de precio por un tiempo de cinco años tras la renovación y siempre que los inmuebles se hayan construido antes de 1991. Para las viviendas posteriores, el mercado es libre.

El estudio de la consultora también destaca que Copenhague tiene diferentes fórmulas a la hora de establecer las revisiones de la renta, entre ellas la vinculación a la inflación o mediante un porcentaje fijo.

Helsinki

La capital finlandesa apuesta por un mercado libre, aunque sí establece algunas limitaciones en las viviendas públicas de alquiler de Helsinki (viviendas ARA), que además de ser más baratas que las privadas no exigen pagar una fianza. Como en la mayoría de las capitales analizadas en el estudio, la fórmula que se usa a la hora de recalcular las rentas del arrendamiento es a través de la vinculación con la inflación.

España, a la espera de la Ley de Vivienda

En España el único ejemplo de limitación de las rentas lo encontramos de momento en Cataluña, donde el Gobierno regional activó una medida para frenar la escalada de los precios del alquiler el pasado mes de septiembre. La medida no está surtiendo el efecto esperado si comparamos la evolución del mercado en Madrid y Barcelona, los mercados más comparables en España, ya que apenas ha incidido en los precios y ha reducido la oferta. Además, la puesta en marcha de la regulación ha llegado en pleno retroceso de los precios por la crisis del coronavirus. Desde marzo del año pasado, las caídas son de dos dígitos en el caso de Madrid y Barcelona, según los datos de idealista.

Además, muchas voces del sector critican la imposición de medidas de este tipo y dudan de su constitucionalidad. El Tribunal Constitucional, de hecho, tumbó parte de un decreto de vivienda que puso en marcha la Generalitat en 2019 y alertó de que un índice de precios debe considerarse como un mero instrumento informativo, sin que pueda socavar la libertad entre ambas partes (propietario e inquilino) de pactar libremente las condiciones del contrato.

Ahora el mercado está a la espera de la futura nueva Ley de Vivienda que está negociando el Gobierno de coalición y que acumula ya varios meses de retrasos. El objetivo de Podemos es establecer un límite a las rentas en las zonas tensionadas, mientras que el PSOE ha propuesto un sistema de incentivos fiscales para bonificar a aquellos propietarios que decidan bajar el precio del alquiler. El mercado lleva meses alertando del peligro de topar las rentas, ya que la medida podría retrotraer la oferta de pisos en arrendamiento en vez de lograr que salgan más viviendas al mercado. ETambién está por ver si finalmente se penaliza o no a los propietarios de inmuebles vacíos.