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Qué debería incluir la Ley de Vivienda y qué no para solucionar el problema del alquiler en España

El sector inmobiliario se une para resumir recomendaciones en plenas negociaciones del Gobierno

Los expertos del sector inmobiliario unen sus voces ante la inminente llegada de la nueva Ley Estatal de Vivienda. Una normativa que está negociando el Gobierno de coalición con el objetivo de ponerla en marcha este mes de febrero y que incluirá medidas como el control de los precios del alquiler.

Con esta temática como telón de fondo, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) ha organizado unas jornadas junto con la agencia Europa Press para analizar qué medidas pueden fomentar el mercado del arrendamiento en España y solucionar el problema del acceso a la vivienda.

En términos generales, economistas y diferentes actores del sector inmobiliario insisten en que la clave está en dar seguridad y certidumbre jurídica al mercado, aumentar la oferta de viviendas, buscar fórmulas de colaboración entre el sector público y el privado, cambiar todas aquellas normativas que se hayan quedado obsoletas para poder adaptarlas a la situación actual y buscar soluciones rigurosas, ajenas a la ideología política. Sin embargo, los expertos alertan de que la relación actual con la Administración dista de estrechar los lazos de confianza mutua, lo que pone en riesgo el futuro del mercado.

Así lo ha afirmado Joan Clos, exalcalde de Barcelona y actual presidente de ASVAL, quien ha alertado de que nos encontramos “en un escenario de falta de entendimiento” y donde no existe una “relación amable, simpática y que genere confianza ente el sector público y el privado”. “No estamos en una buena situación”, ha recalcado.

En su opinión, España está ante una oportunidad única para impulsar el mercado residencial, sobre todo teniendo en cuenta que “hay un consenso generalizado de que es necesario cambiar el rumbo de la política pública de vivienda para que mire más al alquiler, después de que durante décadas se hayan concedido ayudas e incentivos para la compra”.

El mercado cree que la demanda del arrendamiento seguirá subiendo en los próximos años, al calor de factores como los nuevos hábitos de consumo de las generaciones jóvenes (acostumbrados al pago por uso de los bienes y servicios más que a la compra), a la necesidad de impulsar la movilidad geográfica por motivos laborales o a la incapacidad de muchas familias de ahorrar lo suficiente como para pagar el 20% del precio de una vivienda que generalmente no financian los bancos. De ahí la insistencia de los diferentes actores inmobiliarios de crear un marco jurídico que favorezca el alquiler.

La seguridad jurídica, indispensable

En este sentido, el exministro de Economía y actual vicepresidente del Banco Central Europeo (BCE), Luis de Guindos, ha puesto sobre la mesa la importancia de la seguridad jurídica en materia de alquiler. “Es muy importante, porque si se dan las garantías suficientes a los propietarios para sacar sus viviendas al mercado tendremos mayor oferta, lo que permitirá que bajen los precios”. En su opinión, la clave es “la garantía de un marco jurídico estable y favorable”.

En esa misma línea, Juan Pablo Vera, CEO de Testa, asegura que está creciendo la percepción de inseguridad jurídica en España con medidas que son limitan el derecho a la propiedad y que favorecen la okupación. “Cada vez nos resulta más difícil explicar a nuestros accionistas, a nuestros financiadores y a otros interesados qué sucede en este país. Y no sólo por las medidas que se están tomando, sino por las que parece que están por venir, que están generando preocupación. Pero lo que necesitamos es proyectar una imagen de país en el que se puede confiar, y el clima de falta de seguridad jurídica no ayuda”, ha sentenciado.

El peligro de penalizar la propiedad y controlar los precios

Lo mismo opina Eduard Mendiluce, CEO de Aliseda Inmobiliaria y Anticipa Real Estate, quien considera que la seguridad jurídica y el aumento de la oferta de viviendas en alquiler deben ser los dos ejes sobre los que debe pilotar la política de vivienda.

“La Ley de Vivienda no debería incluir penalizaciones a las viviendas vacías, ni penalizaciones a los propietarios de más de 10 inmuebles o de cinco como se está proponiendo últimamente. Tampoco puede proteger a los okupas ni regular el precio del alquiler, porque estamos viendo cómo se está autorregulando solo en los últimos meses. Pero sí debería contemplar iniciativas fiscales de cara a los propietarios, como por ejemplo una deducción del 100% en el IRPF y en el IBI a aquellos que alquilen sus viviendas a un precio por debajo de mercado”, ha detallado Mendiluce. Y ha remarcado que “todo ello debe estar basado en la seguridad jurídica” y en que sector público y privado se sienten a encontrar soluciones.

Una de las medidas más polémicas que traerá la Ley de Vivienda es la puesta en marcha de límite al precio del alquiler para poder topar las rentas de forma temporal en aquellas zonas más tensionadas.

Sin embargo, los economistas discrepan de que esta medida pueda tener el efecto esperado. Según ha explicado José García Montalvo, profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, “desde una perspectiva académica, hay dos líneas a plantear que justificarían establecer un control de precios. Por un lado, la línea teórica respalda esta teoría siempre que exista un monopolio o un oligopolio en el mercado, ya que si un mercado está controlado por uno o pocos agentes podría sufrir una manipulación de precios. La segunda línea es que exista una asimetría entre ambas partes (comprador-vendedor), lo que implica que una de las partes tiene más información que la otra. Pero en España hay más de dos millones de personas que declaran rentas del alquiler en el IRPF y se estima que los propietarios jurídicos tienen entre el 4% y el 5% de las viviendas, por lo que parece que esta justificación teórica no es razonable. Además, en los contratos de alquiler ya se amplió la duración (pasó de tres a cinco años), y en ese periodo un propietario no puede aplicar la subida que quiera, de manera que ya se está produciendo un control de precios”.

Además, Montalvo ha insistido en que “una de las pocas cosas que tenemos claras los economistas es que desde un punto de vista empírico el control de precios no tiene un impacto positivo. De hecho, puede provocar los efectos contrarios a los que se buscan, sobre todo si el problema no ha sido bien diagnosticado”. Como ejemplo práctico, ha citado el caso de Venezuela, donde el intento de controlar la inflación de un 25% provocó que ésta se desbocara. Y en el caso concreto de España y el alquiler, ha afirmado que “el problema es que falta oferta, por lo que cualquier medida que pueda contraerla más es contraria a los intereses generales”.

Por su parte, Iñigo Fernández de Mesa, presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y vicepresidente de la CEOE, además de insistir en que la mayor traba es la inseguridad jurídica, también ha remarcado la necesidad de que el sector público cuente con la ayuda del privado para solventar el problema de la vivienda, en un momento en el que “no hay recursos públicos suficientes para asumir este reto, porque tenemos un déficit y una deuda pública muy elevados, ni tampoco es eficiente, así que todo pasa por la colaboración público-privada, porque el sector privado tiene la capacidad financiera y de gestión suficiente, además del ‘konw-how’”.

Ni medidas políticas ni improvisadas

Otra de las críticas que más han repetido los expertos durante la jornada es el riesgo de tomar decisiones guiadas más por la ideología política que por el rigor y la experiencia.

Transformar el mercado de la vivienda en un país como España no es un tema menor ni fácil. Las competencias en vivienda están transferidas a las comunidades autónomas, mientras que las competencias urbanísticas son de los ayuntamientos y las vinculadas a la financiación o a crear el marco general son del Estado. Para que esta orquesta toque afinada, es necesario que haya una sintonía. Por eso, cuanto más improvisado sea todo, más riesgo hay de que no funcione”, ha insistido Clos.

En esa línea, el economista Montalvo considera que “debemos dejar de hablar de lo que se ha hecho en París o Berlín y centrarnos en lo que ha funcionado. Hay que hacer modificaciones sustanciales y no podemos guiarnos por interpretaciones simplistas. No vale con poner en marcha el control de precios y decir que las rentas bajan por ello, porque ya están bajando como consecuencia de la pandemia. Lo que necesitamos son evaluaciones rigurosas, no políticas”.

Los expertos también han pedido mirar los ejemplos de País Vasco y Navarra, donde se han llevado a cabo numerosas políticas públicas y colaboraciones con las empresas privadas para fomentar la vivienda asequible con éxito. “¿Por qué no estudiamos lo que funciona bien y lo que funciona mal dentro de España? No se trata de inventar fórmulas nuevas”, ha recalcado Clos. Fuera de nuestro país también encontramos algunos casos de éxito, como el de Viena o el de Holanda, y otros donde las medidas que no han surtido el efecto esperado, como en París, Berlín o San Francisco.

Readaptar las antiguas normativas y crear un fondo de ayuda

Durante las jornadas, los expertos no solo han alertado del riesgo de poner en marcha algunas de las medidas que está negociando el Gobierno, sino que también han pedido adaptar las normativas vigentes a la realidad del mercado y han propuesto crear un fondo de ayuda para que las familias vulnerables puedan hacer frente al pago del alquiler.

Por ejemplo, Ignacio de la Torre, socio de Arcano, ha recomendado cambiar “la mayor parte de las ordenanzas municipales que obligan a que todos los edificios de viviendas cuenten con un aparcamiento subterráneo. Esto podría encarecer el precio de cada vivienda en 100-150 euros al mes, por lo que debe cambiar si queremos hacer vivienda asequible”. De la Torre ha insistido en que la regulación tiene un impacto directo en el coste del capital que deben asumir los inversores en los proyectos residenciales, y que cuanto mayor sea dicho coste de capital, mayor es el precio. Por eso, ve necesario “trabajar para no tener normativas obsoletas”.

El CEO de Testa pone otro ejemplo práctico: fomentar el cambio de uso de los locales comerciales en viviendas, en un momento en el que hay muchos inmuebles disponibles en el mercado y sobre los que no está claro cuál será su futuro.

Además, otra medida de consenso entre los expertos es pedir a la Administración saque al mercado más suelo y a un precio asequible para poder construir viviendas a precios por debajo de mercado. Para el sector privado, los proyectos son rentables con un rendimiento cercano al 5%.

Otra de las propuestas que el sector pone sobre la mesa es puesta en marcha de un fondo de ayudas directas para las familias vulnerables que tengan problemas para pagar el alquiler. Según el CEO de Aliseda y Anticipa, “a diferencia de lo que sucedió en la crisis de 2008, ahora la mayor parte de los desahucios se van a producir en el mercado del alquiler. Y para solucionarlo no valen las moratorias de las rentas ni tampoco los créditos ICO, porque las familias con rentas bajas no van a poder asumir el pago del alquiler en los próximos meses y quizá en los próximos años. Por eso, hay que pensar en fórmulas que puedan ponerse en marcha a partir de mayo, cuando acabe el estado de alarma y una podría ser un fondo que se pueda canalizar a través de las comunidades autónomas y que impida que los pequeños propietarios se queden sin esos ingresos extra que consiguen de los alquileres”. Mendiluce ha recordado que el fondo debería rondar los 750 millones de euros, según los cálculos de ASVAL, asociación de la que forma parte.

Solo con todas estas medidas, concluye Iñigo Fernández de Mesa, presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), “podremos conseguir que el sector inmobiliario, que fue el epicentro de la crisis económica y financiera, ahora puede ser un impulso a la recuperación”.