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España tiene proyectadas más de 90.000 viviendas bajo el modelo ‘build to rent’ hasta 2028

Gestilar / Gestilar
Gestilar / Gestilar

El ‘build to rent’ se refuerza a medio plazo de la mano de los proyectos privados y los públicos. Según un estudio de la consultora Atlas, basado en el ‘pipeline’ que manejan actualmente promotoras, fondos, empresas y Administraciones (estatal y autonómicas), el número de viviendas que se construirán en España para ser destinadas al alquiler bajo esta modalidad alcanzan las 90.180 unidades hasta 2028. Un modelo que se podría acelerar sobre todo a partir de 2024, impulsado por los cambios sociales, económicos y demográficos.

En concreto, el estudio sitúa como principales ‘drivers’ de este modelo inmobiliario al impulso a la movilidad geográfica y la flexibilidad laboral, a las dificultades de muchos hogares para acceder al crédito hipotecario para comprar una vivienda, a los nuevos hábitos de consumo de los jóvenes (basados en el formato de pago por uso) y al menor crecimiento de los salarios que del precio de la vivienda. Como ejemplo, este dato: los salarios se han incrementado de media un 5% entre 2014 y 2019, mientras que en ese tiempo el precio medio de los inmuebles residenciales ha crecido un 12%.

Todos estos factores serán un catalizador para la vivienda de alquiler, que tiene a las parejas jóvenes y a los profesionales solteros de clase media como los principales demandantes.

En este sentido, la compañía ha analizado diferentes localizaciones y ha cruzado métricas inmobiliarias (precio, absordción…) con las características demográficas, sociales y económicas de la pobación de cada zona para establecer los arquetipos del perfil más interesado por este producto. El primero de ellos corresponde a un hombre soltero de entre 30 y 40 años, con estudios de primer o segundo grado y que vive cerca del centro con una renta media-baja de 1.250 euros.

El segundo perfil tipo es una pareja joven de entre 25 y 35 años, con un hijo como máximo, con una renta de hasta 1.600 euros por individuo y que vive en áreas metropolitanas ya consolidadas. Al margen del perfil de los demandantes, la consultora señala que la realidad actual es que la población cada vez es más nómada y tiene menos estabilidad en el ámbito laboral. De hecho, en los últimos años, la cantidad de tiempo que un trabajador se mantiene en su puesto se ha reducido de manera considerable.

En 2010, un 23% de los trabajadores indicaban lleva menos de dos años en su puesto actual. Este porcentaje ha aumentado hasta el 25% en 2020, según datos recogidos por la consultora. “Aunque son cambios de pequeña magnitud, pueden suponer el inicio de una tendencia hacia una mayor volatilidad en el mercado de trabajo”, afirman en el informe de Atlas. “El BTR se beneficia de una población cada vez más móvil, aunque la polarización de la población española en ciudades como Madrid y en el litoral mediterráneo podrían suponer un obstáculo”, aclaran desde la compañía.

La consultora también repasa en qué zonas de España hay actualmente más proyectos 'build to rent' en desarrollo y planificados, y concluye que más de la mitad se encuentran en Madrid y su área de influencia, mientras que Barcelona representa en torno al 11% de los planes. También se están proyectando unidades en ciudades como Sevilla, Málaga, Valencia, Palma, Zaragoza, Pamplona, Valladolid, Oviedo y A Coruña, aunque su peso es más residual.

Con estas nuevas tendencias socioeconómicas y demográficas sobre la mesa, este modelo está captando el interés de los inversores. Según explica el estudio, “si en 2010 la inversión en residencial de alquiler suponía poco más del 15% del total de inversión inmobiliaria, en tan solo una década esta cifra ha aumentado hasta un 27%. Más de un cuarto de la inversión inmobiliaria global se enfoca en la vivienda en arrendamiento”.

La consultora también añade que, como es un producto destinado principalmente a la clase media, ofrece unos rendimientos estables a muy largo plazo y con bajo nivel de riesgo, lo que convierte al ‘build to rent’ “en un producto muy atractivo para una gran variedad de jugadores institucionales, desde 'asset managers' hasta fondos de pensiones”, sin olvidar que cuenta con un amplio margen de crecimiento. Y es que España necesitaría en torno a dos millones de viviendas en alquiler para situar la oferta en línea con los principales países europeos (Alemania, Francia, Reino Unido e Italia), donde la propiedad está menos arraigada.

De hecho, el estudio explica que entre 2022 y 2023, el ‘pipeline’ de viviendas construidas para alquilar contará con una media de unas 9.000 unidades al año, aunque ese promedio irá en aumento a medida que vayan pasando los años. A partir de 2024, de hecho, la cifra media anual superaría las 13.000 viviendas. "Es de esperar que aumente el número de proyectos y viviendas de manera sustancial en los próximos años”, aclara la consultora.

El auge del ‘build to rent’

A pesar de que esta fórmula empezó a despegar en 2019 (con una inversión de 1.500 millones de euros, el triple que el año anterior), la consolidación definitiva llegó en 2020 con la entrada masiva de todo tipo de empresas privadas. En el año de la pandemia, el ‘build to rent’ se convirtió en una solución para ampliar la oferta de vivienda en alquiler en las zonas urbanas donde hay actualmente hay escasez.

 Y en los primeros compases de 2021, lejos de perder fuelle, se han sellado tres nuevos acuerdos y se ha producido la entrada de un nuevo ‘player’ en este mercado. Se trata de Solvia, que recientemente ha anunciado el lanzamiento de una nueva línea de negocio destinada a la gestión integral de promociones ‘build to rent’, con la que pretende abarcar todo el proceso: desde la documentación previa al desarrollo de los proyectos, hasta la comercialización de los inmuebles y la administración de los alquileres.

En cuanto a las nuevas operaciones, los protagonistas en estas primeras semanas del año han sido la promotora Gestilar,  que ha vendido a DWS un proyecto llave en mano con 1.100 viviendas en Madrid por unos 240 millones de euros; y el gigante alemán de la inversión Patrizia, que ha comprado un edificio residencial nuevo en el distrito 22@ de Barcelona, promocionado por Mimeisa Asset Management, por un importe de 34 millones de euros.

El tercer proyecto que se ha conocido hasta la fecha es el del acuerdo que han sellado la 'joint venture' creada por Grupo Lar y la gestora francesa Primonial para comprar a la promotora Aedas Homes cinco proyectos llave en mano con más de 600 viviendas por unos 120 millones de euros. Los edificios están repartidos entre Madrid, Barcelona, Valencia y Alicante.

En cuanto a los proyectos púbicos para desarrollar viviendas de alquiler, el más reciente es el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, un programa que contempla la construcción de 15.000 viviendas de alquiler asequible a lo largo de la legislatura. En enero se ha iniciado el procedimiento para licitar la concesión de las primeras 46 parcelas, donde se desarrollarán 6.646 viviendas, repartidas por 14 municipios de la región, entre ellos la capital, Alcalá de Henares, Getafe, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, Móstoles, Alcorcón y Pinto.

Los principales proyectos previstos

El plan más ambicioso es el ‘Plan 20.000’ del Gobierno, que prometió levantar durante la legislatura 20.000 viviendas de alquiler asequible por toda España a través de colaboraciones público-privadas, y de las que se han licitado en los últimos meses más de un millar de unidades.

Le siguen de cerca los 18.000 pisos de alquiler previstos por la Comunidad de Madrid (15.000 de ellos pertenecen al mencionado Plan Vive y los otros 3.000 se corresponden con proyectos pactados con múltiples promotores).

En cuanto al sector privado, los principales proyectos para 2021 están capitaneados por Ares, Azora, Axa y  el magnate mexicano Carlos Slim. Entre estos cuatro inversores sumarán un poco más de 2.000 viviendas construidas durante este ejercicio. Estos proyectos residenciales cuentan con promotores de renombre como Stoneweg, Momentum, Áurea Homes o Realia.

En el 'pipeline' fijado hasta 2028 también aparecen otros nombres importantes en el lado inversor como el fondo Aberdeen, Hines, Nuveen, o Tectum. Mientras que en el lado promotor están compañías como Pryconsa, Gestilar, Neinor o Aedas, entre otras muchas.