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El ‘build to rent’, la gran solución para la vivienda en zonas urbanas con escasez de oferta

Metrovacesa
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El modelo de negocio afrontaba 2020 como el año de su consolidación definitiva en el sector residencial y la crisis del covid-19 no sólo no ha dañado los planes, sino que los ha aumentado. El año comenzó con la entrada en este segmento de un nuevo player: Amenábar que firmó un acuerdo para levantar 400 viviendas para Ares por 110 millones de euros. Aunque la operación más importante del año la han protagonizado Tectum y Axa que construirán 919 viviendas en régimen de alquiler asequible por 150 millones de euros.

El 'build to rent' es visto como el gran acelerador para la reactivación inmobiliaria tras la pandemia del coronavirus. Una opinión compartida por muchos expertos y en distintos momentos de este ejercicio, aunque el año comenzó con algunas reivindicaciones por parte del sector. Roberto Campos, director general de Avintia fue uno de los más críticos en un encuentro informativo organizado por el Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

“Uno de los principales problemas a los que se enfrenta este modelo de negocio es estar anclados a un sistema tradicional. “Si queremos promover un millón de viviendas y ponerlas en el mercado del alquiler, tenemos que colaborar y hay que poner las cosas más sencillas: podemos mirarnos en otros mercados como Portugal, donde se intenta premiar al propietario por añadir su piso a la bolsa de alquiler, y no penalizarlo continuamente”, apuntó.

Ya en abril, en pleno confinamiento por la pandemia, Andrés Horcajada, CEO de Locare habló del auge de este modelo de negocio en encuentro organizado por Simapro Home Edition. “Antes de la entrada del covid-19 “era evidente que el build to sell estaba en un momento plano” y que “esa curva de venta se había deplazado al 'buid to rent'. “Esta tendencia que ya se vio en 2019 será lo que esta crisis exaltará: las ventas se frenarán para que suba el alquiler”, afirmó entonces.

En la misma mesa redonda, Andrés Pan de Soraluce, director general de la división inmobiliaria de Acciona, resaltó también este modelo de negocio. “El suelo ha limitado el crecimiento del 'build to rent'. “Creo que esta situación va a dar a este mercado una mayor agilidad. Ahora va a haber un replanteamiento desde la administración. Más suelo público para convertirlo en productivo. Todo esto generará movimiento en el mercado y por ese lado es sano”, aseveró el directivo.

Un pronóstico que se ha tornado en realidad en algunas regiones como en la Comunidad de Madrid que busca 650 millones de euros para un proyecto 'build to rent' de 7.000 viviendas. El Gobierno regional pretende licitar el primer proyecto del Plan Vive Madrid antes de que finalice este 2020.

Las empresas adjudicatarias se encargarán de llevar a cabo la inversión y la promoción de los pisos, además de la gestión de los arrendamientos. Pero la Administración mantendrá la titularidad de los suelos y recuperará la gestión sobre las parcelas y los edificios después de que hayan transcurrido unos 45 años.

En verano, en mitad de la desescalada, Sandra Daza directora de Gesvalt también vaticinó reafirmó el auge del build to rent y auguró un gran un futuro para el modelo de negocio. “En los últimos meses hemos observado un incremento en el volumen general de las operaciones en 'build to rent, explicó. Por su parte, Emilio Portes, director de Q&RM (modelos cuantitativos y de riesgo) de la consultora JLL para EMEA quiso sumar otro factor más a la opinión de Daza. “Fruto de la consolidación de la inversión residencial, vemos un creciente apetito por un producto enfocado a un segmento de poder adquisitivo alto, buscando no solo una buena ubicación, sino una combinación de servicios de alto standing”, explicó en este sentido.

En noviembre, Mónica Sentieri, directora de la proptech ElWorking, fue la última experta que mantuvo este discurso triunfalista. Sentieri esbozó cuatro motivos por los cuales ahora tiene más sentido que nunca este producto inmobiliario: nuevas generaciones que prefieren alquilar a comprar, escasez de oferta en grandes urbes, medidas fiscales que favorecen al arrendamiento y la entrada de inversión internacional con capacidad financiera.

Aunque no todo son buenas noticias, porque a pesar de ser uno de los segmentos menos afectados por el covid, sí es cierto que algunos expertos han detectado rebajas de hasta el 15% en algunos proyectos 'build to rent' debido a la crisis sanitaria y económica provocada por la pandemia. “Hace cuatro meses las operaciones se cerraban en promociones con un 100% de ocupación e inquilinos sin insolvencias; hoy no sabemos el alcance del impacto del desempleo y la insolvencia de los alquilados y para la ocupación se pide un 90%”, aseveró en mayo Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Un año repleto de operaciones

Con respecto a las operaciones, el año comenzó con la ya mencionada operación entre Amenabar y Ares. Ambas compañías firmaron un acuerdo para desarrollar más de 400 viviendas para este fondo en Valdebebas, una de las zonas con mayor banco de suelo de Madrid. 

Febrero fue un mes de anuncios. Hines y QuadReal Property Group lanzaron una 'joint venture' para el desarrollo de proyectos inmobiliarios en el segmento build to rent  con un volumen de inversión total de 500 millones de euros de capital, cifra que ascenderá hasta los 1.250 millones teniendo en cuenta el apalancamiento objetivo del vehículo. En este caso, la sociedad no sólo apostará por residencial en alquiler, sino también por las residencias de estudiantes. Por su parte, Neinor anunció su entrada definitiva en el modelo con la creación de Neinor Rental para levantar 5.000 viviendas en los próximos cinco años.

Marzo comenzó con una gran noticia: la entrada en este modelo de negocio del magnate mejicano Carlos Slim, a través de Valaise, la filial de Realia. La compañía comunicó a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) el arrendamiento de 85 pisos, ubicados en Tres Cantos (Madrid) y desveló que contaba con suelo para otras 195 viviendas en renta.

A mediados de mes, Catella cerró la compra de un edificio 'build to rent' por 25 millones de euros ubicado en Valdemoro. La promoción, que se firmó a mediados de 2018 como build to rent, consta de dos edificios que están ubicados junto al Hospital Reina Sofia de la localidad madrileña y suman 191 viviendas, 191 plazas de parking y 191 trasteros, en total 14.398 metros cuadrados construidos sobre rasante.

Un verano muy caliente

Abril y mayo fueron meses de ‘wait and see’ para los inversores y en los que las mesas redondas para debatir el futuro del sector fueron las grandes protagonistas. Pero llegó junio y con él la mayor operación de este año en este segmento. El fondo Tectum vendió a AXA Investment Managers una cartera de 919 viviendas en alquiler asequible por 150 millones de euros, todas ellas localizadas en la Comunidad de Madrid entre las que se encuentra una promoción de 171 viviendas localizada en Torrelodones y que está alquilada al 100%.

Julio dejó dos operaciones. Una de ellas llevó el selló de una habitual del sector: Locare. La plataforma de gestión inmobiliaria de activos 'build to rent' adjudicó a Construcciones ACR el desarrollo de una promoción de 136 viviendas de Protección Pública en régimen de alquiler en Alcalá de Henares. Por su parte, Grupo Lar y Primonial firmaron un acuerdo durante los meses de julio para invertir 350 millones de euros en este modelo de negocio.

Un mes después, Q-Living anunció la compra de un proyecto 'build to rent' en la capital. El fondo inmobiliario ha desembolsado 17 millones de euros a Ingescasa para hacerse con un proyecto de 110 casas en alquiler. La promoción se encuentra en Madrid y se prevé que salga al mercado en el segundo semestre de 2023.

Metrovacesa y Aedas, también apuestan por el alquiler

Septiembre fue otro mes donde no se produjeron grandes movimientos. Sin embargo en octubre, apareció una de las grandes promotoras a escena: Metrovacesa vendía dos promociones build to rent a AEW situadas en Palma de Mallorca.

De ahí hasta el final de este ejercicio se han contemplado pequeñas operaciones, pero la gran noticia es la intención de Aedas, el gran rival de Metrovacesa – junto con Neinor-. En este sentido, David Martínez, CEO de la promotora, anunció la idea que maneja la compañía de construir entre 750 y 1.000 viviendas al año destinadas al 'build to rent'.