El coronavirus ha impactado de tal manera en el negocio inmobiliario que ha trastocado, incluso, sus precios. Según Mikel Echevarren, CEO de Colliers International, el inversor ya trabaja con un 15% de descuento en la negociación de las operaciones de built to rent. “Hace cuatro meses las operaciones se cerraban en promociones con un 100% de ocupación e inquilinos sin insolvencias; hoy no sabemos el alcance del impacto del desempleo y la insolvencia de los alquilados y para la ocupación se pide un 90%”, explica el directivo en una entrevista para Barins RE.
El principal problema es que, según el experto, el producto que ahora se oferta encarece el precio y dificulta la rentabilidad cara al inversor, la parte de la ecuación más acostumbrada a comprar y gestionar carteras de producto pensado específicamente para inquilinos. Las operaciones parten de un 5-6% de rentabilidad bruta, «y para muchas promotoras los números no salen si no promueve en sus suelos el producto». Esta es otra de las razones que los llevan a pedir descuentos.
Eduardo Guardiola, director de Catella Asset Management Iberia, también ha observado “cierto desacuerdo” entre la oferta y la demanda de carteras residenciales para alquiler. “Resulta indudable que incluso antes de la Covid había carteras con un precio alejado de las expectativas de los fondos de inversión, por lo que es razonable que el este desacuerdo también se siga prolongando en la era post Covid”.
Respecto a cómo la actual crisis va a alterar la demanda residencial, Guardiola explica que en última instancia “la asequibilidad va a ser lo que de verdad condicione la compra a una vivienda, al menos a corto plazo. En función de esto, la vivienda en alquiler tiene mucho futuro”, precisó en un encuentro organizado por Sima Home Edition.
Tanto es así que, según Colliers, los promotores están tratando de optimizar sus carteras de suelo y promociones con la ‘reconversión’ de viviendas destinadas a la venta (build to sell) para el alquiler. No obstante, la consultora ha analizado algo más de 650 promociones, de las que sólo 51 cumplen los requisitos básicos para poderse comercializar como productos de alquiler.
En cuanto a la inversión en este tipo de productos, desde JLL aseguran que en 2019 se destinaron 2.500 millones de euros y, en lo que llevábamos de 2020 pre-coronavirus, ya se habían invertido 260 millones en la ampliación del parque actual de 2,5 millones de viviendas. Los expertos continúan señalando a este tipo de activos como una oportunidad por su gran crecimiento a medio plazo, ya que la oferta debería situarse en dos millones más en los próximos doce años.
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