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La solución de Viena a los precios de alquiler: una inmensa bolsa de vivienda pública

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Autor: Walter Senk (colaborador de idealista news)

Para entender el mercado inmobiliario de Viena hay que remontarse más de 100 años atrás. Alrededor de 1900, igual que en casi todas las metrópolis europeas, la situación de la vivienda de la clase obrera estuvo dominada por grandes bloques de apartamentos de alquiler, con unas condiciones de vivienda que a menudo eran precarias. En Viena, la situación era particularmente mala. La capital del enorme imperio austrohúngaro atrajo a muchas personas de los territorios de la monarquía. Así, en 60 años, la población pasó de 600.000 habitantes en 1850 a más de dos millones, convirtiendo a Viena en la cuarta ciudad más grande del mundo en 1918. 

Con el fin de la Primera Guerra Mundial y el colapso del enorme imperio, las condiciones de vivienda en Viena se volvieron insoportables. Pero se produjeron cambios políticos. Después de las elecciones municipales de 1919, Viena se convirtió en la primera ciudad de más de un millón de habitantes con un gobierno socialdemócrata. Los alcaldes Jakob Reumann (a partir de 1919) y Karl Seitz (a partir de 1923) acuñaron el lema de la Rote Wien (la “Viena roja”, es decir, socialdemócrata). Los políticos lanzaron programas de construcción de viviendas, financiados por un nuevo impuesto de vivienda. Se construyó mucha vivienda social y hoy en día las cooperativas privadas sin ánimo de lucro participan en la construcción de edificios residenciales asequibles.

Sin embargo, quien piense que se han construido y que se están construyendo casas simples está muy equivocado. La calidad de estos edificios residenciales es única y a veces incluso superior a las viviendas libres. Además, la mezcla de viviendas contribuye a que en Viena —al contrario que en muchas otras grandes ciudades— no existen “guetos”. La segunda ciudad de habla alemana más grande del mundo acoge personas de diferentes clases socioeconómicas; con regularidad, delegaciones de todo el mundo vienen a inspirarse en la “vivienda social” de la metrópolis del Danubio.

No obstante, debido a la inmensa actividad constructora a lo largo de las décadas, la ciudad de Viena se ha convertido en el mayor propietario de viviendas de Austria. Y Viena, por tanto, es la ciudad de los inquilinos. En casi ninguna otra capital europea la proporción de viviendas de alquiler es mayor que en Viena. Según un análisis de la ÖVI (Asociación Austriaca de la Industria Inmobiliaria), basado en datos de “Statistik Austria”, el 77% de los pisos de alquiler de Viena están registrados como vivienda principal. De estos pisos, casi el 60% son viviendas sociales, es decir, propiedad de la ciudad de Viena o de las cooperativas. Así, solo el 40% de los pisos en la capital austriaca son de particulares o profesionales. Pero eso no significa que los alquileres se puedan establecer libremente, ya que la ley de alquiler austriaca es muy compleja.

La historia de un experto lo resume muy bien. Christian Lippert, Director General de LI Development señala que “hace unos años me visitó el responsable para Europa de una de las promotoras más grandes de EE. UU. y me preguntó sobre el mercado vienés. Su idea era construir 5.000 pisos en una ciudad grande. También quería saber sobre la situación fiscal y legal. Después de explicarle la ley de alquiler descartaron el modelo de Austria”.

Casi ningún político quiere “atacar” la ley de alquiler en la ciudad donde vive el 20% de los votantes austriacos. En otras palabras: apenas hay cambios. Aunque de vez en cuando se introducen pequeñas modificaciones, no es de esperar que se pueda producir un gran cambio en los próximos años. Se trata de una jungla de párrafos y por mucho que el derecho del alquiler y la vivienda social sean positivos para proteger a los inquilinos, también han creado mucha desigualdad a lo largo de los años.

La desigualdad en el mercado del alquiler

En Viena no existe ningún método para controlar de forma eficiente las viviendas sociales (pisos en propiedad del ayuntamiento o de cooperativas). “En la ciudad con la mayor proporción de pisos protegidos, los jóvenes también tienen los mayores problemas para encontrar viviendas asequibles”, explica Michael Pisecky, responsable en la Cámara de Comercio de Viena. Existen varios problemas y mucha necesidad de actuar.

Pisecky asegura que “en primer lugar, los límites de ingresos para poder acceder a los pisos subvencionados son demasiado altos. Como resultado, demasiadas personas tienen derecho a optar por un piso protegido y aquellos que realmente necesitan una vivienda asequible y subvencionada tienen que esperar años. En segundo lugar, los ingresos de los inquilinos solo se comprueban al principio y no se tienen en cuenta los aumentos de ingresos a lo largo del tiempo. En tercer lugar y, en consecuencia, los inquilinos pueden seguir viviendo en estos pisos económicos durante mucho tiempo, eliminándolos así del mercado.” Mientras se pague el alquiler, prácticamente no hay control sobre quién vive en estos pisos y si alguien realmente vive allí. Esto priva al mercado de muchos pisos económicos.

Por lo tanto, los jóvenes y las familias tienen que buscar viviendas principalmente en el mercado privado. Pero incluso estos pisos están sujetos en gran medida a la estricta ley de alquiler. Como resultado, los alquileres en Viena son relativamente bajos en comparación con otras grandes ciudades europeas, según demuestra el actual Property Index de la consultora Deloitte. En 2018, el alquiler medio en Viena fue de 9,60 euros por metro cuadrado y mes. En comparación con otras grandes ciudades europeas, esto no es mucho. En España, el precio del m2 está en 10,6 euros al mes, según datos de idealista.

“Otras ciudades similares como Praga con 13,10 euros o Múnich con 16,50 euros están muy por encima de estos precios. Londres y París lideran el ranking con unos 26 euros”, comenta Alexander Hohendanner, socio de Deloitte Austria.

“El alquiler no puede costar nada en Viena”. Esta idea se ha quedado grabada en las cabezas de los vieneses durante los últimos 70 años. Y hasta hoy en día, un dicho muy común en Viena para referirse a algo feo es decir “Schiach wie der Zins.” (feo como el alquiler).

Desgraciadamente, debido a los alquileres bajos, a muchos propietarios les cuesta cada vez más mantener los edificios, sobre todo aquellos de la época del Gründerzeit por los que Viena es famosa. Por lo tanto, sería importante que los responsables de la ciudad y el sector inmobiliario pudieran ponerse de acuerdo sobre soluciones conjuntas para que Viena siga siendo una ciudad en la que valga la pena vivir. Pero por el momento no parece que se así.

La ley de alquiler austríaca (Mietrechtsgesetz – MRG)

Las normas relativamente extensas del artículo 1 del MRG establecen bajo cuál de los tres “segmentos” de la ley de alquiler cae un contrato de arrendamiento. De ahí se derivan los derechos y obligaciones correspondientes, dependiendo de si se aplica la ley de alquiler y en qué medida:

  1. Ámbito de aplicación completa del MRG: Se regula el alquiler (precio máximo) y se establece una protección contra la rescisión del contrato (por parte del arrendador).
  2. Ámbito de aplicación parcial del MRG: Solo aplican las normas con respecto a la protección contra la rescisión del contrato. El alquiler se puede fijar libremente.
  3. Exento del MRG: en los casos en los que no aplica el MRG, no existe protección específica contra recisiones del contrato, el alquiler se puede fijar libremente, la duración del contrato no está ligada a ninguna ley, también se puede acordar libremente quién tiene que hacerse cargo de los gastos de los trabajos de mantenimiento y pequeñas reparaciones. En este caso, solo aplica el código civil austriaco (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch ABGB).

Como norma general, se puede decir que el alquiler de pisos ubicados en edificios con varias viviendas, construidas antes del final de la Segunda Guerra Mundial, caen en el ámbito de la aplicación completa de la ley y el alquiler de pisos en edificios residenciales de nueva construcción no subvencionados y de pisos de obra nueva en el ámbito de la aplicación parcial del MRG.

Distribución de las viviendas 

Hay 902.000 pisos de vivienda principal en Viena, según datos de Statistik Austria, Mikrozensus 2016, Sonderauswertung ÖVI. De los cuales hay 691.000 pisos de alquiler, 170.000 en propiedad y 41.000 de otro tipo.

De los 691.000 pisos de alquiler que son vivienda principal, 392.000 son pisos protegidos (pisos en propiedad del ayuntamiento o de cooperativas) y 299.000 pisos de alquiler de particulares y profesionales.

De los 299.000 pisos de alquiler propiedad de particulares y empresas privadas, 238.000 caen en el ámbito de la aplicación completa del MRG y 61.000 caen en el ámbito de la aplicación parcial del MRG o son exentos.

Duración de los contratos de alquiler

Los contratos de alquiler tienen que respetar un plazo mínimo de tres años; no existe ningún límite en cuanto a la duración máxima. En caso de prorrogar el contrato, se debe de respetar el periodo mínimo de prórroga de tres años.

Cuando un contrato de alquiler no se prorroga ni se disuelve tras haber pasado el periodo establecido, se convierte en un contrato de alquiler de tres años. Si este contrato de alquiler no se renueva o se disuelve, se renueva por un periodo indefinido.

Sin embargo, también existen contratos de alquiler ilimitados. En este caso, solo se pueden disolver por motivos específicos y respetando los tiempos de aviso.

La fianza

La fianza le sirve al arrendador como seguridad ante posibles reclamaciones en relación con el contrato de alquiler. Esto incluye impagos, pero también reparaciones si el piso presenta daños en el momento en que lo abandone el inquilino.

Las leyes de alquiler no establecen ningún tipo de obligación de depositar una fianza. Si el arrendador pide una fianza, tiene que hacerlo constar en el contrato.

Por lo tanto, el importe de la fianza es básicamente un acuerdo entre ambas partes. Habitualmente se suelen pedir tres mensualidades, aunque se permitirían hasta seis.

Vivienda social

Incluye tanto pisos del ayuntamiento de Viena como de cooperativas sin ánimo de lucro.

Requisitos básicos para acceder a un piso del ayuntamiento

1. Residencia principal en Viena durante dos años

2. Edad mínima a la hora de presentar la solicitud: 17 años

3. Ser ciudadano de Austria, la UE, el EEE, Suiza y equivalentes

4. Los ingresos (netos) anuales no pueden superar los siguientes límites:

1 persona: 43.970 euros

2 personas: 65.530 euros

3 personas: 74.160 euros

4 personas: 82.780 euros

Cada persona adicional: más 4.830 euros

Muchas personas no pueden vivir en los pisos del ayuntamiento de Viena porque hay varios años de espera y en los pisos no siempre viven personas que debido a su situación económica realmente lo necesitan.

Requisitos básicos para acceder a un piso de una cooperativa

Los requisitos para poder acceder a una vivienda de una cooperativa sin ánimo de lucro son muy bajos, por lo que muchas personas pueden optar a vivir en uno de estos pisos.

1. Los interesados deben poder mostrar una necesidad urgente para vivir en un piso subvencionado.

2. Los ingresos (netos) anuales no pueden superar los siguientes límites:

1 persona: 46.50 euros

2 personas: 69.220 euros

3 personas: 78.330 euros

4 personas: 87.430 euros

Cada persona adicional: más 5.100 euros

El desahucio

En general, el problema de los “morosos del alquiler” rara vez se da en Viena De hecho, no hay cifras oficiales. Según la asociación de inquilinos (Mietervereinigung), los morosos solo representan una parte insignificante de todos los inquilinos.

No existen apenas estadísticas con respecto a los desahucios. Según la asociación de inquilinos, cada año se realizan unos 36.000 desahucios en todo el país. No se conocen cifras exactas para Viena, pero si calculamos que en la capital vive aproximadamente un cuarto de la población de Austria, podrían ser unos 9.000. Sin embargo, hay que tener en cuenta que casi el 60% de los inquilinos vive en pisos protegidos y apenas se pueden obtener datos para este segmento.

Procedimiento

Si un inquilino lleva varios meses seguidos sin pagar el alquiler a pesar de habérselo reclamado o si el propietario puede alegar necesidad propia, el arrendador puede disolver el contrato de alquiler respetando los plazos de preaviso correspondientes. Si el inquilino no abandona la vivienda tras haber pasado dicho plazo, el arrendador puede presentar una demanda de desahucio ante el juzgado correspondiente. Si se admite la demanda y el propietario recibe el certificado de desalojo, puede ordenar el desahucio de la vivienda. El certificado de desalojo es imprescindible para el desahucio del piso.

Los juicios de desahucio suelen durar entre seis meses y un año, dependiendo de la complejidad del proceso y de si hay que citar a testigos o peritos; además, los jueces también fijan plazos diferentes. En casos especiales, el procedimiento judicial puede durar hasta dos años.

Artículo escrito por Walter Senk, periodista en Immobilien Redaktion

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