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El alquiler en Holanda, un caso que ha mejorado el acceso a la vivienda y ha reducido la ocupación

i29 Architecs/Ewout Huibers
i29 Architecs/Ewout Huibers

Las dificultades para acceder a una vivienda provocan muchos casos de okupación. El ‘think thank’ Europa Ciudadana (EC) se basa en la legislación aplicada en Países Bajos en materia de alquiler para recomendar su aplicación en España y reducir este problema creciente en nuestro país. Normas como la Ley de Vacantes, que permite usar inmuebles vacíos, o Ley de Alquiler temporal para arrendamientos en periodos cortos en colaboración público-privada son solo algunos de los ejemplos.

En los últimos años se ha incrementado el número de denuncias presentadas por ocupación ilegal de inmuebles. Si en 2015 fueron 10.376, con caídas en 2016 (9.998) y prácticamente el mismo dato en 2017 (10.619), si se puede apreciar un mayor aumento en los últimos periodos de 2018 (12.214) y 2019 (14.621), creciendo casi en un 41% en cinco años. El último dato del Ministerio del Interior, del primer semestre de 2020, afirma que se han presentado 7.450 denuncias civiles frente a la ocupación de viviendas, en plena pandemia del coronavirus.

Ante esta situación, el presidente del ‘think tank’ Europa Ciudadana (EC), José Carlos Cano, ha presentado el informe 'El acceso a la vivienda en España, ¿qué hacer con el problema de la ocupación?'. Cano, profesor Derecho Constitucional y Derecho Comunitario en la Universidad Complutense de Madrid, ha destacado la complejidad de la regulación de la vivienda en España, donde todas las administraciones públicas tienen algo que decir sobre su legislación, y el choque que se produce entre los derechos a la vivienda y a la propiedad.

“El derecho de la vivienda se ha convertido en un estandarte importante de una multiplicidad de movimientos políticos, sociales y culturales a nivel mundial, no sólo europeo. Es imposible separar el derecho a la vivienda del derecho a la propiedad”, afirma el experto. Además, en el  informe se destaca que “la peor solución y la alternativa más perjudicial al problema de la vivienda sería aquella que pasase por un consentir progresivo respecto a la ocupación, porque implicaría indirectamente la eventual legitimación de actuaciones antijurídicas e ilegítimas -como son la generalización del precario sin título que suponer el hecho de la ocupación, con la consiguiente dificultad de articular desahucios rápidos y efectivos”.

Más allá de las medidas aplicadas por el Gobierno durante sendos estados de alarma en materia de vivienda, entre los que se encuentran la paralización de los desahucios y lanzamientos que afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, y en el que ahora se ha incluido a los okupas ‘vulnerables’, el informe trata de ofrecer recomendaciones que se podrían aplicar en España basadas en la experiencia de otros países para reducir el problema del acceso a la vivienda , y por consiguiente, el número de okupaciones.

El caso de éxito de Holanda: alquiler de corta estancia y habilitar inmuebles vacíos

 El ‘think tank’ Europa Ciudadana (EC) pone como claro ejemplo las medidas aplicadas por Países Bajos para acabar con la escasez de viviendas, sobre todo en el mercado del alquiler.

En 2010, el parlamento aprobó la llamada Ley de Ocupación y de Vacantes, que ha permitido desarrollar una amplia política en relación con la ocupación de viviendas en ese país. Aunque, por un lado, no son posibles las acciones penales frente a la de un edificio o inmueble que haya estado desocupado o vacío durante más de un año, sí que ha aumentado las penas en caso de confirmarse el agravante de violencia.

Cabe recordar que la legislación holandesa es un país donde la ocupación había llegado a formar parte del paisaje urbano, como es el caso de Ámsterdam y Rotterdam.

Pero lo que más buscaba esta ley era el aprovechamiento de todos los espacios posibles para convertirlos en vivienda, como el cambio de uso de determinados edificios, como oficinas o zonas comerciales vacías, y dedicarlas al residencial.

También destacan la transformación de zonas industriales y portuarias que han caído en desuso para asignarles una nueva calificación urbanística, aunque este proceso conlleva una mayor duración por su tramitación administrativa.

Además, se habilita el uso temporal de edificios vacíos, que permite a muchos propietarios de inmuebles vacíos o desocupados dedicarlos al alquiler, sin necesidad de incurrir en gastos exorbitantes. La gestión de estos arrendamientos en zonas vacantes ya la articulan más de 100 operadores privados.

Según el informe, “implica una positiva interacción entre la administración pública y el sector privado, representando un interesante ejemplo de colaboración público-privada, que supone ventajas para todos los partícipes, ya que aumenta el parque de viviendas en alquiler, contribuye a ofrecer a una solución a propietarios respecto de sus inmuebles en desuso, y ofrece alternativas habitacionales dignas a determinados sustratos sociales”.

Otra de las medidas que se ha introducido es Ley de Alquiler temporal de 2016. Jurídicamente en los Países bajos, los arrendamientos a partir del año se entienden que son por duración ilimitada. Los arrendamientos por periodos cortos de tiempo sólo se preveían para situaciones vacacionales y algunas excepciones. Con esta normativa se regula el alquiler temporal.

“Es un tipo de arrendamiento más pensado para los estudiantes, o aquellos trabajadores que se hayan mudado a otra ciudad o a Holanda por motivos de trabajo o estudios, los inquilinos que estén en situación de emergencia, o aquellos que tenga un contrato de arrendamiento temporal de segunda o última oportunidad”, afirma el presidente de EC.

  • Se permite celebrar contratos de arrendamiento a corto plazo por un período de tiempo determinado, pudiendo alcanzar una duración de dos años. Si el propietario no notifica su intención al inquilino de rescindir el contrato al final del plazo estipulado (con un mes de preaviso), el contrato pasará a considerarse por tiempo indefinido. Esta legislación también se aplica a los alquileres de habitaciones, con una duración máxima de cinco años.
  • Pero también, el inquilino ostenta el derecho de poder desistir con antelación a la duración prevista por contrato, es decir, no tiene la obligación de cumplir el período pactado. Otro de los puntos de la legislación neerlandesa es que se entiende que cuando se ha firmado un segundo contrato con el mismo arrendatario, este será ya por tiempo indefinido con independencia de la duración que se haya pactado.
  • Algo parecido a España es la cláusula de “uso personal urgente” para que el propietario pueda recuperar la vivienda sin tener que concluir el periodo temporal pactado. Aunque se aplica a determinados grupos específicos como los estudiantes, que tienen más movilidad. En estos casos, la norma aplica que el arrendador asegure que el inquilino puede obtener otro espacio habitable, e incluso, puede ser que el propietario sea vea obligado a pagar los gastos de mudanza y suministros del arrendatario saliente.

Para los expertos, “en Holanda se ha consolidado un ambiente favorable al arrendamiento de corta duración, que incluso se está utilizando desde empresas y plataformas privadas para promover acciones que también consiguen desincentivar la ocupación sin título de viviendas, al promover alquileres temporales en inmuebles vacíos, para grupos concretos y que están constituyendo un auténtico hito en la prevención de esas acciones antijurídicas”.

Para el caso de España, y lo comentado anteriormente de la implicación de todas las autoridades piden que, los Ayuntamientos deben considerar la ampliación del mercado de alquiler de corta duración, para evitar que el parque inmobiliario urbano que se encuentre vacante pueda ser susceptible de actuaciones de ocupación.