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Las condiciones que exige el sector inmobiliario a la Administración para impulsar el alquiler asequible

Pide una normativa clara y estable que evite sobrerregular el mercado de la vivienda

El mercado inmobiliario sigue siendo una opción atractiva para los grandes inversores, aunque la pandemia del covid-19 ha alterado el tipo de activo que despierta más interés, así como las ciudades en las que ven más oportunidades.

Esta es una de las conclusiones que se extrae del informe de tendencias inmobiliarias que han elaborado la consultora PwC y Land Urban Institute, basado en encuestas a casi un millar de actores del sector de toda Europa, entre ellos promotoras, fondos de inversión, empresas patrimonialistas y firmas especializadas en el ‘asset management’.

Y todos creen que la evolución de la pandemia sanitaria será la que marque el rumbo inmobiliario en 2021, eclipsando a otros factores que han tenido más importancia en los últimos años (como el Brexit o la guerra comercial entre EEUU y China). A pesar de que  hay mucha liquidez en el mercado, consideran que el capital inmobiliario, al igual que la economía, está en pausa.

La buena noticia es que los activos inmobiliarios se mantendrán como un valor refugio en tiempos de crisis, sobre todo los relacionados con la logística, la digitalización y el alquiler de viviendas, así como las residencias de estudiantes o de mayores, o el ‘coliving’. De hecho, entre las 10 tipologías inmobiliarias que despiertan más interés este año están los centros de datos, las torres de telecomunicaciones, los logísticos, los sanitarios y varios relacionados con la vivienda: la vivienda social y la vivienda de alquiler asequible. Una tendencia que empezó a fraguarse el año pasado y que irá cogiendo impulso en los próximos meses.

“Son activos rentables, resilientes y flexibles, que ofrecen rentabilidades moderadas a largo plazo y donde la gestión es clave”, según Antonio Sánchez Recio, socio responsable del área de Construcción y Servicios de PwC.

De hecho, los expertos que han participado en la presentación del informe han mostrado su interés por el mercado de la vivienda, a través de la colaboración con la Administración, aunque siempre y cuando el sector público cumpla una serie de condiciones. Entre ellas, la puesta en marcha incentivos fiscales y ayudas y que el suelo se venda a un precio competitivo que permita al sector conseguir una rentabilidad anual razonable sin renunciar a las viviendas de calidad. Aunque la más nombrada es la necesidad de que se desarrolle una normativa de vivienda clara y estable en el tiempo y alejada de la sobrerregulación, sobre todo en un momento en el que se espera que los proyectos de desarrollo de viviendas de alquiler se multipliquen en los próximos años.

De no hacerlo, España corre el riesgo de perder interés de cara a los inversores, como le está sucediendo a Barcelona. Al igual que sucedió en 2019, la capital catalana no está en la lista de las 10 ciudades europeas más atractivas para invertir en inmobiliario este año (ocupa el puesto 13), como consecuencia “del intervencionismo regulatorio y la inestabilidad política”, aclara el socio de la consultora. Madrid, en cambio, sí logra colarse en la clasificación (ocupa el puesto 8), que este año está liderada por Berlín (gracias a la estabilidad de su mercado de oficinas y a la respuesta del Gobierno alemán para luchar contra la pandemia), seguida de Londres y París (gracias a que son mercados muy líquidos).

Por ejemplo, Eduard Mendiluce, CEO de Anticipa y Aliseda, ha criticado que “España es el único país que protege a los okupas” y que exista una normativa que ‘hiperregula’ el mercado de la vivienda. “El capital extranjero nos considera un mercado interesante, pero somos un país que penaliza la innovación y el alquiler, que penaliza a los que tienen más de 10 viviendas en cartera y que pone al mismo nivel a un deudor hipotecario o del alquiler que a un okupa, lo que es preocupante”.

En su opinión, el modelo de construir viviendas destinadas al alquiler, el famoso ‘build to rent’, “tiene unas posibilidades enormes de desarrollo, aunque es necesario que exista un marco estable”. En cambio, un mercado muy regulado “no ayuda, sino que va en contra del objetivo de aumentar la oferta, y lo que va a conseguir es crear un mercado de alquiler paralelo (en b) y que haya un aluvión de demandas por la vulneración del derecho de uso de los inmuebles por parte de los propietarios”.

Según Mendiluce, la única vía posible para aumentar el parque de viviendas destinadas al alquiler asequible, pasa por la necesidad de que sector público y privado se sienten a estudiar y negociar alternativas para aumentar la oferta, ya que España necesita desarrollar en torno a dos millones de viviendas en alquiler en un plazo de 15 años para poder situarse en línea con los principales países europeos en términos de stock.

Esa misma posición la comparte Gonzalo Ortiz, cofundador y presidente de la promotora Tectum, que tiene varios proyectos de viviendas de alquiler asequible, quien defiende que “hay unas oportunidades tremendas” en este segmento del mercado, aunque es necesario que “las reglas de juego sean justas y que exista claridad a largo plazo”. Ortiz también considera clave que el sector público brinde facilidades al privado a la hora de adquirir la materia prima inmobiliaria. “El suelo debe tener unos precios que permitan al sector privado (inversor, promotora…) poner las viviendas a precios competitivos, porque es imposible comprar suelo libre para hacer una promoción de alquiler asequible. Sin suelo no hay nada que hacer en residencial”, sentencia.

Según el confundador y presidente de Tectum, el sector inmobiliario tiene “la responsabilidad de desarrollar viviendas de calidad (no solo los inmuebles, sino también con servicios extra como internet de alta velocidad, servicio de paquetería o conserje) y de hacerlo en un plazo razonable, pero es necesario conseguir una rentabilidad. No hablamos de pelotazos, sino de un 5% anual que creo que es algo razonable”, aclara.

Mendiluce también considera necesario que el sector público ponga en marcha incentivos fiscales, ayudas directas para el pago del alquiler a los colectivos más desfavorecidos y bonificaciones, como han hecho en otros países como Portugal o Francia. “Hay muchos ejemplos y aunque siempre son mejorables, en Francia se ha construido medio millón de viviendas asequibles”, explica. Y defiende otra propuesta: utilizar los fondos europeos para financiar promociones, siempre y cuando se trate de inmuebles asequibles.

Por otro lado, Marta Cladera, managing director y head en Iberia de Nuveen, gestora estadounidense centrada hasta ahora en el ‘retail’, los centros comerciales y la logística, pero que está invirtiendo también en residencial dada la demanda latente de vivienda en España, asegura que otra de las claves para asegurar el buen funcionamiento del mercado es la gestión. Una fórmula que permite al sector reducir costes, aumentar la transparencia y dar un mejor servicio.

 Su argumento también lo defiende el cofundador y presidente de Tectum, quien sostiene que “los bancos cada vez van a ser más proclives a financiar proyectos de viviendas de alquiler, aunque para ello es necesario que el sector inmobiliario cumpla los plazos previstos y esté bien gestionado”.

En definitiva, concluye Jordi Argemí, deputy CEO y CFO de Neinor Homes, “los bancos van a mantener en los próximos meses unas políticas de financiación conservadoras y solo van a conceder préstamos a empresas solventes y diversificadas”.