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El Tribunal Constitucional tumba el decreto catalán de vivienda

Algunos artículos vulneran el derecho a la propiedad y establecen medidas desproporcionadas por incumplimiento

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Autor: Redacción

El Tribunal Constitucional declaró la semana pasada inconstitucionales y nulos varios artículos del Decreto-ley de la Generalitat catalana en materia de vivienda de finales de 2019 (Decreto-ley 17/2019), como el que obligaba a los grandes tenedores a ofrecer un alquiler social a los inquilinos morosos o a los okupas vulnerables. Y ya se ha hecho pública la sentencia íntegra en la que el Alto Tribunal detalla sus argumentos.

>> Consulta aquí la sentencia íntegra del Tribunal Constitucional

En líneas generales, el Constitucional sostiene que parte de la normativa vulnera el derecho a la propiedad, y que aquellas medidas que perjudiquen económicamente a los propietarios deben conllevar una compensación. Además, aprueba el índice de precios del alquiler como instrumento informativo para que la autonomía pueda enfocar sus políticas de vivienda, pero sin que ello impida a las partes (propietario e inquilino) pactar libremente la renta del arrendamiento. También insiste en que este tipo de regulaciones deben hacerse a través de leyes, no mediante la figura del Decretos-ley.

El fallo detalla que estima parcialmente el recurso de inconstitucionalidad que presentó el Partido Popular y que los artículos nulos son los siguientes: "2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.11 (inciso “sin perjuicio del supuesto a que hace referencia el artículo 42.6”), 2.12, 4.2, 4.5 (inciso “y del apartado 2 de la 60 disposición adicional primera”), 5.5, 5.6, 5.7, 6.3 y 6.6 y la disposición transitoria primera del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda".

Vulnera el derecho a la propiedad y establece medidas desproporcionadas

El artículo 2.2, por ejemplo, tipifica el "incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas que permanezcan desocupadas de manera permanente e injustificada por un plazo de más de dos años", mientras que el artículo 2.3 define como supuesto de incumplimiento de la función social que “no se destine a residencia habitual y permanente de personas, si es una vivienda con protección oficial o una vivienda reservada por el planeamiento urbanístico a este tipo de residencia”.

Sobre ellos, el Constitucional explica que "regulan medidas coactivas, no voluntarias, limitativas del derecho de propiedad. Limitaciones de la máxima intensidad, además, puesto que no suponen la delimitación externa del ejercicio del derecho en régimen de libertad por puras consideraciones abstractas de interés u orden público, sino que constriñen estrechamente al propietario mediante órdenes o deberes normativos  -obligaciones concretas de hacer, como ocupar la vivienda u ofrecer un alquiler social- que se ponen bajo la inspección y vigilancia de la Administración y cuyo incumplimiento habilita a ésta para imponer esa conducta forzosamente mediante requerimientos y multas coercitivas, para imponer sanciones y para expropiar la vivienda".

Sobre los artículos 2.4, 2.5, 2.7, 2.10, 2.12 y 5.5, que incluyen qué sucede en caso de que un propietario incumpla el contenido de la normativa, el Constitucional recalca que "ese incumplimiento, apreciado por la Administración, da lugar a las reacciones exorbitantes de ésta: requerimientos para su cumplimiento, ejecución de esos requerimientos mediante multas coercitivas, sanciones y expropiación del bien". Todos esos preceptos, además, "contienen referencias explícitas a los arts. 5.2 b) y d), modificados por los arts. 2.2 y 2.3 (caso de los arts. 2.4, 2.5 y 2.7) o a la obligación de ocupar legal y efectivamente la vivienda (arts. 2.10, 2.12 y 5.5) que los vinculan al mandato legal que hemos considerado inconstitucional por no poder ser establecido mediante decreto-ley, por lo que deben seguir su misma suerte".

Y continúa aclarando que "debe extenderse esta declaración de inconstitucionalidad y nulidad al artículo 6.3, para regular la expropiación de la propiedad de la vivienda declarando que “es causa de interés social el incumplimiento de la función social de la propiedad, relativa a la ocupación legal y efectiva de la vivienda para que constituya la residencia de las personas”. 

Por identidad de razón, son inconstitucionales y nulos los artículos del segundo grupo, que imponen a los propietarios de viviendas su alquiler forzoso (arts. 5.6 y 5.7 del Decreto) definiendo como supuesto de incumplimiento de la función social de la propiedad que “se incumpla la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial”. Esta declaración de inconstitucionalidad, prosigue, "debe extenderse, por conexión o consecuencia a la disposición transitoria primera, que dispone que “la obligación de ofrecer un alquiler social".

Al igual que los anteriores artículos, el artículo 6.6 versa sobre los contratos forzosos de alquiler social (esto es, la obligación de ofrecer un contrato de alquiler social a determinados inquilinos, regulando su plazo y contenido, así como su condición de requisito procesal para interponer acciones judiciales de ejecución hipotecaria y desahucio), que también ha sido declarado nulo.

Sí al índice de precios, pero como instrumento informativo

Sobre el artículo8 del Decreto-ley, que modifica varios preceptos para obligar a los agentes que intervienen en el mercado de alquiler y a los arrendadores a hacer constar en la publicidad, en las ofertas de alquiler y en los contratos de arrendamiento que suscriban el “índice de referencia de precios de alquiler”, el Constitucional ha desestimado el recurso, lo que significa que avala el índice de precios.

En concreto, el tribunal establece que "la regulación de estos índices, tanto el estatal como el autonómico, se dirige a posibilitar la obtención de información por las Administraciones públicas que les permita conocer el estado y evolución del mercado del alquiler y, a partir de esa información, diseñar políticas de vivienda. No puede negarse la posible influencia de estos índices como “criterios orientadores que puedan contribuir a ordenar el mercado de la vivienda”, pero el índice de referencia deja incólume la libertad de las partes para fijar la renta del arrendamiento en la medida en que no impide la estipulación de un precio superior o inferior al resultante del mencionado índice. La eventual superación de ese índice tiene como único efecto la pérdida de la posibilidad de obtener ayudas públicas.

Los mensajes que destaca el sector inmobiliario 

Desde la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler (ASVAL) celebran esta resolución del Tribunal Constitucional y recuerdan que "establece de manera rotunda el carácter fundamental del Derecho a la Propiedad Privada, consagrado en el artículo 33 de la Constitución Española, de manera que no puede regularse mediante el instrumento jurídico del Decreto-ley".

También destaca que el fallo "considera inconstitucionales aspectos tan lesivos para el derecho de propiedad como la obligación a grandes tenedores de vivienda de proporcionar un alquiler social, un deber que concierne a la Administración. De igual modo, rechaza de manera implícita el control de precios del alquiler impuesto por el Gobierno catalán, añadiendo que cualquier índice de precios ha de ser considerado informativo dejando “incólume la libertad de las partes para fijar la renta del arrendamiento”.

La asociación también pone sobre la mesa "la referencia del Alto Tribunal al derecho indemnizatorio que mantienen los propietarios en el caso de aquellos aspectos no invalidados por la sentencia, pero que pueden causarles menoscabo económico·", y afirma que esta sentencia marcará las políticas de vivienda a futuro.

Por ejemplo, sostiene que "sienta un precedente de cara a las reclamaciones patrimoniales que puedan derivarse fruto del intervencionismo actual del Gobierno en materia de vivienda", y que tendrá ·"una consecuencia fundamental en su aplicación al resto de Reales Decretos-ley aprobados sobre vivienda durante la pandemia por parte del Gobierno central, aunque hayan sido posteriormente convalidados por el Congreso". También habla de un "serio varapalo" al actual amparo de la ocupación ilegal en Cataluña, "que está suponiendo serios estragos para los propietarios, comunidades de vecinos, barrios y fuerzas de orden público", y considera que "esta sentencia debiera bastar para eliminar cualquier intento intervencionista de atacar a la propiedad privada en la futura Ley de Vivienda estatal, incluyendo ciertas derivas expropiatorias que en nada tienen que ver con un Estado de derecho moderno incardinado en la Unión Europea".

Por su parte, Marta Martín, abogada de AM2 Legal, explica que, a pesar de que el Constitucional dice que el índice de referencia de precios del alquiler es constitucional porque no limita el derecho de propiedad, no puede imponer a las partes una limitación de precios. "Parece un claro aviso a navegantes respecto al recurso interpuesto contra la Ley 11/2020, que es la que regula el precio máximo de los alquileres y la que sí fuerza a las partes a pactar una renta determinada". Ese recurso que fue admitido a trámite la semana pasada y sobre el que el Alto Tribunal pronto dictará sentencia.